行业投资评级 - 行业评级：推荐 [4] 报告核心观点 - 证监会拟推出商业不动产REITs试点，将丰富REITs底层资产类型，为房企提供退出渠道并扩大市场规模 [3][6] - 广东省发布金融支持产业链整合兼并方案，推动险资增配权益资产并参与并购投资，改善A股长期资金结构 [7] - 非银金融板块本周表现分化，多元金融、互联网金融等细分领域涨幅领先，但整体跑输大盘 [2][13] 市场及板块行情总结 - 非银金融申万指数本周上涨0.68%，跑输沪深300指数0.96个百分点，在申万一级行业中排名第25 [2][13] - 细分板块中，证券板块上涨0.74%、保险板块上涨0.20%、多元金融上涨2.31%、互联网金融上涨2.95%、金融科技上涨2.90% [2][13] - 个股方面，四川双马（+9.63%）、*ST熊猫（+8.26%）涨幅居前，锦龙股份（-3.51%）、南京证券（-0.99%）跌幅较大 [2][13] 券商板块动态 - 证监会发布商业不动产REITs试点征求意见稿，明确产品定义、基金管理要求及监管职责 [3] - 商业不动产REITs为封闭式公募基金，通过持有商业不动产获取稳定现金流 [3] - 试点将参照基础设施REITs现有规则执行，有助于化解房企资金压力并扩大REITs市场规模 [3][6] 保险板块动态 - 广东省方案鼓励银行、保险等机构开发"科技信用贷+保险增信"组合产品，构建"股贷债保汇"联动体系 [7] - 支持保险资金依法扩大股权投资比例，参与整合兼并项目，与近期提高权益上限等政策形成合力 [7] - 政策有望推动险资发挥"耐心资本"作用，优化A股并购生态和长期资金结构 [7] 关键市场指标 - A股本周日均成交额17,369亿元，环比减少6.9%，同比增加10.1% [1][16] - 2025年第四季度至今日均成交额20,290亿元，较2024年同期增加10.0% [1][16] - 2025年至今IPO上市98家，募资1,003.59亿元，已接近2024年全年100家的上市数量 [1][16] - 截至11月27日，两市两融余额24,720.18亿元，环比减少0.79%，但较2024年日均水平增加57.75% [1][18] - 股票质押市值为28,524.90亿元，占全市总股本比例为3.60% [18] 重点公司盈利预测 - 报告覆盖23家非银金融公司，包括中国银河、华泰证券、中国平安等，多数获"买入"评级 [9] - 部分公司2025年预测PE显示估值分化，例如指南针（260.89倍）、华泰证券（12.13倍）、中国太保（7.35倍） [9]

政策核心与定义 - 证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点 [1] - 政策标志着中国公募REITs市场从基础设施领域扩展至商业不动产领域 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过投资商业不动产资产支持证券获取所有权或经营权，以获取稳定现金流并分配给投资者的封闭式公募基金 [2] 市场现状与规模 - 中国已上市REITs产品达77只，累计融资金额2070亿元，总市值规模达到2201亿元 [2] - 政策出台时机与基础设施REITs扩围步伐一致，近期正推动REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆等更多领域 [3] 制度设计与运营要求 - 《征求意见稿》八条内容覆盖产品定义到监管责任，涵盖商业不动产REITs全运作链条 [2] - 政策突出基金管理人的主动运营管理责任，要求具备精细化资产管理和业态调整能力 [2] - 商业不动产REITs其他事宜参照基础设施REITs指引执行，以降低制度衔接成本 [2] 市场影响与意义 - 举措将盘活商业不动产存量资产，为市场引入长期资金，为投资者提供稳定现金流和资产增值潜力的投资工具 [3] - 商业不动产REITs将助力企业从重资产向轻资产转型，实现从开发商到资产管理商的角色转变 [4] - 与基础设施REITs相比，商业不动产具有更高租金增长弹性，提供差异化风险收益特征 [4] 实施路径与资产选择 - 可能采取先优质后一般、先简单后复杂的策略，以优质商业不动产先行开展试点 [5] - 优先考虑位于一线城市核心商圈、具有稳定出租率和租金收入的商业办公和零售物业 [6] - 消费基础设施出租率普遍超过90%，现金流稳定，在政策支持下具备配置价值 [5] 核心竞争力与投资逻辑 - 商业不动产价值实现高度依赖运营管理能力，具备强大招商调整和精细化运营能力的机构将更具优势 [6] - 公募REITs的投资逻辑最终落在底层资产现金流的稳定性和可预测性上 [6] - 当前部分低估值且运营具韧性的项目为长期配置提供良机，包括防御型资产和成长型资产 [5]