行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [1][4][65] 核心观点 - 近期REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化 [4] - 政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升 [4] - 资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显 [4] - 建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的 [4][65] 市场动态与项目进展 - 公募REITs首发与扩募项目同步推进，新能源及数据中心资产加快入市 [5] - 2026年7月7日，东方红申能股份新能源REIT正式申报至上交所，底层资产为青海乌兰华扬20万千瓦陆上风电项目，项目总投资15.56亿元 [5][13][14] - 2026年7月9日，南方润泽科技数据中心REIT提交扩募申请，拟新购入润泽（廊坊）国际信息港A-7、A-8数据中心项目 [5][13][14] - 招商资管招商蛇口商业不动产REIT审核状态更新为“已问询”，底层资产包括深圳太子广场和昆山招商花园城，预计募集资金29.96亿元 [5][13][14] - 南方、易方达、华夏和中金旗下首批4只REITs指数基金已全部募集完毕，合计募集规模接近12亿元 [13][14] - 2026年第28周，共有37只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募 [7][61] - 待上市首发REITs中，商业不动产REITs达18支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等 [7][61] - 第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体 [7][61] 市场表现回顾 - 2026年第28周，中证REITs（收盘）指数为735.6，同比下跌16.09%，环比下跌0.18% [4][6][15] - 2025年年初至今，中证REITs（收盘）指数累计下跌6.44%，同期沪深300指数累计上涨20.09%，累计超额收益为-26.53% [6][15] - 2026年第28周，中证REITs全收益指数为980.69，同比下跌11.16%，环比下跌0.17% [6][20] - 2025年年初至今，中证REITs全收益指数累计上涨1.76%，同期沪深300指数累计上涨20.09%，累计超额收益为-18.33% [6][20] - 2026年第28周，REITs市场成交量达6.26亿份，同比增长4.16% [6][27] - 2026年第28周，REITs市场成交额达24.04亿元，同比下降12.61% [6][27] - 2026年第28周，REITs市场区间换手率为1.93%，同比下降1.05个百分点 [6][27] - 近30个成交日，REITs市场成交总量达42.65亿份，同比增长6.88%；成交总额达165.25亿元，同比增长0.39%；平均区间换手率为0.45%，同比增长0个百分点 [32] 板块表现 - 2026年第28周，各板块REITs一周涨跌幅如下：保障房-0.81%、环保0.20%、高速公路-0.16%、产业园区0.18%、仓储物流0.20%、能源0.17%、消费-0.30% [6][36][55] - 2026年第28周，各板块REITs一月涨跌幅如下：保障房0.09%、环保-0.16%、高速公路-0.13%、产业园区-5.39%、仓储物流-1.27%、能源-0.78%、消费-2.56% [6][36] - 本周市场结构性行情明显，产业园区和能源板块表现相对占优 [55] - 华安张江产业园REIT、华夏特变电工新能源REIT、中银中外运仓储物流REIT涨幅居前，周涨幅分别为3.92%、3.43%和2.63% [55] - 招商科创孵化器REIT、华夏交建仓储REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT周跌幅分别为6.16%、3.48%和3.40% [55]