地块拍卖成交核心信息 - 2026年1月14日，青岛市南区原百安居地块（SN0501-23地块）成功出让，成为市南区2026年土地市场“第一拍” [1] - 地块由华润置地（山东）发展有限公司与青岛青铁智能科技有限公司联合体以底价竞得，成交总价10.15亿元，成交楼面单价为12562元/平方米 [1][2] - 该地块是市南区近3年来出让的建筑面积最大的住宅类用地 [1][4] 地块具体规划指标 - 地块总占地面积29795.5平方米，容积率2.9，规划总建筑面积8.64万平方米 [1] - 出让部分建筑面积约80800平方米，其中住宅部分53200平方米，商业服务业部分27600平方米 [1] - 地块性质为二类城镇住宅、商业服务业、教育体育混合用地，另划拨有3150平方米教育用地及2000平方米体育用地 [1] - 根据规划调整，住宅建筑面积不超过5.26万平方米，商服建筑面积不超过2.76万平方米，建筑高度方面商服不超过100米，住宅不超过80米 [9] 地块区位与配套优势 - 地块位于市南区核心区，具体位置在泰州路以东、宁夏路以南、山东路以西、泰州六路以北 [1] - 交通便利，紧邻山东路、胶宁高架路、宁夏路等核心主干道，并紧邻在建的地铁5号线和8号线站点 [4] - 周边教育资源丰富，包括超银中学、超银小学、镇江路小学等，医疗资源有九七一医院，商业配套有市南万象城、市北CBD等 [4][5] 地块历史与城市更新背景 - 地块原为有20年历史的百安居建材卖场及周边体育教培机构聚集地，于2025年7月开始拆除，8月完成拆除并夷为平地 [7][9] - 地块因建成年代久远，城市形象与区位不匹配，且地铁5号线隧道从地块下穿，存在更新提升的必要性，被纳入城市更新进程 [7] - 2025年5月，地块被正式纳入房屋拆除工程，原百安居建筑面积约21346.85平方米 [8] - 2025年8月，地块控规调整，由原中小学用地和商业用地调整为商住混合用地 [9] 市场意义与未来展望 - 由于市南区开发早、土地供应有限，该地块的成功出让为市南区新房市场补充了稀缺供应 [11] - 该地块是2024年以来市南区成交的第三宗住宅类用地，另外两宗分别为东侧的海诺地块和西部的保利青铁天珺瑞海地块 [11] - 分析认为，该地块打造的综合体项目将对周边配套形成升级，且因市南区新入市项目少，该项目被视为楼市的“及时雨” [11] - 地块由华润和青铁联合开发，其“商住+教育+体育”的复合规划引发了市场对主城区城市更新路径的探讨，未来项目能否打造为高品质居住样本或新的TOD标杆项目受到市场关注 [11]