需求端政策调整 - 取消普通住宅和非普通住宅标准 以简化市场分类 [1][2] - 支持多孩家庭购房 商业贷款套数认定核减一套 降低购房门槛 [2] - 居民换购改善住房可享个人所得税退税优惠 促进存量房流转 [2] - 引进人才可同时申领专项购房补贴和人才购房补贴 强化人才住房保障 [2][5] - 租赁保障性租赁住房人才可获住房租赁补贴 减轻租房压力 [2][5] 供给端政策优化 - 支持盘活存量房地产用地和用房 通过专项债和公积金增值收益等工具收购存量商品房用作保障性住房 [2] - 放宽收购存量商品房用作保障性租赁住房的面积标准 加速去化 [2] - 允许商服用地转型发展鼓励类产业或调整为安居房、租赁住房用地 提高资源利用效率 [3] - 鼓励商品住房去化期高的市县优先采用房票安置或"以购代建"方式 改善市场供需关系 [3][6] - 优化现房销售节点 由海口市先行探索试点 稳步推进销售模式调整 [3] 政策背景与影响 - 2024年上半年海南省商品房销售面积和销售金额实现正增长 主要运行指标优于全国平均水平 [5] - 政策旨在满足本地居民和引进人才住房需求 发挥房地产业稳经济、促投资、保消费作用 [5] - 取消普宅标准主要影响房企土地增值税计算 对二手房交易无直接影响 [5] - 多维度政策调整预计加速市场去化 释放购房需求 对房地产市场回稳产生积极效果 [1][6]

深圳市保障性住房配建新规 - 深圳市住房和建设局发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》 允许对已审批未开工项目的保障房配建方案进行调整 [1] - 调整方案一 出售型保障房建筑面积的40%可转为商品住房 剩余60%按居住用地平均容积率折算为用地无偿移交政府 用地面积不小于3000平方米 [1] - 调整方案二 出售型保障房建筑面积的50%可转为商品住房 剩余50%转为配租型保障房 免缴地价且无需规划修改 [1] 政策调整背景与案例 - 深铁熙府项目案例 总建面61.9万平方米 住宅建面33.2万平方米 含16.6万平方米可售商品房和16.6万平方米人才房 人才房均价5.94万元/平方米 商品房备案价9.61万元/平方米 [2] - 政策调整目的 解决存量项目启动难题 修复旧改动力 缓解市场下行导致的资金平衡压力 避免回迁安置等历史遗留问题 [2] - 政策效果预期 通过核减旧改配建规则 向市场传递明确信号 从供需两端激活发展动力 [2] 市场现状 - 深圳当前出售型保障房主要类型为安居房和人才房 涉及山樾湾花园 深铁熙府等多个城市更新项目 [1]

深圳配售型保障房政策解读 - 深圳市住建局公示两份文件《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》和《深圳市保障性住房规划和建设管理办法（修订征求意见稿）》，标志一线城市配售型保障房即将进入市场 [1] - 配售型保障房与原有安居房、人才房的核心区别在于实施封闭管理，禁止变更为商品住房，彻底隔绝保障房与商品房的流动性 [1][2] 住房双轨制对楼市逻辑的影响 - 双轨制重新界定住房属性，强调居住功能优先于投资属性，剥离存量住房的金融属性 [3][4] - 保障房分流刚需需求，商品房市场将集中于改善型和投资型人群，倒逼房企转向高端品质项目 [5] - 楼市分化加剧：核心城市核心地段抗跌性强，边缘城市商品房流动性持续恶化 [5][6] 房价趋势与资产配置建议 - 双轨制对房价直接影响有限，当前房价走向主要由宏观流动性决定，处于上下空间有限的磨底期 [7] - 流动性紧张环境下，投资策略需从进攻转向防守，优先选择能保证现金流的稳定收益资产 [8] - 行业建议放弃"猛涨思维"，关注兼具现金流属性和稳定收益的资产类别 [8]

深圳保障性住房政策调整 - 深圳住建局发布两份征求意见稿，明确配售型保障房（配保房）将封闭流转，永远不能转化为红本商品房，杜绝套利行为 [1] - 配保房定位纯粹保障属性，面向住房困难的工薪群体，是三类保障房中唯一的可售类型 [1] - 深圳保障房体系分为公租房（深户居民）、保租房（新市民/人才）、配保房（工薪群体）三类 [1] 现有政策性住房市场情况 - 当前深圳在售政策性住房包括安居房、人才房和共有产权房，其中共有产权房仅有三个楼盘且快速售罄 [1] - 安居房历史最长，最早项目富通永福苑2012年推出，售价6467元/平方米，首批吸引上万家庭申请 [1] - 安居房和人才房以市场价5-6折销售，10年后可补差价转为商品房，近年大量供应冲击商品房市场 [2] 配保房政策细节 - 配保房户型严格限制在70平方米以下，禁止变更为商品住房 [2] - 允许在符合条件的群体中流转或由政府回购（按年限折价），具有一定商品属性但流动性受限 [2] - 政策参考新加坡模式，封闭流转下价格仍可能随商品房市场波动 [2] 政策影响分析 - 配保房大幅降低购房总价，提升租金回报率，改善中低收入群体居住稳定性 [3] - 现有3万多套安居房/人才房将逐步转化为商品房，而配保房将成为永久性保障房源蓄水池 [3] - 政策切断保障房与商品房的转化通道，长期将增加纯保障性住房存量 [3]

三亚土地市场动态 - 三亚近期密集挂牌商住用地，两周内累计推出6宗地块，总面积约673.72亩，总起价及配建成本超24亿元[1] - 新挂牌2宗宅地包含市场化商品住房用地及混合安居房用地，其中安居房地块要求现房销售且售价锁定1.72万元/㎡，较周边二手房低30%[5] - 土地出让设置严格竞买门槛，限定世界500强、国央企或中国百强房企参与，体现地方政府对开发资质的前置筛选[1][5] 地块一：三亚CBD东岸单元DA02-17-01 - 面积26.17亩，由商服用地转为99.5%住宅用地，容积率提升至3.1，建筑限高80米[3] - 区位优势显著，毗邻大悦城和华侨城欢乐东岸项目，起拍楼面价15,015元/㎡，总价8.1亿元[3] - 该地块四年前由华侨城竞得但未开发，此次性质变更后市场关注原业主是否再次参与竞拍[3] 地块二：临春片区C-03&D-09-02 - 101.57亩地块分拆出让，其中73.98亩商品住房地块起拍楼面价10,461元/㎡，叠加3.59亿元配建成本后实际楼面价达1.4万元/㎡[5] - 配套27.59亩安居房地块楼面价仅5,802元/㎡，售价与周边形成30%价差，形成明显价格优势[5] - 土地出让采用"商品住房+安居房+配套建设"捆绑模式，为海南常见的地产开发政策组合[5] 土地出让策略分析 - 通过用地性质调整提高住宅占比，如CBD地块住宅比例提升至99.5%，显著增强开发价值[3] - 采用差异化定价策略，商品住房与安居房地块楼面价差达1.8倍，平衡开发商利润与民生保障[5] - 严控竞买资质反映地方政府通过房企筛选机制防范烂尾风险，同时稳定土地市场价格[1][5]

安居房项目进展 - 海口港澳开发区浩业物流园安居房项目（海建雅居）首栋住宅楼主体结构封顶，该项目为海口主城区最大安居房项目，建有2700多套安居房，施工高峰期有2000多名工人参与建设 [2] - 项目自2024年6月开工，历时11个月克服雨季、高温、台风等困难，通过优化施工组织和增加资源投入实现进度目标，后续将加快二次结构、机电安装及装修 [2] - 项目采用装配式建筑技术，装配率超过50%，并规划沉浸式商业配套和幼儿园等设施，预计10月启动样板房展示，年底上市销售 [2] 项目投资与规划 - 项目由海南建投集团与海钢集团投资建设，总投资36亿元，总建筑面积41.22万平方米，规划22栋住宅楼、4栋商铺、1栋综合楼及1所幼儿园 [3] - 项目兼具工业园区转型升级和人才安居功能，旨在提升海口城市功能品质，服务海南自贸港建设 [3] 海口安居房建设计划 - 下半年海口预计有3个安居房项目上市销售，今年全市计划竣工5000套安居房，优化申购流程以加快政策红利释放 [2][3] - 海口市住建局强调将强化质量监管，确保住房安全，推动从“住有所居”向“住有宜居”升级 [3]

三亚安居房供应计划 - 2025年三亚预计推出1453套安居房，分别位于崖州湾科技城高新区(192套)、吉阳区(877套)和天涯区(384套) [1] - 2025年计划新开工安居房762套，包括海罗片区HLB202地块(282套)和招商海琴花园项目(480套) [1] - 当前三亚市未配售安居房存量约800余套，分布在保利·栖山雨茗等5个项目中 [1] 安居房定价信息 - 新浪创意港项目销售均价1.28万元/平方米，中交·雅郡项目1.34万元/平方米，中绿馨海华府项目1.31万元/平方米 [1] - 新开工项目中，海罗片区项目定价1.68万元/平方米，招商海琴花园维持1.28万元/平方米均价 [1] 住房保障管理机制 - 新增房源可满足2025年底至2026年底需求，后续建设将执行"按需定建"原则 [2] - 已实现"零跑动"线上申请，需提供户口本、婚姻证明等基础材料，视情况补充未享受保障房证明等文件 [2]