投资评级与核心观点 - 报告对华润万象生活的投资评级为“优于大市”并予以维持 [1][4][5] - 报告核心观点认为公司营收结构优化，盈利能力提升，并保持100%的派息率 [1] 整体财务与经营表现 - 2025年公司实现营业收入180亿元，同比增长5% [1][9] - 2025年公司核心净利润为40亿元，同比增长14% [1][9] - 2025年公司核心净利率为21.9%，同比提升1.7个百分点，主要得益于毛利率提升至35.5%，同比提升2.6个百分点 [1][9] - 2025年公司资产周转率为62%，同比提升2个百分点；加权平均净资产收益率（ROE）为25%，同比提升3个百分点 [1][9] - 公司管理及销售费用率合计为7.5%，同比小幅提升0.1个百分点 [1][9] - 公司重视股东回报，2025年每股派息合计1.731元，派息率连续3年保持100% [1][9] - 根据盈利预测，预计公司2025-2026年归母净利润分别为44.5亿元和49.4亿元，对应每股收益分别为1.95元和2.16元 [4][8] - 基于当前股价，对应2025-2026年预测市盈率（PE）分别为22.1倍和19.9倍 [4][8] 商业航道业务分析 - 2025年商业航道收入为69亿元，同比增长10%，占公司总收入的38% [2] - 商业航道毛利占公司整体毛利的68%，同比提升1.2个百分点 [2] - 商业航道整体毛利率为63%，同比提升3个百分点 [1][9] - 购物中心是商业航道核心，其收入和毛利占商业航道的比重分别为69%和83% [2] - 2025年购物中心收入为48亿元，同比增长13%；毛利率高达75.9%，同比提升3.3个百分点 [2] - 购物中心运营质量高，在管项目出租率达97.2%，同比提升0.5个百分点；租售比和运营费用占比分别为11.5%和15.5% [2] - 截至2025年末，公司在营购物中心项目达135个，同比增加13个；管理面积为1489万平方米，同比增长13% [2] - 在135个在营购物中心中，有54个项目零售额在当地市场排名第一，105个排名前三，占比达78% [2] - 2025年写字楼收入为21亿元，同比增长3%；毛利率为34.5%，同比微降0.4个百分点；在营项目出租率为77.2%，同比提升3.6个百分点 [2] 物业航道业务分析 - 2025年物业航道收入为108亿元，同比微增1% [3] - 截至2025年末，公司物业管理在管面积为4.3亿平方米，合约面积为4.6亿平方米，均同比增长3% [3] - 社区空间业务在物业航道中占主导地位，其2025年在管面积、收入和毛利占物业航道的比重分别为66%、81%和86% [3] - 2025年社区空间业务收入为88亿元，同比下降1%，主要受增值服务收入下滑拖累 [3] - 社区空间业务毛利率为19%，同比提升1个百分点，得益于核心业务盈利能力改善 [3] - 社区空间业务结构持续优化，核心业务的收入和毛利占该业务的比重分别为94%和93%，连续4年提升 [3] - 2025年城市空间业务收入为20亿元，同比增长12%；毛利率为13.4%，同比提升0.5个百分点 [3] 历史财务数据与预测 - 根据财务数据，公司2024年营业收入为170.43亿元，归母净利润为36.29亿元 [8] - 预测公司2026年营业收入为198.35亿元，同比增长10.1%；2027年营业收入为214.18亿元，同比增长8.0% [8] - 预测公司2026年归母净利润为44.51亿元，同比增长12.1%；2027年归母净利润为49.38亿元，同比增长11.0% [8] - 预测公司净资产收益率（ROE）将从2025年的24.8%持续提升至2028年的34.9% [8] - 预测公司毛利率将从2025年的36%持续提升至2028年的39% [8]