资产评估报告核心内容 - 评估对象为舍得酒业拟收购的位于遂宁市射洪县沱牌镇的4处房地产（3处住宅+1处商业），总建筑面积47,348.32㎡，账面价值54,188,353.76元 [2][27] - 评估基准日为2025年4月30日，采用市场法和收益法评估，最终市场价值为66,009,000元（含增值税），增值率21.81% [27][32][33] 评估对象详情 - **产权状况**：全部产权归属于四川沱牌舍得集团，土地性质为出让城镇住宅用地，使用权期限至2075年12月14日 [3][9][10] - **物理特征**： - 滨江路住宅：10,804.17㎡混合结构，二/三居室，维护一般，部分空置 [18][19] - 龙凤街住宅：27,146.31㎡混合结构，含一/二/三居室，维护一般 [19] - 花园小区住宅：8,978.82㎡混合结构，三/七居室，维护较好 [19] - 龙凤街商业：419.02㎡混合结构，已出租 [24] 区域配套分析 - **交通配套**：9路酒旅专线、103路旅游公交覆盖，道路通达度一般 [21][23] - **生活配套**：覆盖超市（大润发、世嘉等）、学校（沱牌实验学校等）、医院（射洪市第三人民医院）及多家银行网点 [21][23] - **商业氛围**：各区域人流量一般，繁华程度中等 [21][23] 评估方法 - **住宅类**：采用市场法，因租金收益与售价不匹配排除收益法 [27][29] - **商业类**：采用市场法+收益法，排除成本法和假设开发法 [27][29] - **技术流程**：通过交易案例比较（3个可比实例）、价格修正（交易/市场/房地产状况调整）确定单价 [30][31]