公司战略与产品理念 - 公司提出“灯塔战略”，旨在打造能够穿越周期的好产品，目标是成为卓越、强大、能够穿越周期的百年企业，而非追求“规模为王”[3] - “灯塔战略”以“灯塔精神”为内核，以“真诚”与“美”为核心支点，主张“爱即真诚、颜值即价值”，致力于实现产品维度全面升级并引领人们对美好生活的向往[3] - “灯塔作品”具备四大特性：领先精神、客户至上、文化传承和工艺精湛，该战略是一场覆盖产品研发、服务体系、文化表达的全方位体系化升级[3] - 公司认为真正的高端产品应由四大支柱构成：物理空间、运营与服务、圈层与精神追求，四者缺一不可[1] - 公司以灯塔产品战略为指引，同时推出客户维护体系与高端物业服务体系，旨在从“好房子”到“好运维”、“好服务”，全面构建回应时代“好房子”命题的高端产品序列[1] - 灯塔战略汇聚“集团最高标准、全国大师之力、全球视野高度”，已在北京、上海、厦门落地灯塔作品，每个项目都以最高产品水准回应最好的土地[3] 客户研究与维护体系 - 公司正式发布“恒久常伴 以客为尊”客户维护体系，实现了在客户维护链路上的全流程闭环[6] - 公司将客户研究前置，机制从土地获取阶段启动，贯穿产品研发、交付服务与居住体验全周期，形成持续迭代的客户价值创造系统[6] - 2025年，公司回收了21.2万份客户需求调研问卷，面对面访谈客户2200余位，针对灯塔项目，集团班子亲自带队与100多位客户进行深度沟通，平均每户访谈时长达到2.8个小时[6] - 公司的客户团队与产品研发团队同属一个职能中心，使客户端需求与产品端研发实现零距离互动[7] - 公司依托建发集团在供应链运营、城市建设运营、会展旅游、医疗健康与新兴投资等板块的综合运营能力，为客户提供从居住到生活方式的长期支持体系[7] - 公司通过链接国内外优质资源，持续搭建链接建发灯塔业主、实现强强互动与资源共享的全国性平台，形成与业主价值共生、共同成长的品牌发展路径[7] 高端物业服务 - 建发物业发布全新迭代的“臻享+”高端物业服务体系，使命是为客户打造更有品质的生活空间，引领美好生活[10] - 该体系聚焦高端人群最本质的七大关键词：安全、恒久、尊贵、智慧、宜居、全龄、社交，在原有“天天好”服务体系基础上进行了系统性升级[10] - 升级维度之一：建立长效护航机制，将服务前置至设计阶段，并设立专项基金保障未来品质焕新[10] - 升级维度之二：创新“1+3”团队配置，在常规服务团队基础上，增设会所运营、公区养护、夜间响应三大专业团队，形成全天候、全场景的服务网络[10] - 该体系以可复制、可持续演进的专业化模型，为行业提供了高端物业服务体系进阶的参考样本[10] 成都灯塔项目“建发·海耀”具体规划 - 建发·海耀是建发房产灯塔作品在成都的首次亮相，秉承灯塔系列高标准，融合“好房子”新国标对公共社区空间的要求，打造人与自然和谐共生的人居新范式[5] - 项目以“天人相应、道法自然、生生不息”为设计核心理念，致力于“营造让人每天想回到的家”[13] - 主入口以“城市雕塑”为理念，打造连续约230米界面、约60米宽度主门与约12米悬挑设计[13] - 建筑立面以“暖金灰”为调性，景观以“都广之野”为灵感，将园林打造为充满生命力的自然场域[15] - 社区规划了约1.5万平方米、涵盖20余种场景的中央会所及全区架空层体系，会所内配置私宴厅、健身房、普拉提室、雪茄室、书吧、泳池、茶室等多元功能[17] - 项目打造环形场景与连续动线，通过风雨连廊与地下体系实现全域互联，促进邻里社交自然发生[18] - 项目采用金融城少有的“一层一户”形制，实现“全维度方正格局”，形成360°视野、完整光照与全屋环流[19] - 项目构建“三分离动线体系”，让家政、私人、待客动线各自独立，科学划分动区、静区与功能区，提升空间独立性[21] - 项目形成“三位一体”的产品革新，即在灯塔产品战略基础上，以客户维护体系、高端物业服务体系为加持[13]

公司战略与愿景 - 公司提出“灯塔战略”，旨在成为卓越、强大、能够穿越周期的百年企业，而非单纯追求规模 [2] - “灯塔”系列产品全面提级至集团总部直管，以体现资源整合与战略定力 [2] - 公司业务足迹已布局全国70余城，物业服务覆盖超150万业主 [2] 高端产品力构成 - 公司认为真正的高端产品由四大支柱构成：物理空间、运营与服务、圈层与精神追求 [2] - 建发·海耀项目是“灯塔战略”下的产品，以“天人相应、道法自然、生生不息”为核心理念，目标是营造让人每天想回到的家 [4] - 项目采用错位式全点式布局，实现楼栋在朝向、光照、视野、风道与景观等维度的最大化均好 [5] - 主要产品采用一层一户设计，将独栋生活体验嵌入平层，兼顾隐私、尺度与奢适感 [5] - 项目采用四玻两腔进口系统窗、静音楼板、隔噪材料等系统性配置，将“宁静”作为高端住宅的核心指标 [5] - 项目构建“三分离动线体系”，使家政动线、私人动线与待客动线彼此独立，提升居住隐私与效率 [5] 客户维护体系 - 公司发布“恒长相伴 以客为尊”客户维护体系，实现了从土地获取到居住体验的全流程闭环 [3] - 2025年累计收集21.2万份调研问卷，完成约2200组一对一访谈，致力于“尊崇倾听” [3] - 针对灯塔项目，高管亲自带队与客户深度沟通，平均访谈时长达2.8小时/户 [3] - 公司依托集团供应链运营、城市建设运营、会展旅游、医疗健康与新兴投资等板块的综合能力，为客户提供从居住到生活方式的长期支持体系 [3] 高端物业服务体系 - 建发物业发布全新迭代的“臻享+”高端物业服务体系，聚焦安全、恒久、尊贵、智慧、宜居、全龄、社交七大关键词 [4] - 体系从两个维度升级：一是建立长效护航机制，将服务前置至设计阶段并设立专项基金；二是创新“1+3”团队配置，增设会所运营、公区养护、夜间响应三大专业团队 [4] - 该体系旨在打造全天候、全场景的服务网络，为行业提供高端物业服务体系进阶的参考样本 [4] 行业趋势与项目定位 - 发布会分析认为，未来高端居住更需依托长期主义与服务化体系 [6] - 建发·海耀项目为成都金融城板块贡献了新的高端居住范本，其“山海生境”示范区即将呈现 [6] - 公司的探索体现了在存量时代于文化力、产品力、服务力三条主线上的系统化思考 [6]

商业用地拍卖核心动态 - 大悦城控股竞得青羊区蔡桥板块104亩商业用地，标志大悦城落地蔡桥 [1] - 金融城三期以组合拍卖形式出让三宗共81亩商服用地，中国雅江集团有限公司成都分公司以底价竞得，宣告雅江集团落地 [1][5][6] - 三宗地块成交楼面价分别为3094元/平方米、3098元/平方米、3275元/平方米 [1][6] 金融城三期土地出让详情 - 三宗地块净用地面积分别为26.3亩（17894.71平方米）、30.9亩（20597.70平方米）、23.8亩（15847.33平方米），总计约81亩 [6][7] - 除23.8亩地块容积率为4.0且建筑高度不大于80米外，其余两宗容积率均为4.5，建筑高度不大于110米 [6] - 地块位于锦江区柳江街道祝国寺社区，占据金融城三期头排位置，西侧为锦江绿道及锦江 [7][8] 金融城三期板块市场与产业格局 - 板块内住宅用地楼面价屡创新高，建发地块达41200元/平方米，板块商品房项目套均总价站上2000万级，成为成都价格最高板块 [11][12] - 区域内产业配套丰满，包括每经中心、交子金融梦工厂四期、规划中的交子云塔，以及已开通的地铁6号线和9号线 [10][14] - 雅江集团落地前已在成都注册成立三家分公司，其万亿级央企身份进一步提升了金融城三期的产业成熟度和含金量 [10][14] 金融城三期项目进展 - 金融城·贝宸S1已取证入市，单价6万以上，套均总价2000万以上 [12] - 建发·海耀将打造为灯塔系产品，预计年底入市，届时将与贝宸S1形成竞争 [12][14] - 建发·海耀旁的H08 48亩地块预计将在年底入市 [14]

核心人事变动 - 万科原首席营销官严勇已离职并加盟建发房产集团，担任储备干部，未来可能出任上海公司总经理[1] - 严勇于2023年初升任万科首席营销官，8个月后因公司组织架构调整被调任苏南公司副总经理，最终于10月29日离职[1] - 严勇出生于1987年，拥有同济大学硕士学位，2013年加入万科，曾担任上海万科项目总经理、租赁住房事业部总经理等职，擅长营销、投资及项目管理[1] 建发房产战略布局 - 公司正全面推进"灯塔战略"，关键项目分布在北京、上海、成都、杭州和厦门5个城市[4] - 上海"灯塔项目"建发海宸总地价123.5亿元，规划1114套高层洋房和156套叠墅，总货值约190亿元，原计划2025年内清盘[4] - 成都"灯塔项目"建发海耀以33.47亿元、106%溢价率拿地，楼面价41200元/平方米，规划256套房源，预计12月底入市[6] - 杭州"灯塔项目"建发栖湖云庄楼面价88029元/平方米，保持杭州地王纪录，规划83套联排，套均面积470平方米，总价6000万元起[6] 项目销售动态 - 上海建发海宸首开推出322套房源，均价11.07万元/平方米，去化率近90%；二批次推出109套房源，均价11.59万元/平方米，已售出70余套[4] - 因市场热度下滑，公司调整推盘节奏，原计划每月开盘改为小步慢跑，三批次将推100多套房源，价格继续上调[4][5] - 成都建发海耀未公布具体推盘数量和价格，但预计将高于周边项目金融城贝宸S1的6.5万元/平方米均价[6] 行业市场环境 - 10月以来楼市热度持续回落，上海市场客户来访量从周末两三百组降至不足100组，客户观望情绪浓厚[8][9] - 上海此前热销项目出现降温迹象，如金陵华庭三期去化率95%未日光，金茂璞元二期111套房源仅售出80余套，认购率102%[8] - 行业整体推盘量减少，去年上海每批次推一两百套及以上项目较多，今年多为100套上下或几十套，去化周期延长[9] 公司战略应对 - 在市场深度调整期，公司对"灯塔战略"保持定力，强调产品力打磨与营销端高效破局缺一不可[9][10] - 公司寄希望于2026年"金三银四"行业复苏，对明年市场仍有信心，目标从月销三四百套调整为稳定流速[9] - 引入严勇旨在借助其营销操盘经验和资源整合能力，破解高价地王去化难题，实现灯塔项目市场破局[2][10]

建发房产“灯塔战略”核心观点 - 公司汲取“灯塔精神”内核，提出“灯塔战略”，以“爱即真诚、颜值即价值”为内核主张，通过卓越产品力、文化底蕴与生活理念迭代重塑产品，旨在重燃并引领人们对美好生活的热爱与向往 [3] - “灯塔”项目是公司当年度最新理念与最高水平的集大成之作，突破企业过往经验体系，进行全方位产品革新，构建起企业最高产品力标准，并带动整体产品体系持续迭代升级 [3] - 公司通过领先精神、客户至上、文化传承、工艺精湛四大核心特性，以及五大路径推进“灯塔战略”落地 [3] 灯塔战略的推进与落地 - 灯塔项目由公司最高决策层深度参与，从土地研判到产品营造全流程把控，以确保资源倾斜、标准拔高、执行高效 [5] - 项目锚定城市稀缺核心地段，成本投入不计短期回报，聚焦长期居住价值，广纳各方资源，注入文化、美学、技术与服务多维高阶价值 [5] - 公司以前沿设计理念打造属地定制产品，融入智慧、绿色等前瞻性思考，并臻选世界珍材，运用前沿工艺打磨细节，实现产品体系的全方位重塑 [5] - 2025年，该战略在厦门、北京、上海、成都、杭州等重点城市逐步落地 [5] 灯塔项目市场表现 - 上海建发·海宸于2025年9月30日开盘，首批推出322套房源，认筹率达128%，跻身上海近年千万级以上产品单次开盘销售套数榜首，并拿下上海下半年单次开盘销售金额、销售套数双第一 [5] - 厦门建发港务·宸启瑞湖开盘一周多去化率接近90%，斩获厦门6月商品住宅销售面积、金额“双冠王” [7] - 北京建发·海晏6月首开热销，首开三个月签约金额突破60亿元，荣获北京市2025年6-9月商品住宅网签金额第一名 [7] - 成都金融城项目（建发·海耀）和杭州蒋村项目也相继入市或即将入市 [13] 公司土地储备与未来业绩 - 截至2025年6月末，建发国际可售土储建筑面积1271万平方米，较期初上升2%，权益可售土储建筑面积950万平方米，权益比例75% [15] - 公司总土储货值约2496亿元，其中北京、上海、杭州、成都、厦门五大核心城市土储货值合计约1354亿元，占比达54% [15] - 公司土储中约81%以上为2022年及之后的拿地项目，未来业绩趋势更加明朗 [15] - 截至2025年6月末，公司存货账面值为2662亿元，较年初增长7.8%，其中已竣工未售存货为196亿元，较年初减少9.9%，占比降至7.4%，处于行业较低水平 [15] 公司财务状况与战略 - 截至2025年6月末，建发国际平均融资成本降至3.17%（下降39个基点），现金短债比3.9，净负债率33.4%，均处行业优质区间 [18] - 2025年上半年公司新增拿地货值已超1200亿元，下半年将依据销售情况以销定投，择机补货，重点布局北京、上海、杭州、成都等核心城市 [18] - 公司坚持经营安全，项目的流动性优先于净利润率 [18] - 摩根斯坦利预测，随着低利润率旧土储资源（占18%）拖累减弱，公司总毛利率有望在2027年恢复至17%水平（2024年为13.3%），核心利润预计增长25% [19] - 派息率上调20%至23.51港元，预计2025-2027年间股息收益率达7%-9%，年化复合增长率16%-18%，核心净资产收益率维持在16%-18% [19]