项目概况 - 深圳迎来两大可售型保障住房项目，分别为福田的河套公馆（人才房）和南山的山樾湾花园（安居房），两者在核心区域形成直接竞争 [1] - 两个项目在产品户型上高度重合，均提供70平方米两房和90平方米三房户型，但规模不同，河套公馆总套数为768套，山樾湾花园总套数为3466套 [10][11] - 项目交付时间存在差异，河套公馆预计2027年9月30日交付，山樾湾花园预计2026年8月31日交付，隐性成本相差约1年 [10][11] 产品与价格对比 - 价格方面，河套公馆配售均价为每平方米4.85万元，山樾湾花园配售均价为每平方米4.26万元，均为带装修交付 [10][11] - 两个项目均需持有满10年封闭期后方可按规定取得完全产权，并自由上市交易，人才房补缴差价约为原价的17%，安居房约为20% [2][4] - 项目关键指标差异明显：河套公馆容积率高达15.13，建筑层数55层；山樾湾花园容积率为5.8-6.2，建筑层数38层 [11][12] 政策与规则 - 深圳可售型保障住房规则调整后，人才房与安居房在完全产权获得规则上已非常接近，属性差距主要体现在价格上 [1][2] - 南山区安居房申请资格放宽，非在册轮候家庭也可申请，改变了此前必须在轮候库且社保满5年的规定 [3] - 深圳市明确了安居房取得完全产权的补缴价款计算规则：补缴价款 = (原市场价格 - 原购买价格) × 50% - 税费，其中原市场价格按原购买价格除以70%计算 [15] 市场定位与竞争环境 - 两个项目所在片区均处于区域边缘但具有重大发展规划，河套公馆位于皇岗口岸片区，山樾湾花园位于前海妈湾深港现代服务业合作区 [5] - 与周边二手房价格相比，山樾湾花园周边超过10年楼龄小区二手房价格为每平方米7万至8万，河套公馆周边同类二手房价格为每平方米4.5万至5.5万 [16][18] - 项目面临不同的周边环境挑战：河套公馆靠近口岸车流量大，山樾湾花园西侧为港口用地可能受噪音粉尘影响 [11] 配套设施比较 - 交通方面，河套公馆步行至7号线皇岗口岸站约690米，山樾湾花园步行至5号线荔湾站约1.5公里 [11][12] - 商业配套上，河套公馆周边6大商业综合体，山樾湾花园自带9000平方米商业并邻近批发市场 [11] - 教育资源各有特色，山樾湾花园东侧规划45班九年一贯制学校，河套公馆紧邻双省一级学校 [11]

政策调整 - 深圳安居房取消限购 面向轮候册外符合条件家庭开放购买资格 [2][3][4] - 政策调整包括降低学历要求至全日制专科并纳入技能型人才作为选房资格 [5] - 当前安居房库存约2.3万套 轮候家庭数量达182,359户且2023年已停止新增轮候 [5] 试点项目分析 - 南山山樾湾花园及大鹏帆湾海寓成为首批试点项目 因去化困难被选为政策试验田 [7][8][9] - 山樾湾花园经历六次配售 前五次去化率持续下滑至2.9% [10][12][13] - 项目剩余房源3,535套 包含2,669套两房及866套三房 [17] 价格与市场竞争力 - 山樾湾花园两房总价255-316万元/套 三房总价341-413万元/套 [20] - 价格显著高于同类型项目 如龙岗平湖及光明马田项目已完成去化 [16][21] - 同等预算可在深圳核心区购置二手房 如碧海4.7万元/平米次新房或光明4.85万元/平米新房 [23][24] 市场供需结构 - 深圳二手房市场超50%成交总价低于500万元 8月占比达近一年新高 [30][32] - 高总价安居房与普通商品房客群重叠 购房者可能优先选择地段更优的商品房 [28][32] - 高容积率、低车位比及周边环境问题进一步削弱项目吸引力 [25] 行业影响 - 安居房开放购买资格可能分流部分商品房刚需客群 [32] - 政策试点范围可能扩大至其他安居房项目以加速去库存 [32]