当东莞中级人民法院一纸冻结令落下，万科旗下深圳市万科发展有限公司5.7亿股权被锁定三年。这个注册资本仅6亿的子公司，几乎被全额冻结的股权数 额，像一面镜子照出了房企巨头不为人知的资金困局。 12月1日，天眼查天眼风险信息显示，万科企业股份有限公司新增一则股权冻结信息，股权所在企业为深圳市万科发展有限公司，冻结股权数额5.7亿元人 民币，冻结期限为3年，执行法院为广东省东莞市中级人民法院。 | 执行通知书文号 | 广东省东莞市中级人民法院 (2025) 粤 | 冻结状态 | 冻结 | | --- | --- | --- | --- | | | 19执保93号 | | | | 被执行人 | 万科企业股份有限公司 | 疑似申请执行人 2 | | | 股权所在企业 | 深圳市万科发展有限公司 | 股权数额 | 57000.0万人民币 | | 执行法院 | 广东省东莞市中级人民法院 | | | 目前，万科正遭遇明显的资金缺口问题。据DM查债通披露，2025年12月，该企业有两笔债券到期，到期金额总计57亿元。其中，"22万科MTN004"余额 达20亿元，利率为3%，原本的本金兑付日期是2025年12月15日。不过，在 ...

项目概况 - 北京市大兴区瀛海镇“泊寓院儿旧宫芯社区”保障性租赁住房项目于2025年11月正式开业 [1][3] - 项目由建设银行与万科集团共同成立的住房租赁基金“建万基金”收购，并由万科泊寓负责运营 [1] - 项目总建筑面积约6.5万平方米，分南、北两个地块共8栋楼，提供1505套保障性租赁住房 [4] - 项目位于北京市大兴区旧宫镇，毗邻南五环，距离地铁亦庄线旧宫站直线距离约1.5公里 [4] 项目模式与意义 - 项目作为集体经营性用地入市盘活为保障性租赁住房的试点，打通了“投融建管退”经营性不动产商业模式的闭环 [1] - 项目价格定为周边同地段、同类型房源租金的九折 [3] - 集体用地建设保障性租赁住房能响应“租购并举”住房制度，增加供给，同时盘活农村“沉睡”资产，促进土地资源合理配置 [3] - 该项目为地方探索集体土地住房租赁入市跑通了实施路径 [1] 产品与服务特点 - 社区户型多样，涵盖开间、一居室、二居室和三居室，满足全年龄段租房人群需求 [6] - 社区配套齐全，配备健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间 [6] - 家具家电配备齐全，为租户提供一站式休闲生活服务 [6] 公司业务与行业地位 - 万科泊寓是全国最大的集中式公寓提供商，共运营管理租赁住房28万间，累计开业突破20万间，出租率接近95% [8] - 公司于2023年10月宣布租赁住宅业务实现了成本法的整体盈利 [8] - 万科长租业务率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破，跑通“由售改租”、“非居改保”等多种模式 [8] - 公司在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，就中大型租赁社区运营服务达成协议 [8] 商业模式与核心突破 - 公司核心突破在于构建“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径 [9] - 通过创新路径高效盘活城市存量资源，并推出标准化服务体系与智慧化管理方案提升体验 [9] - 公司探索资产证券化等金融工具，通过REITs、Pre-REITs基金贡献现金流，推动行业可持续发展 [9] - 公司业务模式清晰，有望赢得更广阔的发展空间 [3]

项目概况 - 北京市大兴区瀛海镇集体经营性用地入市建设的保障性租赁住房试点项目“泊寓院儿旧宫芯社区”于2025年11月6日正式开业 [1][3] - 该项目由建设银行与万科集团共同成立的住房租赁基金“建万基金”收购，并由万科泊寓负责运营 [1] - 项目总建筑面积约6.5万平方米，提供1505间保障性租赁住房，租金为周边同地段同类型房源的九折 [3] 商业模式与行业意义 - 项目成功打通了“投融建管退”经营性不动产商业模式的闭环，为住房租赁行业可持续发展提供了宝贵经验 [1] - 利用集体经营性用地建设保障性租赁住房，响应了“租购并举”住房制度，有效增加保租房供给，并盘活了农村“沉睡”资产 [4] - 公司探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，通过“由售改租”、“非居改保”等模式高效盘活城市存量资源 [4][9] - 公司实现了Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道，探索资产证券化等创新金融工具 [4][9] 公司运营与市场地位 - 公司旗下泊寓品牌在全国共运营管理租赁住房28万间，累计开业超20万间，出租率接近95%，已成为全国最大的集中式公寓提供商 [8] - 泊寓业务于2023年10月宣布实现了成本法的整体盈利，业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [8] - 泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”等荣誉 [8] 产品与服务特点 - 社区户型多样，涵盖开间、一居室、二居室和三居室，满足全年龄段租房人群需求 [6] - 社区配套齐全，包括健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间 [6] - 公司推出标准化服务体系与智慧化管理方案，旨在提升租住体验，强化租户黏性 [9]

核心财务表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61% [2][4] - 前三季度归母净利润亏损超过280亿元，亏损同比扩大56% [2] - 第三季度单季营业收入为560.7亿元，归母净利润亏损160.7亿元，较第二季度分别下滑16.73%与181.9% [2] - 第三季度资产减值损失约94亿元 [2] 房地产开发业务 - 前三季度房地产开发业务结算面积833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元 [2] - 累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6% [5] - 销售单价同比下滑4.7%，低价货值已充分释放，单价回归平稳 [5] 经营服务业务 - 经营服务板块前三季度实现全口径收入435.7亿元，维持较强韧性 [5] - 长租公寓业务运营房源突破20万间，其中13.3万间纳入保障性租赁住房体系，规模、效率、纳保量保持行业第一 [5] - 与深铁集团签署租赁运营合作框架协议，并完成“机器人自主搭乘地铁配送货”试点二阶段测试 [6] 资产处置与存量盘活 - 公司已与中旅集团完成冰雪板块资产出让签约，正在推进交割工作 [5] - 前三季度通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [5] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，交付房源超7.4万套 [4] - 此前已出售深圳超级总部项目及红树湾项目49%收益权以缓解流动性压力 [10] 大股东支持与融资状况 - 大股东深铁集团持有公司27.18%股份，年内第11次提供借款，金额不超过22亿元，期限不超过3年 [9][11] - 截至目前累计向深铁借款11次，合计金额超290亿元，其中10笔期限为三年并可展期，利率基本保持在2.34% [11] - 2025年前三季度成功完成265亿元新增与再融资，境内融资成本下降至3.44%，较2024年下降6个基点 [12] - 截至9月末成功偿还288.9亿元公开市场债务，2027年之前境外公开债务无集中到期压力 [11]

财务业绩 - 前三季度公司实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61% [2] - 前三季度公司净亏损280.16亿元，同比下降83% [2] - 公司持有的货币资金为656.8亿元，有息负债合计3629.3亿元 [3] 销售与交付表现 - 前三季度累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元 [3] - 公司按期保质完成7.4万套住房的交付 [2] - “十一”黄金周假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率达137% [3] - 期内11个首开项目平均销售去化率近70% [3] 资产盘活与债务管理 - 完成19个项目的大宗交易，签约金额68.6亿元 [2] - 通过存量盘活优化及新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [3] - 截至三季报披露日，共完成288.9亿元公开债务的偿还 [3] 经营服务业务 - 前三季度经营服务业务全口径收入435.7亿元 [4] - 长租公寓业务运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [4] - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [4] 业务创新与科技应用 - 在智能建造领域，图纸大模型已服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [5] - 公司全面推进“AI数字工程管理平台”应用，累计完成智能巡检超32万次 [5] - 与深铁合作的“机器人自主搭乘地铁配送货”试点已完成二阶段测试，将于四季度量产交付 [5]

核心财务与经营业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，盘活存量资源回款71亿元 [1] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益保持行业前列 [1] - 高质量交付房屋超7.4万套 [1][2] 开发业务与销售表现 - 多地创新项目热销，前三季度实现销售收入1004.6亿元 [1] - 十一黄金周假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标 [2] - 上海高福云境项目开盘，25套总价1.3-1.7亿元房源全部售罄 [2] - 广州理想花地获广州主城区销售套数和金额双第一，万科广州、贵阳等多个项目销售金额居当地榜首 [2] 产品创新与行业认可 - 整合形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施，推进好房子标准落地 [2] - 上海理想之地项目入选住房和城乡建设部全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [2] - 主动邀请业主检验项目，结合技术让业主在线实时查看施工细节 [2] 经营服务业务发展 - 长租公寓业务运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房，规模、效率、纳保量保持行业第一 [4] - 泊寓获评"2025中国住房租赁领先品牌"、"2025中国社区租赁领先品牌"，其广州三元里旗舰店获"2025中国住房租赁项目优秀品牌" [4] - 商业业务新项目实现首开出租率超97%，为GIC、黑石等机构提供轻资产运营服务 [5] - 物流业务出租率行业领先，提供一体化供应链服务 [5] 科技创新与应用 - 图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [7] - "AI数字工程管理平台"累计完成智能巡检超32万次 [7] - 自研"灵石"系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应，"飞鸽"平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [7] - 与深铁合作的全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"试点将于四季度逐批量产交付上线 [8] 资源盘活与战略合作 - 通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [3] - 冰雪板块已与中旅集团完成签约 [1] - 泊寓与深铁签署租赁运营合作框架协议，深化在住房租赁领域的融合发展 [4] - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，就中大型租赁社区运营服务达成协议 [4]

公司财务业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [2] - 经营服务业务实现全口径收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [2] - 完成大宗资产交易签约金额近70亿元，通过盘活存量资源实现回款71亿元 [2] 开发与销售业务 - 多地创新项目热销，1-9月实现高质量交付房屋超7.4万套 [2][4] - 十一黄金周假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标 [4] - 上海高福云境项目首开，25套总价1.3-1.7亿元房源全部售罄 [4] - 通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元 [4] 经营服务业务 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [6] - 泊寓品牌获评“2025中国住房租赁领先品牌”等多项荣誉 [6] - 商业业务新项目开业实现首开出租率超97%，为GIC、黑石等机构提供轻资产运营服务 [7] - 物流业务出租率行业领先，提供一体化供应链服务 [7] 科技创新与应用 - 智能建造领域，图纸大模型已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个 [9] - AI数字工程管理平台累计完成智能巡检超32万次 [9] - 物业自研“灵石”系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应 [9] - 与深铁合作的全球首例“机器人自主搭乘地铁配送货”项目将于四季度量产上线 [10]

公司财务业绩 - 前三季度公司实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 前三季度经营服务业务实现收入435.7亿元，同比增长1.1% [1][3] - 十一黄金周期间公司实现认购金额47.7亿元，目标完成率达到137% [2] 开发业务表现 - 前三季度公司高质量交付房屋超过7.4万套 [1][2] - 多地项目实现开盘即热销，一线城市标杆项目创下当地同类产品单日去化纪录 [2] - 广州理想花地项目获得广州主城区销售套数和金额双第一 [2] - 10月上海高福云境项目首开，25套总价1.3-1.7亿元房源全部售罄 [2] 产品与标准建设 - 公司整合形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施，推进好房子标准落地 [2] - 上海理想之地项目入选住房和城乡建设部全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [2] 资源盘活与投资策略 - 公司通过存量盘活优化和新增产能累计达178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [1][2] - 坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略 [2] 经营服务业务 - 万科物业前三季度新增年化饱和收入达16.8亿元 [3] - 租赁住宅业务泊寓实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4% [3] - 商业开发与运营业务实现营业收入62.1亿元 [3] 城市更新与综合运营 - 公司通过城市更新与微改造打造了广州永庆坊、深圳南头古城、上海上生新所等一批高影响力城市名片项目 [3] - 万纬物流与深铁集团合作探索轨道交通+机器人配送场景，实现地铁无人配送，将于四季度逐批量产交付上线 [3]

行业发展趋势 - 房地产行业进入新发展阶段，租购并举已成为必然趋势 [1] - 行业面临如何找到可持续业务发展模式的痛点 [1] - 租购并举的持续深化将为长租业务带来更广阔发展空间 [1] 公司财务与运营表现 - 公司前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 公司前三季度高质量交付超7.4万套房屋 [1] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，运营管理超28万间 [1] - 长租公寓开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 业务在业内率先实现"产、建、运营一体化"发展模式突破 [1][2] - 探索出"存量激活+服务增值+资本闭环"的可持续路径，实现Pre-REIT基金突破 [1] 业务创新与运营策略 - 通过"由售改租"、"非居改保"等创新路径盘活城市存量资源 [1] - 推出"六大服务承诺"聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应等服务保障 [2] - 针对企业客户和租户开放短租服务，累计入住超50万间夜，形成"长短租结合"模式 [2] - 通过空间复用和灵活租赁时间实现出租率与收益最大化 [2] 合作与行业认可 - 与深铁签署租赁运营合作框架协议，结合项目资产优势与品牌运营优势 [3] - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作 [2] - 获评"2025中国住房租赁领先品牌"和"2025中国社区租赁领先品牌" [3]

公司财务与运营表现 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 前三季度经营服务业务收入为435.7亿元 [1] - 高质量交付房屋超过7.4万套 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [1] - 运营管理房间超过28万间，开业房间数量突破20万间 [1] - 超过13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 业内率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破 [1][2] - 探索出“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，通过“由售改租”、“非居改保”盘活存量资源 [1] - 实现Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道 [1] 业务创新与服务提升 - 推出“六大服务承诺”，聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应等服务保障 [2] - “续租价保”措施获得广泛认可 [2] - 针对企业客户和租户开放短租服务，累计入住超过50万间夜 [2] - 通过“长短租结合”模式最大化出租率和收益 [2] 战略合作与行业认可 - 与深圳地铁签署租赁运营合作框架协议，结合深铁项目资产与泊寓品牌运营优势 [3] - 根据第三方报告，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”和“2025中国社区租赁领先品牌” [3] - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，就中大型租赁社区运营达成协议 [2] - 以佛山金色梦想项目为例，对分散式房源进行创新管理，获得租户与业主认可 [2] 行业趋势与发展前景 - 租购并举已成为行业趋势 [1] - 行业痛点在于寻找可持续的业务发展模式 [1] - 伴随租购并举持续深化，公司长租业务有望赢得更广阔发展空间 [1]