政策核心与定义 - 证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点 [1] - 政策标志着中国公募REITs市场从基础设施领域扩展至商业不动产领域 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过投资商业不动产资产支持证券获取所有权或经营权，以获取稳定现金流并分配给投资者的封闭式公募基金 [2] 市场现状与规模 - 中国已上市REITs产品达77只，累计融资金额2070亿元，总市值规模达到2201亿元 [2] - 政策出台时机与基础设施REITs扩围步伐一致，近期正推动REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆等更多领域 [3] 制度设计与运营要求 - 《征求意见稿》八条内容覆盖产品定义到监管责任，涵盖商业不动产REITs全运作链条 [2] - 政策突出基金管理人的主动运营管理责任，要求具备精细化资产管理和业态调整能力 [2] - 商业不动产REITs其他事宜参照基础设施REITs指引执行，以降低制度衔接成本 [2] 市场影响与意义 - 举措将盘活商业不动产存量资产，为市场引入长期资金，为投资者提供稳定现金流和资产增值潜力的投资工具 [3] - 商业不动产REITs将助力企业从重资产向轻资产转型，实现从开发商到资产管理商的角色转变 [4] - 与基础设施REITs相比，商业不动产具有更高租金增长弹性，提供差异化风险收益特征 [4] 实施路径与资产选择 - 可能采取先优质后一般、先简单后复杂的策略，以优质商业不动产先行开展试点 [5] - 优先考虑位于一线城市核心商圈、具有稳定出租率和租金收入的商业办公和零售物业 [6] - 消费基础设施出租率普遍超过90%，现金流稳定，在政策支持下具备配置价值 [5] 核心竞争力与投资逻辑 - 商业不动产价值实现高度依赖运营管理能力，具备强大招商调整和精细化运营能力的机构将更具优势 [6] - 公募REITs的投资逻辑最终落在底层资产现金流的稳定性和可预测性上 [6] - 当前部分低估值且运营具韧性的项目为长期配置提供良机，包括防御型资产和成长型资产 [5]