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越秀地产20250617
2025-06-18 08:54
纪要涉及的公司 越秀地产 纪要提到的核心观点和论据 1. **销售表现**:2025年1 - 5月销售额500亿元,同比上升约26%,虽全国销售面积个位数下跌,但公司在北京、广州和上海等核心城市领先,对全年1205亿元销售目标有信心[4] 2. **投资动作与土地储备**:2025年在核心城市新增十幅地块,总面积103万平方米,权益投资76亿元,预计全年权益投资额300亿元;计划调整广州项目权益比例;总土地储备未售货值约3600亿元,大湾区、华东、北方区域各占40%、20%、20%,中西部区域占比百分之十几[2][5][15] 3. **财务状况**:符合“三道红线”绿档标准,2024年底手头现金500亿元,有息负债规模稳中有降,融资成本约3.49%,预计未来有下降空间,国际评级机构展望提升至稳定[2][6] 4. **收储与闲置土地盘活**:2024年成功收储135亿元,今年与核心城市政府谈判盘活闲置土地,方式有换地和商改住,加快旧库存周转[2][7] 5. **现房销售政策**:认为政策不会对整体业务产生重大影响,将积极应对;政策落地可能性较大,可能在低线、高库存城市率先试点[2][8][9] 6. **6月推盘计划**:6月在核心城市推出重点项目,预计保持同比水平,上海和北京市场热度高,广州视区域和产品而定[11][12] 7. **广州四代宅**:广州对四代宅投影面积规范要求趋严,但不会对未来销售产生重大影响,反映政府对过去做法的修正[13] 8. **第四代住宅演化趋势**:北京和上海销售势头超预期,占比将提高;广州倾向短平快小地块项目;持续关注上海、北京和杭州[14] 9. **土地拍卖溢价率与应对策略**:今年一季度核心城市土拍溢价率高,公司未参与抢地潮,二季度非公开增储占比58%,计划权益投资300亿元,已完成80亿元左右,关注核心城市机会,通过合作降风险[16] 10. **投资策略**:采用“6 + 1”投资策略,非公开增储比例达58%,降低拿地成本,确保收益率[17] 11. **处理销售不佳城市项目**:不在这些城市新增土地,与政府协商盘活闲置土地,调整价格保证流速和去化[18] 12. **投资收益率指标**:内部收益率(IRR)和销售净利润率相乘需大于160,如上海、北京销售净利润率约8%,IRR需达20以上才拿地[19][20] 13. **地票兑换现金影响**:获得120亿地票,63亿已兑换成现金用于拿地,支持房企资金流动性[21] 14. **销售毛利率和净利润率**:动态销售毛利率约15%,较2020年改善,未来两年业绩端体现;今年预计减值规模小,取决于房价走势[22] 15. **取消新房限价测算**:大部分地区取消限价,测算不再考虑限价因素,8%销售净利润率平均可实现[23][24] 16. **自持房补地价逻辑**:针对21年及以前老项目未开发部分,换新产品图纸需补缴地价,新公开市场拿地无此问题[25] 17. **减值准备与房价波动**:房价上涨,减值准备可回拨,报表体现为毛利率提升[26] 18. **减值准备项目**:大部分减值拨备针对21年及以前旧项目,22 - 24年新项目毛利率达15%以上,无减值准备[27] 19. **旧项目去化程度**:21年及以前旧项目年度去化率约30%,低于目标,占总库存约15%,销售无显著利润[28] 20. **2025年销售结构和毛利率预期**:入账以21年及以前老库存为主,全年毛利率预计不低于10%,26年新项目入账后行业毛利率或提升[29] 21. **借贷成本和规模**:去年平均借贷成本3.49%,今年预计下降,有息负债规模预计维持稳定或略有下降[30] 22. **派息政策**:连续九年按核心净利润40%派息,未来大概率保持稳定[31] 23. **开发业务结转收入**:今年营收较乐观,初已售未结转金额约1700亿,近800亿确定入账,直营项目毛利率不低于10%,关注减值因素和房价走势[32] 24. **旧改项目进展**:番禺联动村改造销售良好,收益率和毛利率高;计划将南阳电器厂并入土储,争取年底或明年初完成;准备广州马场旧改项目[33] 25. **广州城市更新**:进展不及预期,国家支持20个核心城市更新计划,未来或在专项债、资金支持及模式调整上有动作[34] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 2024年广州收储三幅土地,总金额约135亿,120亿通过应付票据退给政府,2025年63亿已兑换成现金,还有57亿未使用,计划两年内完成广州土地收购[10] 2. 河南信阳今年4月发布现房销售相关公示意见,这些城市预售房库存压力大,推出现房土地对库存影响小[9] 3. 2024年6月新房销售达100多亿元,是全年高点[12]