核心观点 - 复星集团正在通过散卖BFC外滩金融中心资产逐步退出房地产业务 [1][3][24] - BFC外滩金融中心资产在低迷市场环境下实现13%单价涨幅 [4] - 该项目背后涉及15年前上海外滩地王争夺战及多位地产大佬的恩怨 [8][12][17] 资产交易详情 - BFC外滩金融中心S2栋6000平米办公楼以超13万/平米单价售出 [3] - 2023年某国企以5.3亿元总价购入两层办公楼(单价11.5万/平米) [4] - 当前散卖报价：超甲级办公楼1.7亿起(9-16万/平米)，商住公馆3.8-5.1亿(16.3万/平米起) [7] - 三座独栋办公楼总报价超85.37亿元(N1栋16.25亿/N2栋18亿/N3栋8.42亿) [7][8] 项目历史背景 - 2010年上海证大以92.2亿元竞得外滩8-1地块(账上仅5亿元) [9] - 项目公司海之门最初股权结构：复星50%/证大40%/绿城10% [11] - SOHO中国2011年以40亿元收购海之门50%股权引发诉讼 [12] - 2015年复星以84.93亿元回购SOHO所持股权获得项目100%控制权 [17][20] - 2022年复星以63.42亿元回购中融信托持有的剩余50%股权 [22] 复星战略转型 - 2024年明确未来聚焦生物医药和文旅两大主业 [24] - 已陆续出售广州复星国际中心(42.9亿元)和葡萄牙项目(1.92亿欧元) [23] - 地产业务自2011年复地集团退市后逐步边缘化 [25] - 转向轻资产运营模式 [24] 行业对比 - 原参与BFC项目的四位地产大佬中仅郭广昌仍在主流市场 [27] - 房企战略调整周期可能长达15年 [26] - 复星通过多年资本运作最终实现资产溢价退出 [20][22]