报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告对2025年11月21日至12月9日期间的宏观、财政、货币、金融监管和房地产政策进行梳理分析 ，指出政策在多领域发力 ，包括积极财政与宽松货币、地方债发行创新高、央行净买国债、金融监管调整及房地产政策变化等 ，以促进经济高质量发展[1][2][3] 各目录总结 宏观基调 - 政治局会议强调发挥存量与增量政策集成效应 ，加大逆周期和跨周期调节力度 ，实施积极财政与适度宽松货币政策 ，坚持内需主导与创新驱动[1][10] - 六部门联合发文增强消费品供需适配性 ，到2027年形成3个万亿级消费领域和10个千亿级消费热点 ，2030年形成供给与消费良性互动格局[10] - 中央金融办官员提出加快建设金融强国 ，积极发展多元化融资方式 ，做好防风险、强监管等工作[11] 财政政策 - 财政部部长强调更有力有效实施积极财政政策 ，全方位扩大内需 ，统筹资金优化投资 ，吸引民间资本 ，防范化解地方债风险[13][15] - 全国地方政府债券发行规模约10.1万亿元 ，首次突破10万亿元[2][13] 货币政策 - 央行行长提出关注跨周期平衡 ，避免政策大放大收 ，综合运用工具加强逆周期调节 ，促进经济转型和可持续增长[3][14] - 11月央行净买入国债500亿元 ，略低于市场预期 ，银行大幅加码买债必要性有限 ，跨年资金面有望平稳 ，明年央行买债或仍是重要流动性投放工具[3][14] 金融监管 - 证监会主席鼓励头部机构并购重组 ，对优质券商“适度松绑” ，打开资本与杠杆限制 ，证券投资基金业协会修订绩效考核指引 ，或对业绩不佳基金经理降薪[18][22] - 证监会发布商业不动产REITs试点公告 ，明确产品定义、注册及运营管理等要求[19][21] - 金管总局调降保险公司投资相关股票风险因子 ，培育耐心资本[4][20] 房地产政策 - 万科20亿元境内债2022年第四期中期票据寻求展期 ，拟将本金兑付展期12个月 ，并追加增信措施[23][26] - 深圳市出台住房公积金提取新规 ，增设购房提取情形 ，加大购房支持力度[24][26] - 住建部主管媒体发文称要化解房企风险 ，对严重资不抵债房企遵循法治精神处置 ，追究责任人责任[24][25]

商业不动产REITs试点启动 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，标志着商业不动产REITs试点正式启动 [2] - 试点推出的背景是基础设施REITs市场经过五年探索已平稳运行，截至2025年11月27日，已上市77只基础设施REITs，累计融资2070亿元，总市值达2201亿元 [2][3][44] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，市场运行平稳有序，已成为重要的大类资产配置品种 [2][43] - 推出商业不动产REITs是落实资本市场新“国九条”、推动不动产REITs市场高质量发展的关键举措，旨在盘活庞大的商业不动产存量，拓宽权益融资渠道 [4][45] - 试点核心在于打通商业不动产的权益融资通道，为构建房地产发展新模式提供标准化金融解决方案，是金融服务实体经济质效提升的重要里程碑 [5][46] - 《公告》明确了商业不动产REITs的产品定义，即通过持有商业不动产获取稳定现金流并向份额持有人分配收益的封闭式公募基金 [6][47] - 《公告》主要内容还包括基金注册及运营管理要求、压实基金管理人及专业机构责任、强化各监管机构职责等方面 [6][7][8][48][49] 金融机构客户尽职调查新规 - 中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合发布《金融机构客户尽职调查和客户身份资料及交易记录保存管理办法》（11号令），自2026年1月1日起施行 [9][49] - 新规设置了“半年+两年”的存量客户整改窗口期，较高风险客户需在半年内完成补尽调，全部存量客户需在2年内完成尽职调查 [9][49] - 该办法是反洗钱法规体系的核心规章，对后续金融机构的具体操作提供了更细致明确的指引 [9][49] - 根据2025年风险评估报告，金融行业中洗钱威胁和反洗钱漏洞均处于高风险的子行业为银行和非银行支付业 [10][50] - 与征求意见稿相比，正式发布的11号令共五章52条，主要变化包括：进一步明确简化尽调中至少应识别并核实客户身份的要求；在低风险客户类型举例中新增“政府间国际组织”；对信托、保险公司履职方式给予更符合行业特点的指导；新增“网络支付清算机构”作为适用对象 [13][52] 2025年11月金融法规汇总 - **国务院**：发布《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》（国办发〔2025〕38号），于2025年11月3日印发 [11][51] - **财政部**：就《会计师事务所职业责任保险暂行办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，反馈截止日期为2025年11月27日 [12][53] - **国家金融监督管理总局**：就《银行保险机构许可证管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，于2025年11月10日开始 [14][54] - **中国人民银行**：发布《银行间市场经纪业务管理办法》（中国人民银行公告〔2025〕第26号），自2026年1月1日起施行，明确经纪业务范围及各方责任 [16][56] - **深圳证券交易所**：修订发布《证券投资基金业务指引第1号——指数基金（2025年修订）》，自发布之日（2025年11月19日）起施行 [18][58] - **上海证券交易所**：修订发布《基金自律监管规则适用指引第1号——指数基金（2025年11月修订）》，自发布之日（2025年11月19日）起施行 [19][60] - **中国证券业协会**：发布《证券行业专业人员一般业务水平评价测试大纲（2025）》，自2026年1月1日起施行 [21][61] - **中国期货业协会**：发布《期货风险管理公司人员管理规则》，自2026年1月1日起施行，并设置一年过渡期 [32][73] - **中国银行间市场交易商协会**：修订发布《非金融企业债务融资工具注册专家管理办法》，于2025年11月3日实施 [33][74] - **上海期货交易所**：修订发布《国债作为保证金业务指引》，自2025年11月4日起施行 [38][79]；公布《天然橡胶（期货）检验细则》，于2025年11月12日公布 [40][81]；发布《套期保值交易管理办法（修订版）》、《风险控制管理办法（修订版）》及相关细则，自2026年1月1日起实施 [41][82][83] - **上海国际能源交易中心**：就修订《20号胶期货标准合约》及相关业务规则公开征求意见；发布修订后的《交易细则》和《风险控制管理细则》，自2026年1月1日起实施 [41][42][82][84] 行业协会发布重要报告与倡议 - **中国银行业协会**：发布《2025年度中国银行业发展报告》，这是该系列连续第15年发布，由30家银行业金融机构共同编撰，主题为“银行业全面深化改革加快高质量发展” [22][62]；发布《票据市场风险分析与创新研究2024》，重点分析票据业务信用、市场、操作、合规四大风险 [25][65][66]；发布《城市商业银行30年发展报告》，全面总结城商行30年变革历程和发展成果 [27][67]；发布《全国农村中小银行机构行业发展报告2025》，系统梳理2024年农村中小银行在党建引领、经营发展等领域的新进展 [29][69] - **中国信托业协会**：发布《中国信托业养老信托业务发展倡议书》，围绕推动养老信托业务高质量发展提出九个方面的具体倡议 [31][71][72] - **中国保险行业协会**：发布《中国保险业发展报告（2024）》，连续第10年编撰，数据丰富，选录了26家会员单位的高质量发展材料 [34][75]；发布《中国保险业社会责任报告（2024）》，连续第6年发布，用详实数据及630余个案例展示行业履责实践 [36][37][78]

中国证监会推出商业不动产REITs试点 - 中国证监会近日发布征求意见稿，标志着商业不动产投资信托基金试点即将正式启航[1] - 此举旨在丰富REITs市场底层资产类型，推动市场迈入多元化发展新阶段，为盘活庞大的商业不动产存量、构建房地产发展新模式注入动力[1] - 商业不动产REITs是通过持有商业综合体、写字楼、购物中心等资产以获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公募基金[1] 试点规则与市场基础 - 征求意见稿对基金注册、运营管理、各方责任以及风险监管等方面作出了系统性规定，旨在压实基金管理人等中介机构的主动运营管理责任[1] - 中国公募REITs市场经过五年探索已打下坚实基础，截至11月27日，已上市REITs产品达77只，总融资规模超2000亿元，总市值突破2200亿元[2] - 市场运行平稳有序，2024年以来中证REITs全收益指数涨幅超过22%，REITs已成为投资者大类资产配置的重要选项[2] 推出商业不动产REITs的积极意义 - 有利于盘活存量商业不动产，将沉淀资产转化为流动性资本，助力拉动消费和扩大有效投资[4] - 有利于稳定房地产行业预期，促进房地产市场向“租购并举”的新模式平稳过渡[4] - 有利于在当前低利率环境下，为居民提供一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的投资工具，增加财产性收入[4] 对实体经济与行业格局的影响 - 为持有大量商业不动产的企业开辟了全新的直接融资渠道，优化其资本结构[4] - 引导企业从传统的“重开发、轻运营”模式向“重管理、重服务”的资产管理商战略转型[4] - 通过市场化定价机制，有效激励企业强化运营管理，持续提升资产质量和盈利能力，促进整个商业不动产市场的良性竞争和健康发展[4] 对投资者与市场发展的影响 - 意味着投资者资产配置菜单的进一步丰富，投资者将有机会通过公募基金低门槛地参与优质商业不动产项目[4] - 投资者可分享资产产生的稳定租金收益和潜在的资产增值红利，对优化个人与机构的投资组合具有重要意义[4] - 沪深交易所等机构正在推进配套规则修订、系统改造和试点项目储备，将把好资产“入口关”，优先支持运营管理能力强、资产表现稳健的优质项目参与试点[5] 宏观意义与市场前景 - 商业不动产REITs试点的推出是我国金融供给侧结构性改革的又一重要成果，是REITs市场自身发展的里程碑，更是资本市场深化服务实体经济的关键一招[5] - 通过打通商业不动产领域的投融资循环，REITs将有效提升资金周转效率，降低实体经济杠杆，畅通国内经济大循环[5] - 随着资产类型更丰富、运行更高效、监管更有力的公募REITs市场加速形成，其作为经济高质量发展“稳定器”和“新引擎”的作用将日益凸显[5]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [5] 报告核心观点 - 政策层面，商业不动产REITs试点启动，标志着公募REITs底层资产迎来新一轮扩容，REITs市场迈入新发展阶段 [1] - 市场基本面方面，10月、11月以来楼市成交动能再度走弱，市场持续承压，但“十五五”规划建议表态积极，未来优化政策落地空间打开 [6] - 投资策略上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市且产品力突出的房企，以及提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [6] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交情况**：40个城市新房成交面积225.3万平方米，环比上升8.6%，同比下降45.8%；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为22.2%、7.0%、-2.6%，同比增速分别为-41.6%、-43.6%、-59.7% [5][15] - **新房库存情况**：12个城市新房库存面积11379万平方米，环比上升0.3%，同比下降10.7%；去化周期为18.0个月，环比下降0.5个月，同比上升2.7个月；一、二、三四线城市去化周期分别为19.2、14.1、77.1个月 [5][40] - **二手房成交情况**：18个城市二手房成交面积161.7万平方米，环比下降4.4%，同比下降26.0%；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为4.0%、-7.5%、-6.0%，同比增速分别为-30.6%、-24.2%、-14.9% [5][47] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场**：百城成交土地规划建筑面积2050.0万平方米，环比上升7.3%，同比下降28.2%；成交总价467.9亿元，环比上升27.1%，同比下降40.1%；楼面均价2282.4元/平方米，环比上升18.5%，同比下降16.6%；溢价率1.3%，环比下降1.3个百分点 [5][62] - **住宅类土地市场**：百城成交住宅土地规划建筑面积843.0万平方米，环比上升40.3%，同比下降19.6%；成交总价288.9亿元，环比上升13.7%，同比下降47.0%；楼面均价3426.6元/平方米，环比下降18.9%，同比下降34.1%；溢价率2.3%，环比上升1.0个百分点 [5][82] 本周行业政策梳理 - **商业不动产REITs试点**：证监会就《商业不动产投资信托基金试点公告》征求意见，产品定义为持有商业不动产以获取稳定现金流的封闭式公募基金，底层资产聚焦写字楼、酒店、商业综合体等 [1] - **地方政策**：北京修订商品房买卖合同示范文本；成都允许存量自持租赁住房转为商品住房上市交易；福州拟对多子女家庭购房给予财政补贴；北京“十五五”规划建议提出加快构建房地产发展新模式等 [98][99] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为0.7%，较上周上升6.5个百分点；相对沪深300收益为-0.9%，较上周上升1.1个百分点；板块PE为24.75X，较上周上涨0.14X [5][102] - A股重点地产公司中跌幅最小的为华侨城A、绿地控股、保利发展；港股涨跌幅靠前的为碧桂园、华润置地、旭辉控股集团 [5][109] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量189.3亿元，环比上升133.3%，同比上升92.0%；总偿还量67.6亿元，环比上升2.4%，同比下降47.3%；净融资额127.3亿元 [5][116] - 债券发行量最大的房企为招商蛇口、西安高科、保利发展，发行量分别为50.4、32.5、30.0亿元 [5][116] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团；2）2024年以来销售和拿地有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；3）积极探索新消费场景的商业地产公司，如大悦城、华润万象生活、太古地产等 [6][125]

宏观经济与市场环境 - 美国11月制造业PMI从10月的48.7降至48.2，连续第九个月低于50荣枯线，创四个月来最大萎缩幅度，新订单和就业指数大幅下滑[1][6] - 市场对12月美联储降息预期升至八成，但FOMC会议前静默期及经济数据可能带来变数[1][6] - 沪深三大指数震荡调整，两市成交额缩量至16073.75亿元（约1.6万亿）[1][5][6][10] 人工智能与科技创新 - DeepSeek发布并开源DeepSeek-V3.2和DeepSeek-V3.2-Speciale模型，前者推理能力达GPT-5水平并首次实现思考模式与工具调用融合，后者在IMO等四项国际竞赛中斩获金牌[2][7] - 模型更新有望强化人工智能及算力产业链长期成长逻辑，提振相关技术商业化信心，通用人工智能（AGI）被视为塑造未来生产力的关键[2][7] - 截至12月1日，今年共有3004只科技创新债券发行，规模合计3.18万亿元，发行数量及规模同比分别增长85%和98%[3][8] 资本市场政策与工具创新 - 证监会推动商业不动产投资信托基金（REITs）试点，旨在为房企和地方国资提供市场化融资与退出渠道，缓解流动性压力[2][3][7][8] - 采取与基础设施REITs并行推进策略，审核链条简化有望加速产品扩容，中长期利于盘活万亿级存量资产[2][3][7][8] - 科创债发行明显提速，有助于为科创企业提供中长期资金，缓解融资难问题，并增加债券市场品种[3][8] 市场表现与资金动向 - 12月2日A股主要指数下跌，上证指数跌0.42%至3897.71点，深证成指跌0.68%，创业板指跌0.69%，科创100指数跌1.56%[4][9] - 申万一级行业中石油石化、轻工制造、家用电器涨幅靠前，分别上涨0.71%、0.55%、0.43%；传媒、有色金属、计算机跌幅靠前，分别下跌1.75%、1.36%、1.34%[4][9] - 两融余额较前一交易日上涨，收报24843.11亿元[5][10]

试点启动与市场意义 - 证监会于11月28日就商业不动产REITs试点公开征求意见，标志公募REITs市场从基础设施领域拓展至商业不动产，进入“双轮驱动”新阶段 [1] - 试点是落实资本市场新“国九条”的关键举措，核心在于打通商业不动产的权益融资通道，为盘活存量资产提供标准化金融解决方案 [1] - 市场普遍认为试点水到渠成，基础设施REITs已上市77只产品，形成成熟监管与运行框架，为商业不动产领域拓展奠定基础 [1][4] 市场基础与政策背景 - 基础设施公募REITs自2020年启动，截至2025年11月27日已上市77只产品，累计融资规模2070亿元，总市值约2201亿元 [4] - 政策层面高度协同，新“国九条”明确提出推动REITs市场高质量发展，《城市商业提质行动方案》也支持商业地产项目发行REITs [4] 核心战略价值 - 支持构建房地产发展新模式，为企业开辟权益融资路径，推动从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资管模式转型 [2][5] - 盘活庞大商业不动产存量，通过REITs将沉淀资产转化为可交易金融产品，构建“开发培育—REITs上市—资金回笼—再投资”的良性闭环 [5] - 适配多元化资产配置需求，REITs凭借强制高分红、收益稳健特性获投资者认可，为保险资金、养老金等长期投资者提供新选择 [6][7] 制度设计亮点 - 制度设计体现“稳中求进”原则，商业不动产REITs在其他有关事宜上参照现有基础设施REITs成熟规则执行，保证连续性和稳定性 [9] - 进一步压实基金管理人主动运营管理责任，要求其从被动财务持有者转变为积极资产管理“大管家” [10] - 设定清晰资产准入标准，入池资产需权属清晰、手续齐备，并已产生持续、稳定的现金流，从源头上管控风险 [10] 双轨并行发展格局 - 商业不动产REITs试点推出标志市场进入“基础设施与商业不动产并行发展”新阶段，基于资产内在属性科学分类与精准施策 [13] - 基础设施REITs资产具公共属性，现金流与特许经营协议等关联，收益稳健波动低；商业不动产REITs完全市场化，收益具更高市场敏感性和成长潜力 [13] - “双轨并行”策略为融资方和投资方提供更精准多元化工具与选择，实现对国民经济关键领域更全面精细的金融服务覆盖 [14]

文章核心观点 - 中国证监会发布《公告》启动商业不动产REITs试点 旨在盘活存量商业不动产 支持构建房地产发展新模式 并推动REITs市场高质量发展[1] - 经过近五年探索 中国公募REITs市场已发展成千亿级新兴市场 为商业不动产REITs推出奠定了制度、市场和生态基础[1] - 商业不动产REITs将与现有基础设施REITs形成互补 共同完善中国REITs市场生态[6] 市场发展现状与基础 - 截至发稿 全市场共有77单REITs产品上市 发行规模2070亿元（含扩募） 总市值2201亿元[1] - 2024年以来 中证REITs全收益指数上涨22.46% REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种[2] - 基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型 其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[7] 商业不动产REITs试点政策要点 - 《公告》明确了商业不动产REITs的产品定义 即通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公募基金[2] - 要求拟持有的商业不动产必须权属清晰、手续齐备 且已产生持续稳定现金流[3] - 强调基金管理人的主动管理责任 要求其建立专业的投管和运营体系以提升资产价值[3] - 监管方面 明确各监管机构依法依规履行监管和风险监测处置职责 相关自律组织履行自律管理职责[3] 试点推出的意义与背景 - 中国商业不动产存量规模庞大 具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求[4] - 借鉴国际经验 商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等是REITs重要的底层资产[4] - 推出商业不动产REITs可更好发挥REITs功能 支持构建房地产发展新模式 提升资本市场服务实体经济质效[4] 市场各方准备与后续工作 - 上交所表示将稳步推进试点 完善业务规则 协同市场培育 并以优质商业不动产先行稳步开展试点[6] - 深交所表示将按照证监会部署 优化配套规则 开展系统改造 并联合市场各方做好项目培育和储备[6] - 国家发展改革委正积极推动基础设施REITs进一步扩围[6]

行业投资评级与核心观点 - 报告对2026年建筑装饰行业投资持维稳态度，认为部分新兴板块将随国家重大战略实施获得较高投资机会 [3] - 核心观点包括：中西部区域投资、新基建、出海以及低估值破净企业估值修复是主要投资方向 [3] 建筑装饰行业市场表现 - 上周SW建筑装饰指数上涨2.81%，跑赢沪深300指数1.64%，相对收益为+1.17个百分点 [3][4] - 周涨幅最大的三个子行业为生态园林（+9.04%）、基建民企（+7.21%）和设计咨询（+6.23%） [3][6] - 年涨幅最大的三个子行业分别是基建民企（+71.33%）、生态园林（+53.39%）和装饰幕墙（+51.38%） [3][6] - 周度涨幅前5名个股：国晟科技（+57.69%）、招标股份（+24.71%）、圣晖集成（+24.57%）、汇通集团（+20.00%）、中达安（+17.19%） [3][8] - 周度跌幅前5名个股：东易日盛（-22.36%）、建艺集团（-6.78%）、ST百利（-4.27%）、鸿路钢构（-2.99%）、瑞和股份（-2.25%） [3][8] 行业及公司近况 - 证监会研究起草商业不动产REITs试点公告，旨在支持构建房地产发展新模式 [3][10] - 交通部加快推动"两重"项目建设，扩大交通运输有效投资，推进低空经济、汽车租赁业高质量发展 [3][10] - 发改委就"两重"建设、基础设施REITs扩围扩容等问题进行答复 [10][11] - 中铝国际中标29.09亿元青铜峡电解槽升级改造项目，占2025年营业收入12.12% [3][12] - 安徽建工中标12.95亿元潘集区环境整治及生态修复项目，占2024年营业收入1.34% [3][12] - 其他重要公司变化：同济科技中标8.7亿元项目，广东建工中标1.88亿元项目，圣晖集成中标2.78亿元越南项目 [13] 重点公司投资建议 - 中西部区域投资关注：四川路桥、中国化学、东华科技、新疆交建 [3] - 新基建关注：圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 [3] - 出海关注：精工钢构、志特新材、中钢国际、中材国际 [3] - 好房子推荐：建发合诚 [3] - 低估值破净企业估值修复关注：中国中铁、中国中冶、上海建工、隧道股份、安徽建工 [3]

政策发布与核心意义 - 中国证监会于11月28日晚间发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》，正式向社会公开征求意见 [1] - 该文件标志着中国REITs市场实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键跨越，旨在打通商业不动产与资本市场的连接通道 [1] - 试点方案紧扣新“国九条”推动REITs市场高质量发展的要求，为盘活万亿级存量资产提供标准化解决方案 [1] - 试点为商业地产行业提供了全新的权益融资渠道，将通过专业化运营推动房地产发展模式转型 [1] 制度设计与核心规则 - 明确商业不动产REITs是通过投资商业不动产资产支持证券，取得不动产所有权或经营权，通过专业运营获取稳定现金流并分配给投资者的公募基金 [2] - 制度强调REITs的权益属性和主动管理要求，要求基金管理人建立专业的投管和运营体系，不能当“甩手掌柜” [2] - 要求拟持有的商业不动产必须权属清晰、手续齐备，且已产生持续稳定现金流，确保入池资产质量 [2] - 试点充分借鉴了基础设施REITs的成功经验，参照现有规则并作了制度创新，保证了规则的连续性和稳定性 [2] - 构建了“政府监管+自律管理+市场主体自我约束”的立体化监管框架，证监会负责监管和风险监测，交易所和行业协会履行自律管理职责 [3] 市场影响与行业转型 - REITs为持有大量商业物业的企业提供了崭新的融资渠道，可将沉淀在钢筋水泥里的巨额资金转化为可流动的资本，改善企业现金流状况 [5] - REITs将深刻改变商业地产的运营逻辑，从重销售轻运营转向通过提升运营能力来创造价值，倒逼管理人提升运营能力 [6] - 推动行业从“开发销售”向“运营管理”转型，从“重资产”向“轻资产”转变，有助于整个行业走出“高杠杆、高周转”的旧循环 [6] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补格局，前者聚焦市场化程度更高的商业地产领域，共同完善中国REITs市场生态 [7] 投资机会与发展前景 - REITs具有收益稳定、波动较低的特点，非常适合保险资金、养老金等长期投资者配置，普通投资者也能以较低门槛参与优质商业地产投资 [6] - 与基础设施REITs相比，商业地产通常具有更高的租金调整灵活性，能够更好地应对通胀环境 [7] - 不同业态的商业地产（如购物中心、写字楼、酒店等）具有差异化的周期特征，为投资者提供了更丰富的选择 [7] - 随着试点推进，未来或有更多创新业态的商业地产通过REITs上市，比如物流仓储、数据中心等新型不动产，这些资产往往具有更好的成长性 [8] - 监管部门正在与相关部委沟通税收、国资转让等配套制度，这些政策的落地将为REITs市场发展创造更好的环境 [8]

政策公告核心 - 证监会起草《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》并向社会公开征求意见 [1] - 政策目标为推动REITs市场高质量发展、丰富资本市场投融资工具、支持构建房地产发展新模式、增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] - 商业不动产REITs被定义为投资于商业不动产资产支持证券以取得所有权或经营权利，通过运营管理获取稳定现金流并分配给基金份额持有人的封闭式公募基金 [1] 基金管理人与托管人要求 - 拟任基金管理人及基金托管人须符合《证券投资基金法》及《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定的条件 [2] - 拟任基金管理人需具备健全有效的REITs投资管理、资产运营、内部控制与风险管理制度和流程 [2] 尽职调查与申请要求 - 基金募集前基金管理人须对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查 [2] - 需聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务 [2] - 申请募集时基金管理人应向证监会提交《证券投资基金法》和证监会规定的注册申请材料 [2] 基础资产要求 - 商业不动产REITs拟持有的资产应符合国家战略、发展规划、产业政策 [2] - 基础资产需权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备 [2] - 基础资产需已产生持续、稳定的现金流 [2] 运营管理与监管职责 - 基金管理人须按法律、行政法规和基金合同约定主动履行商业不动产运营管理职责 [2] - 基金管理人、基金托管人及其他专业机构需严格遵守执业规范和监管要求 [2] - 各监管机构将依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责 [1] 后续步骤 - 证监会将根据公开征求意见情况进一步完善公告并履行程序后发布实施 [3]