核心人事变动 - 万科原首席营销官严勇已离职并加盟建发房产集团，担任储备干部，未来可能出任上海公司总经理[1] - 严勇于2023年初升任万科首席营销官，8个月后因公司组织架构调整被调任苏南公司副总经理，最终于10月29日离职[1] - 严勇出生于1987年，拥有同济大学硕士学位，2013年加入万科，曾担任上海万科项目总经理、租赁住房事业部总经理等职，擅长营销、投资及项目管理[1] 建发房产战略布局 - 公司正全面推进"灯塔战略"，关键项目分布在北京、上海、成都、杭州和厦门5个城市[4] - 上海"灯塔项目"建发海宸总地价123.5亿元，规划1114套高层洋房和156套叠墅，总货值约190亿元，原计划2025年内清盘[4] - 成都"灯塔项目"建发海耀以33.47亿元、106%溢价率拿地，楼面价41200元/平方米，规划256套房源，预计12月底入市[6] - 杭州"灯塔项目"建发栖湖云庄楼面价88029元/平方米，保持杭州地王纪录，规划83套联排，套均面积470平方米，总价6000万元起[6] 项目销售动态 - 上海建发海宸首开推出322套房源，均价11.07万元/平方米，去化率近90%；二批次推出109套房源，均价11.59万元/平方米，已售出70余套[4] - 因市场热度下滑，公司调整推盘节奏，原计划每月开盘改为小步慢跑，三批次将推100多套房源，价格继续上调[4][5] - 成都建发海耀未公布具体推盘数量和价格，但预计将高于周边项目金融城贝宸S1的6.5万元/平方米均价[6] 行业市场环境 - 10月以来楼市热度持续回落，上海市场客户来访量从周末两三百组降至不足100组，客户观望情绪浓厚[8][9] - 上海此前热销项目出现降温迹象，如金陵华庭三期去化率95%未日光，金茂璞元二期111套房源仅售出80余套，认购率102%[8] - 行业整体推盘量减少，去年上海每批次推一两百套及以上项目较多，今年多为100套上下或几十套，去化周期延长[9] 公司战略应对 - 在市场深度调整期，公司对"灯塔战略"保持定力，强调产品力打磨与营销端高效破局缺一不可[9][10] - 公司寄希望于2026年"金三银四"行业复苏，对明年市场仍有信心，目标从月销三四百套调整为稳定流速[9] - 引入严勇旨在借助其营销操盘经验和资源整合能力，破解高价地王去化难题，实现灯塔项目市场破局[2][10]