公司业绩表现 - 2025年第三季度实现营收14.81亿元，同比增长14.61% [3][4] - 2025年第三季度归母净利润高达38.22亿元，同比大增598.38% [3][4] - 2025年初至报告期末营收39.77亿元，同比增长15.05%；归母净利润47.04亿元，同比增长210.74% [4] - 第三季度净利润是同期营收的2.58倍，主要因确认了37.56亿元的投资收益 [3][6] - 2025年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为27.64亿元，同比增长140.05% [4] 数据中心REITs运作详情 - 公司通过将全资孙公司转让至"南方润泽科技数据中心REIT"确认股权处置收益 [6] - 该REIT于2025年8月8日在深交所上市，是全国首批、深交所首单数据中心REITs [6] - REITs底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心，拥有5,897个机柜，总功率超42MW [6] - REITs总发行规模10亿份，募集资金总额约45亿元 [6] - 底层资产账面价值约6.3亿元，评估值37.25亿元，增值率高达4.9倍 [6] 公司财务状况与资金压力 - 截至2025年9月末，公司账面资金不到54亿元，短期借款13亿元，长期借款124亿元 [9] - 公司另有一年内到期的非流动负债25亿元及其他流动负债20亿元（含短期融资券） [9] - 公司自由现金流一直为流出状态，资金压力较大 [7][9] - 公司有四个主要数据中心在建项目，其中单海南儋州自贸区项目的资金缺口就达70亿元 [9] 轻资产化运营模式与战略意义 - 此次资产证券化开创了数据中心"轻重资产分离"的运营新模式 [6][7] - 公司传统采用"自投自建自持自运维"的园区级数据中心模式，100%自建机房，属于重资产项目 [7] - 通过REITs盘活成熟资产，公司可回收大量资金用于新项目建设和偿还借款，降低负债率 [10][13] - 回收资金将用于解决"重庆润泽（西南）国际信息港项目"约20.9亿元的资金缺口 [10][12] - 该模式有望打通"投资-运营-盘活-再投资"的闭环，突破行业资本开支限制 [13] 资产质量与项目规划 - 被证券化的廊坊园区是公司最早交付的园区，机柜上架率普遍在90%以上 [6] - 重庆润泽（西南）国际信息港项目总投资88亿元，总占地面积296亩，总建筑面积约28.2万平方米 [12]

投资评级 - 投资评级为“买入”，并予以“维持” [9][12] 核心观点 - 公司2025年第三季度收入表现符合预期，净利润大幅提升，主要原因是公募REITs发行大幅增厚了投资收益 [2][12] - 公司公募REITs成功发行上市，率先搭建了轻资产运作平台，有效盘活了存量资产 [2][12] - 公司在液冷技术领域交付经验丰富，战略布局领先，在国内云厂商AI军备竞赛背景下有望持续受益 [2][12] 财务业绩表现 - 2025年前三季度，公司实现营业收入39.8亿元，同比增长15.0%；归母净利润47.0亿元，同比增长210.7%；扣非归母净利润13.5亿元，同比下滑9.5% [6][12] - 单看2025年第三季度，公司实现营业收入14.8亿元，同比增长14.6%，环比增长14.1%；归母净利润38.2亿元，同比增长598.4%；扣非归母净利润4.7亿元，同比下滑12.8%，环比增长5.5% [12] - 第三季度净利润大幅增长主要因投资收益达37.6亿元，系公司将一家全资孙公司转让至南方润泽科技数据中心REIT产生的股权处置收益所致 [12] - 2025年第三季度公司综合毛利率为46.0%，同比下降10.8个百分点，环比下降3.1个百分点，环比下降或主要因算租业务占比提升所致 [12] 资产与业务运营 - 截至2025年第三季度末，公司固定资产规模快速扩张至220.3亿元（2024年底为130.5亿元），原因包括高性能服务器转为自用以及IDC业务批量交付 [12] - 2025年上半年公司合计新增交付约220MW算力中心，交付规模达历史较高水平 [12] - 南方润泽科技数据中心REIT于8月8日在深圳证券交易所上市，最终基金募集规模为45亿元 [12] - 公司2021年初即布局液冷业务，2023年已规模化交付行业内首例整栋液冷智算中心，廊坊B区单体200MW智算中心项目已按液冷标准规划设计 [12] 盈利预测 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为52.9亿元、33.3亿元、39.4亿元，对应市盈率（PE）分别为16倍、25倍、21倍 [12]

财务业绩 - 2025年前三季度公司实现营收39.77亿元，同比增长15.05%，实现归母净利润47.04亿元，同比增长210.74% [1] - 2025年第三季度公司实现营收14.81亿元，同比增长14.61%，实现归母净利润38.22亿元，同比增长598.38% [1] - 净利润大幅增长主要源于一家全资孙公司转让至南方润泽科技数据中心REIT产生的股权处置收益，2025年前三季度扣非归母净利润为13.53亿元 [1] 业务运营与战略 - AIGC发展持续带来高功率机柜和大规模集群需求，公司AIDC业务有望持续受益 [1] - 公司是行业内液冷AIDC领军者，资源卡位核心地段 [1] - 公司已在6大区域建成7个AIDC智能算力基础设施集群，国内共布局约61栋智算中心、32万架机柜，规模优势显著 [2] - 2025年上半年公司合计新增交付约220MW智算中心，包括平湖园区100MW、廊坊园区40MW、佛山园区40MW以及惠州园区40MW [2] 资本运作与未来发展 - 南方润泽科技数据中心REIT于2025年8月8日正式上市，基金募集规模为45亿元 [2] - REIT上市助力公司盘活存量优质资产、优化资本结构，推动轻重资产分离，搭建"募投管退"全周期资本运作体系 [2] - 随着多个算力中心陆续交付上架，公司AIDC业务有望持续受益于AIGC浪潮 [1][2]

财务业绩表现 - 前三季度实现营业收入约39.77亿元，同比增长15.05% [1] - 前三季度归母净利润约47.04亿元，同比大幅增长210.74%，主要受益于公募REIT发行 [1] - 第三季度扣非归母净利润约4.75亿元，环比增长5.47%，主营业务保持稳健增长 [1] - 前三季度经营活动现金流净额达到27.64亿元，同比增长140.05%，盈利质量改善 [1] - 前三季度非经常性损益项目中，非流动性资产处置损益高达37.46亿元，源于REIT相关的股权处置收益 [2] 资本运作与业务模式转型 - 2025年8月8日，南方润泽科技数据中心REIT在深交所成功上市，募集规模达45亿元，标志着公司在资产证券化领域的重大突破 [2] - REITs发行优化了公司资本结构，构建了“重资产基础设施+轻资产运维服务”的业务架构和“募投管退”全周期资本运作体系 [2] - 通过REITs发行实现了从重资产模式向轻重资产分离的转型，有助于快速回笼资金，加快新基础设施建设 [2] 行业前景与公司机遇 - “十五五”规划建议明确提出适度超前建设新型基础设施，包括推进全国一体化算力网等 [3] - 国家“东数西算”工程深入推进，智算基础设施需求持续增长 [3] - 公司凭借先发优势和资产结构优化，有望在行业发展中获得更多机遇 [3] 运营与增长基础 - 2025年以来公司新增大量数据中心交付，尽管存在成本前置和收入爬坡周期，但营收和扣非净利润均实现季度环比增长 [2] - 现金流改善和资产结构优化表明公司在保持业务扩张的同时，正积极探索更可持续的商业模式 [2]

二级市场整体表现 - 二级市场价格整体持续下跌 加权REITs指数收于18391点 本期回报率为-047% [4] - 与其他主流大类资产相比 REITs回报率排名靠后 排序为黄金>可转债>A股>纯债>REITs>美股>原油 [4] - 产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 [5] 底层资产类型表现 - 仅市政设施类和新型基础设施类REITs价格上涨 [5] - 本期回报率排名前三的底层资产类型为市政设施类 新型基础设施类 生态环保类 [5] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类 生态环保类 [6] 单只REITs表现 - 市场涨跌互现 17只REITs上涨 1只持平 57只下跌 [5] - 涨幅排名前三的REITs为华泰南京建邺REIT 华安外高桥REIT 广发成都高投产业园REIT [5] - 主力净流入额前三的REITs为南方润泽科技数据中心REIT 华夏华润商业REIT 华安张江产业园REIT [7] 市场交易活跃度 - 总成交额为178亿元 区间日均换手率均值为045% [5] - 成交量前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT [5] 资金流向与大宗交易 - 主力净流入总额为983万元 市场交投热情较上期下滑 [6] - 大宗交易总额4310万元 较上期下降 单日最高成交额为1848万元（2025年10月09日） [7] - 大宗交易成交额前三的REITs为工银河北高速REIT 华夏大悦城商业REIT 易方达广开产园REIT [7] 一级市场动态 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日上市 资产类型为消费基础设施 发行规模为2287亿元 [8] - 本期有2只REITs项目的状态得到更新 [8]

公募基金新发规模总体情况 - 截至9月29日，年内公募基金新发规模达9129.07亿元，较2024年同期的8732.53亿元增长4.54% [1][3] - 公募基金总规模持续攀升，截至8月底已达36.25万亿元，接连突破33万亿、34万亿、35万亿、36万亿元大关 [4] 权益类基金发行结构变化 - 权益类基金（包含股票型和混合型）新发规模达4380.69亿元，占比合计达47.99%，已取代债券型基金成为新发主力军 [1][3] - 去年同期债券型基金新发规模占比高达七成，权益类基金占比则不足两成，结构对比发生显著逆转 [3] - 股票型基金规模环比增长明显，截至8月底规模为5.55万亿元，环比增长12.76%，混合型基金规模为4.16万亿元，环比增长8.69% [4] 单只产品与市场热度表现 - 年内发行规模最大的新基金为东方红盈丰稳健配置6个月持有期混合（FOF），发行总规模达65.73亿元，富国盈和臻选3个月持有期混合（FOF）以60.01亿元紧随其后 [3] - 三季度期间有多达132只新发基金提前结束募集，并出现招商均衡优选混合、华商港股通价值回报混合等一日售罄的主动权益类基金 [5] 新发市场回暖的驱动因素 - A股市场震荡回升及政策面持续释放积极信号，改善了投资者情绪，直接推动了权益类基金的认购热情 [6] - 监管层鼓励发展权益类基金，中国证监会印发的行动方案提到提高权益投资规模和稳定性，优化基金注册安排 [6] - 银行、券商等渠道加大推广力度，形成供需两端共振，科技、港股等主线板块活跃带动相关新发基金快速吸金 [6] 行业趋势与未来展望 - 随着资本市场走强，A股牛市吸引居民储蓄通过购买基金入市，预计后续公募新发效应会更好，回暖态势有望延续 [1][6] - 指数化产品将继续扩张，“日光基”现象将更多体现为理性爆款，行业向更专业、更精细的方向演进 [7]

公募基金前三季度发行规模与增长 - 截至9月29日，年内公募新发规模达9129.07亿元，较2023年同期的8732.53亿元增长4.54% [1][3] - 公募基金总规模在年内陆续突破33万亿元、34万亿元、35万亿元、36万亿元大关，截至8月底已达36.25万亿元，再创新高 [4] 权益类基金发行结构变化 - 权益类基金（包含股票型和混合型）年内新发规模达4380.69亿元，占比合计达47.99%，已取代债券型基金成为新发主力军 [1][3] - 去年同期，债券型基金新发规模占比高达七成，权益类基金占比则不足两成，结构发生显著逆转 [3] - 债券型基金年内新发规模为3936.67亿元，占比为43.12% [3] 单只基金发行亮点 - 年内发行规模最大的新基金为东方红盈丰稳健配置6个月持有期混合（FOF），发行总规模达65.73亿元 [3] - 富国盈和臻选3个月持有期混合（FOF）发行总规模达60.01亿元，紧随其后 [3] - 多只债券型基金发行规模达60亿元或约60亿元，例如京管泰富中债京津冀债券综合指数、天弘中债投资级公司信用债精选指数发起式等 [3] 公募基金资产规模细分表现 - 截至8月底，股票型基金规模为5.55万亿元，环比增长12.76%；混合型基金规模为4.16万亿元，环比增长8.69% [4] - 货币型基金规模环比增长1.34%，QDII基金规模环比增长9.21% [4] - 债券型基金规模环比下滑0.39% [4] 新发基金市场热度与趋势 - 三季度期间，有多达132只新发基金（份额合并计算）提前结束募集 [5] - 三季度出现多只主动权益类基金一日售罄，例如招商均衡优选混合、华商港股通价值回报混合 [5] - 业内观点认为，A股牛市吸引居民储蓄通过买基金入市，预计随着行情上涨，后续公募新发效应会更好，回暖态势有望延续 [1][5] 权益类基金回暖的驱动因素 - A股市场整体呈现震荡回升态势，政策层面持续释放积极信号，投资者情绪明显改善 [5] - 科技、港股等主线板块表现活跃，带动相关新发基金快速吸金，例如华夏上证科创板综合ETF联接等科创相关主题产品发行规模超40亿元 [5][6] - 监管层持续鼓励发展权益类基金，叠加银行、券商等渠道加大推广力度，形成供需两端共振 [5][6]

政策支持与产业生态建设 - 国家数据局计划2025年部署数据产业集聚区建设试点 优化全国数据产业布局 加速形成产业生态与规模优势 [2] - 国家数据局公布63个可信数据空间创新发展试点项目 覆盖13座城市 22个行业 28家企业 探索数据流通机制 [2] - 全国数据标准化技术委员会发布7项数据基础设施与可信数据空间标准征求意见版 涵盖安全能力通用 数字合约技术 使用控制技术 技术能力评价方面 [2] 产业园区企业业绩表现 - 张江高科净利润同比上涨38.6% 投资收益3.26亿元同比增336.75% 构建"一体两翼"产业投资体系 [3][4] - 苏州高新净利润同比上涨23.2% 上海临港净利润同比上涨8.4% 中新集团净利润同比上涨5.3% [3] - 中新集团营收从15.11亿元增长至21.04亿元 土地开发业务收入上升推动整体增长 [3] - 电子城营业收入同比大幅下降 产业园区销售及出租未达预期 [3] - 东湖高新财务费用大增144% 投资现金流大降119% 参股公司投资收益减少 [3] 数据中心领域发展 - 润泽科技 万国数据等企业利润增长 万国数据总营收56.23亿元同比增12.2% 归母净利润同比增215.3% [2][4] - 数据中心企业营收同比增长平均增速达10.5% 万国数据股权投资对象DayOne将在芬兰建设超大规模数据中心 总投资额约12亿欧元 [4] - 普洛斯 京东产发等加码布局数据中心 京东产发拿地布局智能算力数据中心基地项目二 三期 建筑面积达14万㎡ [2][5] - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日均以30%涨幅达到交易限制 一级市场发行定价处于较高水平 [5] 创新业务模式与投资布局 - 上海临港集团推出"超级个体288行动"对符合要求的办公公寓免租 广州黄埔区推出15万平方米"0租金"产业空间 [4] - 市北高新拟投6000万参与上海德联博健创业投资基金 通过创新模式与股权投资拓展收益来源 [4] - 训练千亿参数的AI模型需调用大量服务器持续运算 数据中心作为支撑算力的基础设施已成为AI产业生态重要组成部分 [5]

政策核心观点 - 国家发改委发布“782号文”，旨在通过推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型项目上市等方面助力发展基础设施REITs [1] 资产混装扩募 - 文件为REITs的资产混装扩募提供明确政策支持，允许新购入项目与首次发行项目同属所有权类或经营收益权类，并支持跨区域整合资产 [2] - 政策明确了产权类和特许经营权两大属性分类项下各类资产混装的可行性，支持收购同行业甚至有关联性的不同行业项目进行扩募 [2] - 资产多元化配置可强化特定领域规模效应与专业运营能力，不同行业关联项目的纳入能分散风险，降低单一行业波动对整体收益的冲击 [3] 民间投资项目支持 - 文件积极支持民间投资项目发行上市，要求建立健全专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报单列 [3] - 截至9月13日，已上市的民企REITs项目超过10只，募集资金逾250亿元，涵盖京东集团、物美集团、顺丰控股等企业 [4] - 民企原始权益人已成为推动行业发展的重要力量，借力REITs可盘活存量、优化负债、提升运营效率，实现轻量化转型 [4] 资产类型扩围 - 文件要求加快成熟资产类型项目申报，如收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房，并加大潜在空间较大资产类型的组织力度，如供热、水利、数据中心 [5] - 积极研究探索新资产类型项目的发行路径，包括铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等 [5] - 截至9月13日，已上市交易公募REITs产品超过70只，加上审批中产品总数超80只，涵盖约10种资产类型，新型资产项目有望实现零的突破并带来示范效应 [5] 申报流程优化 - 国家发改委将上线基础设施REITs项目信息系统，开展项目申报全流程标准化、信息化管理，实现进度可查询、流程可追溯 [6] - 各省级发展改革部门及有关中央企业应依托该系统开展项目申报、问题反馈、进展查询等工作 [6] - 信息系统的上线将大幅提升主管部门内部协同效率，有望改善申报阶段的堵点、难点、痛点 [6]

二级市场表现 - 加权REITs指数收于186.04 本周回报率为-0.81% 整体呈现波动态势且较上周小幅回调 [4] - 产权类REITs有所上涨 特许经营权类REITs涨跌互现 能源类REITs涨幅最大 [4] - 回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类 生态环保类和交通基础设施类 [4] - 单只REITs中12只上涨61只下跌 涨幅前三为中银中外运仓储物流REIT 华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.9亿元 区间日均换手率均值为0.65% [5] - 消费基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [5] - 成交量前三为中金唯品会奥莱REIT 博时蛇口产园REIT和华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三为中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT和华夏华润商业REIT [5] 资金流向及大宗交易 - 主力净流入总额1122万元 市场交投热情有所回升 [6] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类和生态环保类 [6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏首创奥莱REIT [6] - 大宗交易总额73720万元较上周上升 单日最高成交额23335万元出现在9月8日 [6] - 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT 华夏深国际REIT和中金印力消费REIT [6] 一级市场动态 - 中金唯品会奥莱REIT本周新增上市 [7] - 共有3只首发项目状态在本周得到更新 [7]