案件核心判决结果 - 南京市江宁区博恩花园业主委员会起诉前物业公司江苏万园物业服务集团有限公司获胜，法院判决万园物业需在15日内返还小区公共收益约771万元及相应利息 [1][4] - 根据业主大会决议，追回的公共收益50%将以红包形式回馈业主，其余50%纳入业主共有资金账户，该决议获得参与户数97.92%的同意票 [1][4] 案件背景与争议焦点 - 万园物业自2015年12月起为博恩花园小区提供服务，合同约定经营收入扣除成本后，70%纳入专项维修资金 [2] - 业委会发现万园物业在2022年擅自动用公共收益，其中一个季度即动用10万元用于发放车库管理人员工资 [3] - 万园物业辩称应向业委会支付的公共收益款为238.68万元，并提及业主欠费问题，但法院认为物业费收缴与本案非同一法律关系，不予采纳 [3] 行业普遍问题与专家观点 - 商品房小区公共收益被物业公司侵占的情况屡见不鲜，例如长沙南贡雅苑小区通过法律途径成功追回被侵占收益并进行分红 [5] - 专家指出，在前期物业由开发商指定、业主组织不健全的包干制下，物业公司常将公共空间视为“可开发资源”而非“全体业主资产”，短期创收动力强于长期维护 [5] - 公共收益在扣除合理成本后属于全体业主，应优先补充住宅专项维修资金，其次用于公共秩序维护与环境品质提升 [5]

文章核心观点 连续强降雨天气暴露了部分老旧小区在物业管理、基础设施维护及旧改工程遗留方面存在一系列问题，包括杂草疯长、地下车库积水、房屋渗水及噪音扰民等，严重影响了居民的日常生活与社区环境 [1][9][14][16] 小区绿化与环境卫生问题 - 连续降雨后，京城部分小区杂草清理不及时，出现“杂草围城”现象，杂草高度可达近1米，侵占绿地和便道 [7][9][10] - 杂草疯长成为蚊虫滋生地和过敏隐患，如“藜”（灰灰菜）等草类花粉会加重花粉症患者的过敏症状，且高过脚踝的杂草导致居民在草丛行走时被蚊虫叮咬 [10][11] - 尽管城区主要道路已启动杂草清理，但部分老旧小区内的清理进度明显滞后 [11] 地下空间积水与衍生问题 - 朝阳区富力又一城C区地下车库在暴雨后多日仍有积水，部分区域水深约2厘米，汽车驶过能溅起水花，5号楼旁房间积水深达三四厘米 [12][13] - 该小区因地势低、防水未做好，大雨时车库积水深度可达十多厘米，虽设置导水槽但问题持续存在 [12][14] - 积水导致地面湿滑、墙面斑驳水渍高达一米多、铁门锈蚀，并滋生蚊蝇、跳蚤等害虫，例如北三环一小区因墙根处废弃自行车棚积水，暴雨后滋生跳蚤叮咬整栋楼多名居民 [12][14] 旧改工程引发的房屋质量问题 - 丰台区青塔东里十号院在十几年前旧楼改造添加保温层后，出现严重渗水问题，强降雨时雨水顺保温层与墙体缝隙渗入，导致墙皮受潮鼓起、霉斑蔓延 [14][15] - 居民反映降雨大时漏水严重，需用盆接水，严重影响睡眠，且因小区老旧、物业费收缴困难，物业难以根本解决该问题 [15] - 小区虽计划进行新一轮改造，但居民担忧若不能解决保温层贴合及排水系统等根本问题，漏水问题将反复出现 [15] 居民私改设施导致的噪音与漏水问题 - 大兴区福星花园小区许多住户安装了凸出式防盗窗并自行加盖塑料板、铁皮等遮挡物，尺寸不匹配留有缝隙 [16] - 降雨时，雨点敲打不同材质挡板产生“噼里啪啦”或“咚咚咚”的噪音，遇风时挡板与防盗窗碰撞发出“哐当”声，严重扰民，导致居民彻夜难眠 [17] - 此类私装挡板还加剧了漏水问题，雨水顺挡板边缘流向楼下住户窗台 [17]