公司战略与项目布局 - 建发国际2025年在全国布局五个"灯塔"高端住宅项目 覆盖北京、厦门、上海、杭州、成都等核心城市[1] - "灯塔"项目定位高阶造宅集大成之作 凭借稀缺产品和核心地段满足高净值人群资产配置需求[1][5] - 北京建发海晏项目2025年6月开盘后去化超9成 登顶北京新房网签套数&金额海淀区TOP1[1] 销售业绩与目标 - 公司设定2025年1500亿元销售目标 同比增长12%[3] - 2025年上半年实现全口径合同销售金额707亿元 同比增长7% 权益合同销售额533.5亿元 同比增长4.9%[3] - 杭州成为上半年最大销售贡献城市 单城市销售额达119.1亿元 北京、厦门、上海紧随其后[3] 土地储备与城市布局 - 上半年新增26宗地块 全口径货值987亿元 同比增长33% 加上待转让地块合计货值1219亿元[4] - 在北京、上海、杭州三地拿地货值占比达67% 重点布局高能级城市[3] - 杭州西湖区地块楼面价8.80万元/平方米 成都金融城三期地块楼面价4.1万元/平方米[3] 财务表现与资金状况 - 2025年上半年收入341.6亿元 同比增长4.3% 净利润15.05亿元 同比增长4.7%[6] - 毛利率提升至12.89% 归母净利润9.1亿元 同比增长11.8%[6] - 资产负债率(扣除预收账款)为58.9% 净负债比率33.4% 现金短债比接近4倍[6] 产品战略与市场定位 - "灯塔"项目聚焦核心城市核心地段 具备独特资源和超强产品力标签[7] - 采用因地制宜产品策略 上海项目主打"海派东方"风格 北京项目采用"新王府中式"设计[7] - 上海建发海宸项目涵盖1156套房源 包含小高层、洋房和叠加别墅产品 容积率低至1.55[7] 行业环境与市场表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比降幅持续保持13.3%[2] - 公司在46个布局城市中 28个城市进入当地销售前5名[3] - 厦门建发宸启瑞湖大平层已售罄 北京建发海晏项目销售过半 去化速度优于竞品[8]

核心观点 - 建发国际通过"灯塔"高端产品战略实现逆势增长 重点布局核心城市稀缺地块 产品力与财务稳健性支撑业绩目标 [1][2][4][7][10][12] 战略布局与项目推进 - 全国布局五个灯塔项目 分别位于北京 厦门 上海 杭州 成都 上海建发海宸为首批灯塔项目之一 预计2025年9月底入市 [1] - 北京建发海晏项目2025年6月开盘后去化率达90%以上 登顶北京海淀区销售榜首 验证高端产品市场号召力 [1] - 灯塔项目定位核心城市核心地段 具备稀缺资源与超强产品力 契合高净值人群资产配置需求 [2][12] 销售业绩与行业对比 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比降幅13.3% 行业整体承压 [4] - 公司2025年销售目标1500亿元 同比增长12% 逆势扩张 [4] - 2025年上半年全口径合同销售金额707亿元（同比增7%） 权益销售额533.5亿元（同比增4.9%） 行业排名提升1位 [4] - 杭州为最大销售贡献城市 上半年销售额119.1亿元 北京 厦门 上海紧随其后 [5] 土地储备与城市聚焦 - 2025年上半年新增26宗地块 全口径货值987亿元（同比增33%） 待转让地块合计货值1219亿元 [7] - 截至2025年6月末 总可售货值2496亿元 权益占比76% 2025年新拿地占比35% [8] - 北京 上海 杭州三地拿地货值占比达67% 重点布局高能级城市 [5] - 高价获取核心地块 如杭州西湖区地块（楼面价8.80万元/平方米） 成都金融城地块（楼面价4.1万元/平方米） [5] 财务表现与风险控制 - 2025年上半年收入341.6亿元（同比增4.3%） 净利润15.05亿元（同比增4.7%） 归母净利润9.1亿元（同比增11.8%） [10] - 毛利率提升至12.89% 因高毛利项目交付占比增加 [10] - 扣除预收账款资产负债率58.9% 净负债比率33.4% 现金短债比接近4倍 流动性充裕 [10] - 融资成本保持行业低位 增强抗风险能力 [10] 产品战略与差异化 - 灯塔项目采用集团标准化与地方差异化结合模式 如上海"海派东方"风格 北京"新王府中式"风格 [12] - 上海建发海宸项目涵盖小高层 洋房 叠加别墅共1156套房源 容积率1.55 融合海派美学与现代人居 [12] - 产品去化速度与溢价超预期 厦门宸启瑞湖大平层售罄 北京海晏销售过半 [13] 行业趋势与公司定位 - 楼市分化背景下 高净值人群聚焦稀缺优质资产 倒逼房企提升产品力 [2][7] - 公司通过核心地段高端产品加速去化 抵御拿地成本与市场波动风险 [7][12] - 灯塔战略为行业提供产品力升级与运营模式参考 [13]

销售业绩 - 2025年上半年权益销售金额533亿元 同比增长5% [1][3] - 权益销售面积200.8万平方米 同比下降18.4% [3] - 权益销售均价达26569元/平米 较2024年全年增长30% [3] - 一二线城市贡献权益销售金额447亿元 占比84% [4] - 五大核心城市（厦门、杭州、上海、北京、成都）贡献权益销售金额328亿元 占比61.5% [4] - 北京权益销售金额83亿元 同比增长98% 销售均价74515元/平米 同比提升62% [4] - 杭州权益销售金额119亿元 同比增长18% 销售均价33845元/平米 同比下降21% [4] - 物业开发现金回款合计约658亿元 [3] - 全年销售目标1500亿元保持不变 [1][3] 土地投资 - 上半年新增26宗土地 全口径货值987亿元 [1][6] - 待完成股权转让7宗地块 货值约232亿元 [1][6] - 合计新增货值1219亿元 [1][6] - 全年计划新增1500亿货值 上半年完成率超80% [1][9] - 可售土储建面1271万平方米 较期初上升2% [9] - 权益可售土储建面950万平方米 权益比例75% [9] - 总土储货值约2496亿元 [9] - 五大核心城市土储货值1354亿元 占比54% [9] - 81%以上土储为2022年及之后获取项目 [9] 财务表现 - 营业收入342亿元 同比增长4% [2][10] - 毛利润44亿元 同比增长13% [2][10] - 毛利率12.89% 同比提升1个百分点 [2][10] - 净利润15亿元 同比增长5% [2][10] - 净利率4.4% 同比略升 [2][10] - 已售未结转项目金额约2500亿元 整体结算毛利约13% [2][10] - 计提存货跌价准备3.9亿元 [2][10] - 2021-2024年累计计提存货减值损失近百亿元 [2][10] 财务状况 - 持有现金563亿元 较年初下降2% [14] - 现金短债比4.13 无短期偿债压力 [2][16] - 净负债率33.37% 较期初上升1.6个百分点 [2][16] - 平均融资成本3.17% 较2024年末下降39个基点 [2][16] - 扣预后资产负债率58.8% 较期初下降0.7个百分点 [16] - 总有息负债中间接控股公司贷款占比近半 无抵押且勿须一年内偿还 [14] 战略推进 - 全面推进灯塔战略 在北京、上海、成都、杭州、厦门推进标杆项目 [1][3] - 北京建发・海晏项目开盘去化率超90% 销售额突破50亿元 [3] - 上海计划在国庆前后推出第一批灯塔项目 [3] - 杭州和成都灯塔项目预计年底推出 [3] - 坚持经营安全原则 项目流动性优先于净利润率 [1][9]

销售业绩与目标 - 2025年上半年权益销售金额533亿元 同比增长5% 全年1500亿销售目标不变 [2][4] - 目标推盘货值约2700亿元 其中年初滚存货值1000亿 上半年新增供货667亿 下半年计划新增供货1000亿 [2][4] - 物业开发现金回款合计约658亿元 [4] - 一二线城市权益销售金额447亿元 占比84% 五大核心城市（厦门/杭州/上海/北京/成都）权益销售金额328亿元 占比61.5% [6] - 杭州权益销售金额119亿元排名第一 同比增长18% 北京权益销售金额83亿元排名第二 同比增长98% [6][7] - 北京权益销售均价同比大幅提升62%至74515元/平米 杭州权益销售均价同比下降21%至33845元/平米 [6][7] 土地投资与战略 - 全面推进灯塔战略 在北京/上海/成都/杭州/厦门五个城市推进标杆项目 北京海晏项目开盘去化率超90% 销售额突破50亿元 [2][4] - 上半年新增26宗土地 全口径货值987亿元 另有7宗地块待股权转让 货值232亿元 合计新增货值1219亿元 [2][8] - 全年计划新增1500亿货值 下半年拿地以销定投 重点关注北京/上海/杭州/成都等核心城市 [2][8] - 坚持经营安全 项目流动性优先于净利润率 [2][8] - 期末可售土储建面1271万平米 权益比例75% 总土储货值2496亿元 [8] - 五大核心城市土储货值1354亿元 占比54% 81%以上土储为2022年及之后获取项目 [8][9] 财务表现与盈利能力 - 上半年营业收入342亿元 同比增长4% 毛利润44亿元 同比增长13% 毛利率12.89% 同比上升1个百分点 [3][12] - 净利润15亿元 同比增长5% 净利率4.4% 略高于去年同期 [3][12] - 已售未结转项目金额约2500亿元 整体结算毛利约13% 预计未来毛利率维持在13%-15%区间 [3][14] - 上半年计提存货跌价准备3.9亿元 2021-2024年累计计提存货减值损失近百亿元 [3][14] - 2021年及以前获取的库存规模剩余约400亿元 [14] 现金流与负债结构 - 期末持有现金563亿元 较年初下降2% 现金短债比4.13 无短期偿债压力 [14][17] - 总有息负债919.7亿元 较期初上升2% 其中短期债务占比15% [14][17] - 银行借款411.1亿元占比44.7% 融资成本0.95%-3.05% 间接控股公司贷款453.3亿元占比49.3% 融资成本4.06% [15] - 平均融资成本3.17% 较2024年末下降39个基点 [3][17] - 净负债率33.37% 较期初上升1.6个百分点 扣预后资产负债率58.8% 较期初下降0.7个百分点 [3][17] 运营效率 - 期末存货账面值2662亿元 较期初增长7.8% 其中已竣工未售存货196亿元 较期初减少9.9% 占比降至7.4% [9] - 股东权益回报率2.40% 较去年同期下降0.03个百分点 [20] - 营销及管理费用率3.37% 同比下降0.21个百分点 [20]