核心观点 - 公司上半年营收1053亿元 销售金额691.1亿元 回款率超100% 通过销售回款 存量资产盘活 经营服务业务强化及大股东协同等多重举措稳步化解风险并探索新发展模式[1] 财务表现 - 合并报表新增融资和再融资249亿元 顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期[3] - 大股东累计提供近240亿元股东借款缓解流动性压力[3] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元 占比80.2% 扣除税金及附加前毛利率8.7% 同比上升1.5个百分点 开发业务结算毛利率8.1% 扣除税金及附加后营业利润率4.6% 同比上升1.1个百分点[3] - 经营服务类业务全口径收入284.2亿元 同比增长0.6%[12] 销售与交付 - 实现销售面积538.9万平方米 销售金额691.1亿元 在15个城市销售金额排名前三[5] - 按期保质完成超4.5万套房交付[3] - 2022年以来主动获取的70多个新项目已售部分毛利率水平在16%左右[7] 产品力建设 - 迭代"三好"住宅产品标准 首开项目均兑现投资承诺 多个存量盘活项目首开去化率达九成及以上[5] - 形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 推进好房子标准落地[7] - 新产品线包括拾系 映象系 光年系等 受到客户广泛认可[7] 存量资源盘活 - 上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿元 盘活回款57.5亿元[1][8] - 近三年累计盘活项目64个 涉及可售货值约785亿元 累计实现新增销售超200亿元[1][8] - 通过商改住 规划条件优化 存量资源置换等多种方式推动难点项目解题[8] 投资策略 - 上半年新增6个项目 总规划计容建筑面积55.8万平方米 权益计容建筑面积29.6万平方米 权益地价约13.4亿元 平均地价4528元/平方米[10] - 2022年以来所有新项目均纳入全周期投后管理 78个项目实现开盘销售 平均开盘周期6个月 投资兑现度85%[10] - 未结算的待开发项目 在建项目和存量土地合计建面超6000万平方米[11] 经营服务业务 - 万物云收入约181.4亿元 同比增长3.1% 利润约8.4亿元 同比增长5.4% 核心净利润约13.21亿元 同比增长10.8% 开发商关联业务收入占比降至6.5%[12] - 万物云在存量市场中新获取114个住宅服务项目 新签八大行业项目年饱和收入11.1亿元[12] - 租赁住宅业务营收18亿元 同比增长4.1% 新获取1.16万间房源 共运营管理27.3万间长租公寓 开业19.8万间 出租率93.3% 超13万间纳入保障性租赁住房[13] - 商业业务营业收入41亿元 累计开业179个商业项目 建筑面积1034万平方米 出租率93.2%[13] - 物流仓储业务营收20.7亿元 同比增长6.7% 其中冷链收入10.7亿元 同比增长23% 高标库收入10亿元 同比下降6.5% 累计开业项目约150个 可租赁面积1045万平方米[14] 行业环境 - 房地产市场支持政策继续发力 围绕提振需求 优化供给 打造"好房子" 构建新模式等方面展开[4] - "好城市+好房子"支撑重点城市新房市场整体保持平稳 城市分化态势延续[4] - 以产品力为核心竞争力的发展模式成为企业穿越周期的关键[4] 战略合作与创新 - 与大股东深铁集团加强融合发展 在长租公寓领域开展战略合作[15] - 上线全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"试点合作[15] - 加快经营性不动产资产证券化通路建设 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超5% 出租率达98.9%[13] - 成立万新金石(厦门)住房租赁基金 推动业务由重变轻[13]

核心财务表现 - 上半年实现营业收入1053亿元 销售收入近700亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元 经营效益保持行业前列 [1] - 销售回款率超过100% 高质量交付超过4.5万套房屋 [1] 销售与去化表现 - 多地项目首开去化率超90% 包括成都、温州、天津等项目 [1] - 广州理想花地项目获广州主城区销售套数和金额双领先 [1] - 期初现房销售176亿元 准现房销售183亿元 现房存货相比年初下降 [3] 资源盘活成效 - 上半年盘活回款近60亿元 自2023年以来累计盘活货值约785亿元 [1][2] - 通过存量盘活优化和新增产能近百亿元 累计实现新增销售超200亿元 [2] - 所有新项目纳入全周期投后管理 新项目投资兑现度达85% [2] 债务管理进展 - 上半年如期完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期 [1][5] - 大股东累计提供近240亿元股东借款 真金白银缓解流动性压力 [5] - 获得金融机构与深铁集团资金支持 公开债全部如期兑付 [4][5] 产品与交付标准 - 迭代形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 [2] - 超50个项目实现"交付即交证" 持续提升施工透明度 [1] - 上海理想之地项目入选住建部全国首批好社区案例及上海市好房子案例 [2] 资产证券化推进 - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超5% 出租率约99% [5] - 成立万新金石（厦门）住房租赁基金 收购泊寓旗下项目推动业务由重变轻 [5] - 采用市场化转让、资产证券化等策略充分实现资产价值 [5] 股东协同发展 - 与深铁集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 深化住房租赁领域融合 [6] - 成功试点全球首例机器人自主搭乘地铁配送货 构建智慧轨道物流新生态 [6][7] - 基于地铁资源拓展城市物流配送模式 建立华南物流配送中心 [7] 土地资源储备 - 未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超过6000万平方米 [3] - 采取存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略 [2][3] - 聚焦客户和市场基础好、投资回报高且可兑现的项目 [3]

核心业绩表现 - 上半年营业收入1053.2亿元，同比下滑26.2% [1] - 归母净利润亏损119.47亿元，同比下降21.3% [1] - 合同销售金额691.1亿元，销售回款率超过100% [1] - 完成超4.5万套房屋交付 [1] 业务板块分析 - 房地产开发业务收入844.4亿元，同比减少31.57%，毛利率8.7% [2][5] - 物业服务收入170.9亿元，同比增长6.82%，毛利率13.94% [3][5] - 其他业务收入37.97亿元，同比增长12.32%，毛利率20.24% [5] - 经营服务业务收入占比超20%，整体实现正向利润贡献 [9][10] 销售与区域分布 - 销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比均下降超40% [6] - 上海区域销售金额250.5亿元，占比34.8% [6] - 南方区域销售金额156.45亿元，占比22.64% [6] - 北京区域销售金额8.68亿元，占比11.82% [6] 资产减值与存货状况 - 计提各类减值准备54.49亿元，减少归母净利润44.78亿元 [8] - 存货金额4625亿元，其中现房库存1171.3亿元，占比25.3% [8] - 存货跌价准备51.14亿元，涉及深圳、广州、重庆等地项目 [8] 债务与现金流 - 短期有息负债1553.67亿元，现金及等价物余额693.48亿元 [11] - 经营活动现金流量净流出30.39亿元，筹资活动现金净流量为负 [11] - 一年内到期境内债务241.74亿元，占比86.81% [11] - 12月份需偿还58.71亿元债务 [11] 股东支持与债务化解 - 大股东深铁集团提供8次借款，总额236.51亿元，利率2.34% [13][14] - 已偿还243.9亿元公开市场债务，2027年前无到期境外公开债 [1][13] - 通过库存股清仓回笼资金4.79亿元 [15] - 完成13宗大宗交易，签约金额64.3亿元，回款57.5亿元 [15] 战略转型与管理调整 - 建立"3+3"战略退出渠道，包括商业、公寓、物流REITs及PRE-REITs基金 [17] - 深铁集团董事长辛杰接任董事会主席，进入国资深度管理模式 [18] - 与深铁集团合作推进"轨道+社区""轨道+物流"等城市服务新模式 [19][20]

财务表现 - 公司上半年实现营收1053亿元，其中销售收入近700亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元，保持行业前列 [1] - 销售回款率超过100%，多地项目开盘去化率超过90% [1][3] - 完成大宗交易签约金额超过60亿元，盘活存量资源回款近60亿元 [1] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元，实现新增销售超200亿元 [1][3] 债务管理 - 已如期完成243.9亿元公开债偿还 [1] - 2027年之前已无境外公开债到期 [1] 运营效率 - 开发业务实现管理费用和营销费用双下降 [3] - 经营服务业务通过精细化管理实现行政开支等费用下降 [3] - 万物云、长租公寓、商业业务和万纬物流均实现费用优化 [3] - 新项目投资兑现度达85%，平均销售毛利率达16% [3] 产品与交付 - 高质量交付超4.5万套房屋，超50个项目实现"交付即交证" [1][3] - 迭代"三好"住宅产品标准，上海理想之地入选住建部好社区案例 [3] - 成都、温州、天津等盘活项目首开去化率超90% [3] 经营服务业务 - 万物云上半年实现营收182亿元，通过"弹性定价"模式拓展项目超20个 [4] - 长租公寓运营管理超27万间，超13万间纳入保障性租赁住房 [4] - 服务企业客户超6200家，盘活存量房源超8300间 [4] - 商业业务整体出租率超93%，物流业务出租率行业领先 [4] - 物流业务库内运营、运输等服务收入同比增长43% [4] 科技创新 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个，为近百家伙伴提供审图服务 [4] - 累计完成智能巡检超32万次 [4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目 [4] - 泊寓运营实现全面自动化，前台GOP利润率长期保持在89%以上 [5] 战略合作 - 与深铁集团签署租赁运营合作框架协议 [5] - 成功试点全球首例机器人自主搭乘地铁配送货项目 [5] - 未来将在TOD开发、商业运营、工程代建等领域探索合作机会 [5] - 持续与政府、央国企、行业龙头等共建战略合作生态 [5]

住房租赁条例实施 - 《住房租赁条例》将于9月实施 核心政策包括"多渠道增加租赁住房供给" 重点推动"非居改租"模式 [1] - 政策明确培育市场化、专业化住房租赁企业 目前市场供给主体以个人为主 机构主体发展不足 [2] - 深圳等地已推出配套细则 允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 不变更土地性质 不补缴土地价款 [5] 行业现状与市场表现 - 长租公寓成为新市民首选 集中式公寓租客中62%为毕业3年内年轻人 分散式公寓中占比52% [2] - 泊寓开业房间数突破20万间 2025年上半年新开业房源中超七成与国企合作保租房项目 [3] - 龙湖冠寓累计服务近200万租户 南京水晶郦城店将可售商业改为700间长租公寓 [2][6] 存量资产盘活实践 - 泊寓在长春、广州等地盘活1.46万间存量住房 其中万科旗下房源7000间 形成"非居改保"等可复制模式 [3] - 深圳环水泊寓·生态软件园店由国企办公楼改造 204套房源持续满租 租金为周边同品质9折 [4][6] - 北京亚运村关庄店改造国企大院 办公楼更新为长租公寓 食堂浴室改为联合办公空间 [6] 改造难点与政策期待 - 老旧厂房改造面临成本高、设计差异大等问题 回收期远超常规5-8年 需重新做楼面结构等基础改造 [7][8] - 审批流程复杂 部分地区需经市区两级多部门联合会审 涉及住建、消防、规划等10余个部门 [8] - 行业期待《条例》配套措施优化审批流程 明确非住业态认定标准 降低水电气费用等运营成本 [9]

活动背景与目的 - 山东省房地产业协会组织会员单位和行业企业开展"毕业季租房节"租房优惠活动 旨在支持高校毕业生省内就业创业 [1] - 活动为贯彻落实省政府工作报告"青年优居计划"有关工作部署 满足租房需求 避免租赁风险 [3] 活动时间与范围 - 活动从2025年毕业季持续至9月 面向省内就业创业的高校毕业生 [5] - 覆盖山东省内住房租赁机构和经纪机构 包括济南 青岛等多个城市 [6][7][8] 优惠措施 - 租金优惠形式包括96折(银丰Me公寓) 9折(黄台优徕青年公寓 璟樾花园中合寓) 押金5折(银丰Me公寓) 押一付一(黄台优徕青年公寓) [6] - 泊寓推出100元优惠券(邀请好友助力) 333元优惠券(拼团) 7天无忧退房 1年内免费换房 企业认证可享99-95折叠加优惠 [7] - 万豪国际公寓提供"特价租房 0押金租房"活动 [7] 房源信息 - 银丰Me公寓提供31-39㎡一室户型 黄台优徕青年公寓提供17-35㎡公寓户型 璟樾花园中合寓提供35-70㎡一室及两室户型 [6] - 泊寓在济南提供10-144㎡多种户型(单间/一室/两室/三室) 青岛提供15-54㎡单间户型(LOFT/开间平层/一室一厅) [7] - 济南泊寓12个项目共提供4 719套房源 青岛泊寓6个项目共提供1 943套房源 [8] 服务监督 - 山东省房地产业协会公布21家住房租赁机构和14家房地产经纪机构的服务监督咨询电话 [10] - 要求参与机构守法经营 诚信服务 不得擅自涨价 择优选取无严重失信行为的企业 [9]

公司经营情况 - 2024年公司面临阶段性经营性困难，但积极应对 [1] - 2024年实现营收超3400亿，综合住区业务销售超2400亿 [1] - 在全国超25个城市销售金额排名前三，销售回款率保持100% [1] - 完成超18万套房屋高质量交付，新增和优化产能超400亿，回收现金超百亿 [1] - 2025年一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100% [1] - 2025年1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 [1] 政策与市场环境 - 2024年"9·26"政策促进房地产市场止跌回稳，政策组合拳密集发布 [1] - 房地产市场出现积极变化，公司生产经营保持稳定 [1] 债务与融资 - 2024年获金融机构支持，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54% [2] - 新增经营性物业贷293亿，已上报178个"白名单"项目 [2] - 大股东深铁集团提供超140亿元股东借款用于偿还债券本息 [2] - 2024年完成约197亿境内外公开债券兑付，2025年已偿付公开债超160亿元 [2] - 2025年一年内到期境内外债券共14只，债务合计约285.4亿元 [2] 业务发展 - 2024年存量盘活形成系统性打法，累计盘活可售货值超700亿，实现新增销售超200亿 [3] - 物业业务营收超360亿，市场拓展能力行业领先 [3] - 长租集中式公寓管理规模全国第一，运营效率行业领先 [3] - 商业业务开业建筑面积超1000万平方米，出租率近95% [3] - 物流仓储可租赁面积超千万平方米，冷链规模行业第一，高标仓稳定期出租率近90% [3] 物业业务 - 万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9% [3] - 深化蝶城战略，已布局蝶城666个 [3] - 万物梁行服务世界500强74家，中国500强111家 [3] - 飞鸽工单智能调度系统接入作业人员3.3万名，灵石智能硬件设备告警准确率高达94.4% [4] 租赁住宅业务 - 管理规模26.2万间，纳入保障性租赁住房12.6万间 [4] - 出租率95.6%，前台GOP利润率近90%，客户满意度在95%以上 [4] - 老客户续租率接近60%，平均签约租期比上年延长35天 [4] - 盘活内外部存量房源超1.46万间，其中盘活万科旗下房源6850间 [4] - 泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [4] 商业业务 - 开业建筑面积超1000万平方米，一二线城市占比超过94% [5] - 与超过12000家品牌建立合作 [5] - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收缴率99.96% [5] - 该基金年化现金流分派率5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2% [5] 物流仓储业务 - 2024年实现营业收入39.7亿元，稳定期高标库出租率87%，冷链园区使用率78% [6] - 核心业务布局47个城市，运营管理超160个项目 [6] - 可租赁建筑面积1178万平方米，服务企业数量超3400家 [6] - 2024年新开业面积56万平方米，冷链运营服务规模行业第一 [6]

深铁集团对万科的财务支持 - 深铁集团拟向万科提供不超过30亿元借款，利率2.34%，用于偿还公开市场债券本金与利息 [2] - 这是2025年以来深铁集团第五次向万科注资，累计金额达148.52亿元 [2] - 五次借款利率均为2.34%，用途均为偿还公开市场债券 [3] - 借款期限三年，每半年还款0.5%，最后一次还款97% [4] - 借款利率低于市场水平，体现大股东支持 [5] 万科与深铁集团的业务协同 - 深铁集团大比例参与认购中金印力REIT，支持深圳湾超级总部基地项目转让 [5] - 收购万科持有的红树湾项目49%收益权，帮助处置流动性较低资产 [5] - 万科泊寓与深铁置业签署租赁运营合作协议，深化住房租赁领域合作 [5] - 计划在轨道物流、TOD综合开发、商业运营等领域深度合作 [6] 万科2025年一季度经营状况 - 一季度营业收入379.9亿元，同比下降38.3% [7] - 房地产开发业务收入228亿元，同比下降51.1% [7] - 经营服务业务收入122.7亿元，同比增长12.1% [7] - 归属于上市公司股东的净亏损62.5亿元，去年同期亏损3.6亿元 [8] - 整体毛利率6.1%，同比下降4.7个百分点 [8] - 货币资金755亿元，有息负债3658.7亿元，资产负债率73.5% [8] - 一季度合同销售面积254万平方米，销售额349.2亿元，同比分别下降35.1%和39.8% [9] 王石与万科现状 - 王石表示正在尝试与万科决策层建立联系，为平稳过渡尽所能 [12] - 王石2017年辞去董事长职务，郁亮接任 [13] - 万科2024年销售额2460亿元，较2020年7041亿元大幅下降 [13] - 2024年底一年内到期有息负债1582.8亿元，货币资金882亿元 [16] - 2024年归母净利润亏损近500亿元，同比下降506.8% [16] 万科管理层变动 - 2025年1月深铁集团董事长辛杰接任万科董事会主席 [17] - 深圳国资高管入驻万科关键部门 [17] - 郁亮辞任董事会主席，负责战略和房地产宏观研究 [17] - 祝九胜辞去所有职务离开万科 [17]

住房租赁行业收入表现 - 6家房企系租赁企业收入合计88.7亿元，同比上涨3.65%，泊寓占比41.76%，冠寓占比29.89% [2] - 泊寓、冠寓、招商伊敦等企业全年收入超10亿元，分别为37.02亿元（+7%）、26.5亿元（+4%）、12.34亿元（+13%） [2] - 分散式租赁企业相寓GTV达180亿元（+6.5%），营业收入61.3亿元（+6.5%），毛利率-5.5% [2] 企业运营效率 - 冠寓整体出租率95.3%，成熟期项目出租率95.6% [3] - 泊寓出租率95.6%，前台GOP利润率89.8%，自有渠道获客占比提升至88.5% [3] - 样本企业新开业26个租住项目，万科泊寓在7城新增8个项目，龙湖冠寓在4城新增5家门店 [3] 政策与市场动态 - 政策重心转向存量优化，多地收购存量商品房用作保障性住房 [4] - 广州要求城中村改造地块按不低于10%比例配建保障性住房 [5] - 50城中35城租金环比下跌（-4.38%至-0.15%），15城租金持平或上涨（0%至3.44%） [5] 公募REITs表现 - 6单住房租赁REITs底层资产出租率普遍超95%，年收入合计4.92亿元，其中国泰君安城投宽庭保租房REIT收入1.8亿元 [6] - 国泰君安REIT净利润8048万元，中金厦门安居等3单REITs净利润同比增长 [6]

万科股东借款及债务偿还情况 - 深铁集团拟向万科提供不超过15.52亿元借款 期限36个月 利率为1年期LPR减76个基点 用于偿还公开市场债券本金与利息 [1] - 2024年以来深铁集团已多次向万科提供借款 包括2月10日28亿元 2月21日42亿元 4月29日33亿元 均用于偿还债券本息 [4][6] - 股东频繁"输血"或与万科5月面临境外债兑付高峰有关 [5] 万科资产处置与业务合作 - 2023年5月深铁集团联合竞得万科转让的深圳湾超级总部基地地块 成交价22.35亿元 [7] - 万科泊寓与深铁置业签署租赁运营合作协议 深化长租公寓领域融合发展 [7] 万科经营业绩表现 - 2025年一季度营收近380亿元 销售金额350亿元 公开债全部如期兑付 大宗交易签约38亿元 [7] - 2024年营收超3400亿元 但归母净亏损494.78亿元 主因存货跌价计提 应收账款减值及非主业投资亏损 [7] 房地产行业债务重组趋势 - 房企债务重组策略从展期为主转向全面削债 通过折价赎回债券和强制转股等方式实现 [8] - 出险房企因现金流紧张及资产缩水 债转股成为主流重组方式 [8]