文章核心观点 - 2025年中国基础设施公募REITs市场在政策支持下稳步发展，呈现出“扩容”、“分化”、“破局”三大阶段性特征，市场正经历从快速生长向高质量发展的关键转型期 [1] 规模扩容 - 2025年一级市场首发项目共20单，募集资金规模434.50亿元（首发407.81亿元、扩募26.69亿元）[2] - 截至2025年12月29日，已上市公募REITs产品数量增至78只，累计发行规模约2017.50亿元 [2] - 2025年发行节奏较2024年有所放缓（2024年累计发行29只，规模655.17亿元），但扩募机制常态化运行补充了市场增量 [2] - 资产类型获得突破性拓展，覆盖产业园、仓储物流、保租房、消费、高速、市政环保、能源和数据中心八大领域，并出现多个“首单”项目 [3] - 投资者结构呈现机构主导格局，截至2025年6月末，机构投资者占比达97.21%，较2024年底提升0.8个百分点，产业资本、券商、保险为主要持有机构 [3] 市场特征与分化 - 不同资产类型交易活跃度差异显著，截至2025年11月末，新型基础设施类REITs区间日均换手率达0.92%，交通基础设施类月成交额22.3亿元位居榜首 [4] - 一级市场认购热情居高不下，例如华夏中海商业REIT公众和网下有效认购倍数分别达361.9倍和320.5倍，累计认购金额近1600亿元（比例配售前）[5] - 2025年公募REITs网下平均有效认购比例仅为0.85%，公众平均有效认购比例低至0.19%，彰显项目性价比与稀缺性 [6] - 二级市场在2025年下半年陷入持续调整，例如10月13日至17日中证REITs全收益指数周度下跌1.44%，彼时已上市的75单REITs总市值环比下降1.33%，下半年市场整体回调近6% [6] - 二级市场调整受多重因素影响，包括权益市场走强导致资金流出、长端利率波动削弱低分派率REITs吸引力、战略配售份额解禁增加供给冲击价格、以及部分底层资产基本面不及预期 [6][7] - 机构投资者占比过高可能放大市场波动，散户参与热情相对较低制约了二级市场流动性改善 [7] 发展前景与机遇 - 长期来看，政策支持持续加码、扩募机制常态化及资产类型进一步拓展，使得REITs市场发展前景依然可期 [7] - 低利率环境下REITs配置机会突出，政策支持下的优质低估值项目与扩募资产储备充足的原始权益人有望展现更强增长韧性 [7] - 2026年投资可关注三条路径：跟随债市节奏把握交易机会、把握政策催化时点以改善流动性、聚焦扩募与解禁带来的配置窗口 [8] - 资产类型进一步拓展（如文旅、养老）将为市场注入新增长动力，新资产类型上市后可能获得估值溢价 [8] - 随着市场机制完善、资产类型丰富与投资者结构优化，REITs市场有望在韧性生长中实现更高质量发展 [8]

二级市场表现 - 本周（2025年12月22日至26日）公募REITs二级市场价格整体波浪式修复，结束了连续5周的下跌行情 中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于783.86和1014.8，本周回报率分别为1.39%和1.56% [4] - 与其他主流大类资产相比，本周回报率由高至低排序为：黄金 > 原油 > A股 > 可转债 > REITs > 美股 > 纯债 [4] - 按项目属性看，产权类REITs回报率为2.22%，特许经营权类REITs回报率为1.19%，均有所上涨 [4] - 按底层资产类型看，保障房类REITs涨幅最大 本周回报率排名前三的底层资产类型分别为保障房类、仓储物流类和园区类 [4] - 从单只REIT看，有67只REITs上涨，11只下跌 涨幅排名前三的分别是中金重庆两江REIT、华夏基金华润有巢REIT和博时津开产园REIT [4] 市场交易活跃度 - 本周公募REITs总成交额为31.4亿元，周内区间日均换手率均值为0.80% [5] - 水利设施类REITs的区间日均换手率领先其他资产类型 [5] - 成交量方面，周内成交量前三的是中金湖北科投光谷REIT、华夏安博仓储REIT、银华绍兴原水水利REIT [5] - 成交额方面，周内成交额前三的是华夏华润商业REIT、华夏安博仓储REIT、华夏中国交建REIT [5] - 本周主力净流入总额为9474万元，市场交投热情较上周有所增加 [5] - 按底层资产类型看，周内主力净流入额前三的是消费基础设施类、交通基础设施类、仓储物流类 [5] - 按单只REIT看，周内主力净流入额前三的是华夏华润商业REIT、华夏安博仓储REIT、嘉实物美消费REIT [5] 大宗交易情况 - 本周大宗交易总额达26442万元，较上周有所增加 [6] - 本周有5个交易日发生大宗交易，其中星期四（2025年12月26日）成交额最高，为14919万元 [6] - 按单只REIT看，周内大宗交易成交额前三的是南方润泽科技数据中心REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、南方万国数据中心REIT [6] 一级市场动态 - 本周无REITs产品新增上市 [7] - 本周有3只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

2025年公募基金发行市场概览 - 2025年公募基金发行市场呈现“量增价稳”特征，新成立基金1468只，创近4年新高，总募集规模11637.62亿元，与2023年（11706.60亿元）、2024年（12326.55亿元）基本持平 [1][2][3] - 市场告别依赖少数“爆款”产品的“跑马圈地”时代，进入以权益类基金为主导、创新产品百花齐放的“精耕细作”新阶段 [1][3] 发行数量与规模 - 2025年新成立基金总数达1468只，超越2022年的1457只，创近4年新高，较2024年的1135只增长29.3% [2] - 2025年新基金总募集规模为11637.62亿元，虽低于2020年30771.76亿元的峰值，但与2023年、2024年规模基本持平 [2][3] - 在发行数量创纪录背景下，单只基金平均发行规模保持合理，反映市场发行更趋理性与精细化 [3] 发行结构转变：权益类基金主导 - 股票型基金成为发行市场主导，2025年新成立807只，募集规模4083.62亿元，占全年新基金总发行比例高达35.96%，创近十年新高 [4][5] - 股票型基金占比相较2024年的21.14%提升近15个百分点，相较2023年的12.24%增长近两倍，结束了自2021年后持续三年的“债强股弱”格局 [5] - 市场涌现多只爆款偏股型基金，例如招商均衡优选A发行规模49.5508亿元，认购天数仅1天；易方达产业优选A发行规模31.6225亿元，认购天数12天 [5] 债券型与混合型基金占比变化 - 债券型基金发行占比从2024年的70.19%高位大幅回落至2025年的41.22%，新成立262只，规模4680.71亿元，其市场主导地位被大幅削弱 [6] - 混合型基金2025年发行占比为13.66%（规模1551.03亿元），较2024年的5.91%有所回升，但远未达到2021年56.58%的巅峰水平 [7] - 市场实现了从“债强股弱”到“股债平衡”的关键切换，投资者更倾向于选择风格清晰的纯权益类或纯固收类产品 [6][7] 创新产品发展 - FOF（基金中基金）持续壮大，2025年新成立81只，规模810.68亿元，占比7.14%，创近4年新高，有8家公募管理人的FOF业务管理规模突破百亿元 [8] - FOF代表产品包括东方红盈丰稳健配置6个月持有A（发行规模65.72亿元）和平安盈享多元配置6个月持有A（发行规模28.07亿元，认购天数4天） [8] - 公募REITs稳步扩容，2025年新成立产品19只，发行份额达105亿份，例如南方润泽科技数据中心REIT和中金唯品会奥莱REIT发行规模均为10亿份，认购天数1天 [9] - QDII基金发行呈现新特征，2025年新发19只，募集规模124.80亿元，单只产品募集规模远高于前几年，产品策略更注重多样性和工具丰富性 [9][10] - QDII基金密集布局覆盖美股、巴西、越南、沙特、日本等细分市场的指数型产品，例如易方达伊塔乌巴西IBOVESPA ETF和华夏布拉德斯科巴西伊博维斯帕ETF发行规模均为3亿元，均一日售罄 [10] 市场意义与展望 - 2025年发行市场呈现“数量创新高”与“结构深优化”双重特征，股票型基金占比强势回归是市场逐渐走向成熟的内生结果 [10] - 行业竞争核心正从单纯的规模扩张，转向资产配置能力、产品创新能力和风险定价能力的高质量角逐 [10] - 随着权益投资主线明晰与FOF、REITs、QDII等多元工具发展，公募基金行业有望在服务实体经济与满足居民财富管理需求中扮演更关键角色 [11]

新基金发行节奏变化 - 临近年末，年内新基金发行节奏变化愈发清晰，下半年新发基金整体募集周期较上半年明显压缩，平均认购天数显著缩短[1] - 下半年“日光基”集中出现，成为新基金发行的一大特征，这与市场环境改善及资金配置结构调整密切相关[1] 新基金平均认购天数缩短 - 下半年新发基金认购天数的中位数为12天，平均数为13.35天，较上半年（中位数14天，平均数16.81天）均有所回落，显示整体募集周期明显压缩[2] - 下半年募集周期极短的产品数量明显增多，认购天数仅为1天的基金数量从上半年的33只增至下半年的69只，几乎翻倍增长[2] - 下半年部分“日光基”首日募集规模较大，例如华泰柏瑞盈泰稳健3个月持有期首募55.77亿元，招商均衡优选首募49.55亿元，南方润泽科技数据中心REIT首募45亿元，创金合信首农REIT首募36.85亿元[2] “日光基”产品结构多元化 - 下半年“日光基”类型分布多元，未集中于单一品种，固收类产品中多只科创债ETF（如上证AAA科创债ETF、中证AAA科技创新公司债ETF）首日完成募集[3] - 偏股混合型基金中，部分知名基金经理（如范妍、蓝小康）管理的新发产品也在发行首日结募[3] - 被动指数型基金中，首日结募的产品数量同样不少，包括部分人工智能概念ETF、港股通概念ETF等[3] 行情改善带动新基金募集提速 - 市场行情整体回暖，权益市场活跃度提升，提高了投资者对新发基金的接受度，减轻了募集阻力，为募集节奏加快创造了外部条件[4] - 在银行理财收益率中枢下移的背景下，部分资金从银行理财“搬家”至基金产品寻求替代配置，使得新基金在渠道端的推进相对顺畅，募集效率提升[5] - 行情改善与资金配置结构调整共同作用，使得新基金募集“更容易了”[5] 基金公司发行策略调整 - 基金公司在发行端的节奏管理与策略安排，进一步放大了募集周期缩短的效果，新发基金在募集目标和规模预期上更为清晰，倾向于达到成立条件后尽快结束募集并成立运作，以提升整体发行效率[5] - 新基金发行正逐步从“规模导向”向“效率导向”转变[5] - 下半年首日结募产品类型的多样化，反映出基金公司在供给端的调整思路，并未集中押注单一赛道，而是在不同产品线上同步推进发行节奏优化[5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数全周下跌 0.5%，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.4%、-0.6%，REITs 跑输主要股债指数 [1] - 截至 2025 年 12 月 12 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 35BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 295BP [1] 二级市场走势 - 截至 2025 年 12 月 12 日，中证 REITs 指数收盘价为 797.54 点，整周涨跌幅为-0.5%，表现弱于中证转债、中证全债和沪深 300 指数；年初至今，沪深 300、中证转债、中证 REITs、中证全债涨跌幅分别为+16.4%、+16.5%、+1.0%、+0.5% [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 2.0%，波动率为 7.4%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][9] - REITs 总市值在 12 月 12 日为 2176 亿元，较上周减少 2 亿元；全周日均换手率为 0.37%，较前一周持平 [2][9] 不同项目属性及类型表现 - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.4%、-0.6%，多数板块收涨，市政设施、新型基础设施、水利设施涨幅靠前 [3][14] - 周度涨幅排名前三的 REITs 分别为华泰南京建邺 REIT（+7.33%）、中金重庆两江 REIT（+5.07%）、广发成都高投产业园 REIT（+5.06%） [3][18] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.9%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 25.8% [3][20] - 本周主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心 REIT（1184 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT(595 万元）、红土创新盐田港 REIT(566 万元） [3][21] 一级市场发行 - 从年初起截至 2025 年 12 月 12 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 3 只，已申报阶段 2 只，已问询阶段 2 只，已反馈的产品 4 只，已通过待上市的产品 7 只，另有通过已上市的首发产品 13 只 [23] - 华夏中核清洁能源 REIT 于 12 月 8 日获批注册，原始权益人为新疆新华水电投资股份有限公司，底层资产为新疆和田的波波娜水电站 [4][34] - 博时山东铁投路桥 REIT 已正式向上交所申报，原始权益人为山东铁路投资控股集团等，底层资产为长清黄河大桥 [4][34] 估值跟踪 - 截至 12 月 12 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.13% [25] - 不同项目类型 REITs 在相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率方面存在差异 [26] - 产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 35BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 295BP [1][28]

二级市场表现 - 市场整体下跌：加权REITs指数收于180.47，本周回报率为-0.86%，在主流大类资产中表现最弱，排序为美股>A股>可转债>原油>纯债>黄金>REITs [4] - 各类资产普跌：产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌 [4] - 资产类型分化：水利设施类REITs涨幅最大，本周回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、新型基础设施类和能源类 [4] - 个股涨少跌多：有17只REITs上涨，2只与上周持平，58只REITs下跌，涨幅排名前三的分别是华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速REIT和华泰南京建邺REIT [4] 市场交易活跃度 - 成交规模：本周公募REITs总成交额为19.6亿元 [4] - 换手率：周内区间日均换手率均值为0.38%，生态环保类REITs区间日均换手率领先其他 [4] - 个股成交分化：周内成交量前三的是华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT，成交额前三的是华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业REIT、华夏中国交建REIT [5] - 主力资金流向：本周主力净流入总额为2205万元，市场交投热情较上周有所增加，从资产类型看，主力净流入额前三的是交通基础设施类、消费基础设施类、新型基础设施类，从单只REIT看，主力净流入额前三的是华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT、南方润泽科技数据中心REIT [5] - 大宗交易：本周大宗交易总额达21455万元，较上周有所下降，星期二（2025年12月2日）大宗交易成交额为单日最高的8480万元，单只REIT大宗交易成交额前三的是招商高速公路REIT、中金重庆两江REIT、工银河北高速REIT [5] 一级市场动态 - 发行上市：本周无REITs产品新增上市 [6] - 项目进度：本周有1只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 11 月 17 - 21 日）中证 REITs 全收益指数收于 1,041 点，周度下跌 0.89%，整体仍处震荡区间；REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，成交情绪走弱；一级市场有新 REIT 申报和审核意见反馈；对不同板块给出投资建议 [1][6]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 整体情况 - 本周 REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，68 只收跌、9 只收涨，数据中心、租赁住房领跌，成交活跃度环比走弱，日均成交额、成交量、换手率均下降 [1][15][18]。 - 分板块看，新型设施、租赁住房、市政环保换手率领先，消费设施板块日均换手率最低但主力净流入率达 6.65% [21]。 细分板块 - 数据中心板块本周领跌，两只 REITs 签约客户单一但可靠性强，下跌后润泽科技数据中心分派率回至 4% 左右，主力资金仍有净流入，权益板块科技行情起势后可继续关注 [2][24][25]。 - 租赁住房板块全部收跌，分派率提升，基本面经营正常，大幅调整后是配置窗口；受扩募配售影响，华润有巢调整幅度大，可关注扩募配售进度及配置机会，留意厦门安居后续发售方式 [2][26][27]。 - 交通设施板块 13 只个券仅 3 只收涨，11 月解禁的 2 只路产跌幅较大，留意中金安徽交控下周解禁影响 [29][31]。 - 产业园区板块表现分化，建议关注出租率靠前、租金单价合理的个券；中金重庆两江受即将解禁影响近两周合计跌幅 10%，可关注超跌机会；12 月多个券面临解禁，留意交易压力 [32][33][36]。 一级市场 中航中核集团能源 REIT 申报至上交所 - 11 月 18 日，中航中核集团能源 REIT 申报至上交所，原始权益人中核汇能从事风能、光伏发电业务，2025 年 1 - 6 月营收 76 亿元，毛利率 44.73% [1][42]。 - 11 月 21 日，华夏中核清洁能源 REIT 反馈交易所审核意见，底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站 [1][43]。 - 截至 11 月 21 日，年内剩余潜在发行项目 1 - 2 单左右，涉及已发售待上市、已反馈、已受理、已申报等不同阶段项目 [43]。 本周其他要闻 - 鹏华深圳能源 REIT 拟于 11 月 27 日举办投资者开放日活动，报名截止 11 月 25 日 [44]。 - 博时蛇口产园 REIT 持有人大会通过置换对外借款并修改基金合同议案，将借入经营性物业抵押贷款置换原并购贷款 [44]。

公司业绩表现 - 2025年第三季度实现营收14.81亿元，同比增长14.61% [3][4] - 2025年第三季度归母净利润高达38.22亿元，同比大增598.38% [3][4] - 2025年初至报告期末营收39.77亿元，同比增长15.05%；归母净利润47.04亿元，同比增长210.74% [4] - 第三季度净利润是同期营收的2.58倍，主要因确认了37.56亿元的投资收益 [3][6] - 2025年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为27.64亿元，同比增长140.05% [4] 数据中心REITs运作详情 - 公司通过将全资孙公司转让至"南方润泽科技数据中心REIT"确认股权处置收益 [6] - 该REIT于2025年8月8日在深交所上市，是全国首批、深交所首单数据中心REITs [6] - REITs底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心，拥有5,897个机柜，总功率超42MW [6] - REITs总发行规模10亿份，募集资金总额约45亿元 [6] - 底层资产账面价值约6.3亿元，评估值37.25亿元，增值率高达4.9倍 [6] 公司财务状况与资金压力 - 截至2025年9月末，公司账面资金不到54亿元，短期借款13亿元，长期借款124亿元 [9] - 公司另有一年内到期的非流动负债25亿元及其他流动负债20亿元（含短期融资券） [9] - 公司自由现金流一直为流出状态，资金压力较大 [7][9] - 公司有四个主要数据中心在建项目，其中单海南儋州自贸区项目的资金缺口就达70亿元 [9] 轻资产化运营模式与战略意义 - 此次资产证券化开创了数据中心"轻重资产分离"的运营新模式 [6][7] - 公司传统采用"自投自建自持自运维"的园区级数据中心模式，100%自建机房，属于重资产项目 [7] - 通过REITs盘活成熟资产，公司可回收大量资金用于新项目建设和偿还借款，降低负债率 [10][13] - 回收资金将用于解决"重庆润泽（西南）国际信息港项目"约20.9亿元的资金缺口 [10][12] - 该模式有望打通"投资-运营-盘活-再投资"的闭环，突破行业资本开支限制 [13] 资产质量与项目规划 - 被证券化的廊坊园区是公司最早交付的园区，机柜上架率普遍在90%以上 [6] - 重庆润泽（西南）国际信息港项目总投资88亿元，总占地面积296亩，总建筑面积约28.2万平方米 [12]

投资评级 - 投资评级为“买入”，并予以“维持” [9][12] 核心观点 - 公司2025年第三季度收入表现符合预期，净利润大幅提升，主要原因是公募REITs发行大幅增厚了投资收益 [2][12] - 公司公募REITs成功发行上市，率先搭建了轻资产运作平台，有效盘活了存量资产 [2][12] - 公司在液冷技术领域交付经验丰富，战略布局领先，在国内云厂商AI军备竞赛背景下有望持续受益 [2][12] 财务业绩表现 - 2025年前三季度，公司实现营业收入39.8亿元，同比增长15.0%；归母净利润47.0亿元，同比增长210.7%；扣非归母净利润13.5亿元，同比下滑9.5% [6][12] - 单看2025年第三季度，公司实现营业收入14.8亿元，同比增长14.6%，环比增长14.1%；归母净利润38.2亿元，同比增长598.4%；扣非归母净利润4.7亿元，同比下滑12.8%，环比增长5.5% [12] - 第三季度净利润大幅增长主要因投资收益达37.6亿元，系公司将一家全资孙公司转让至南方润泽科技数据中心REIT产生的股权处置收益所致 [12] - 2025年第三季度公司综合毛利率为46.0%，同比下降10.8个百分点，环比下降3.1个百分点，环比下降或主要因算租业务占比提升所致 [12] 资产与业务运营 - 截至2025年第三季度末，公司固定资产规模快速扩张至220.3亿元（2024年底为130.5亿元），原因包括高性能服务器转为自用以及IDC业务批量交付 [12] - 2025年上半年公司合计新增交付约220MW算力中心，交付规模达历史较高水平 [12] - 南方润泽科技数据中心REIT于8月8日在深圳证券交易所上市，最终基金募集规模为45亿元 [12] - 公司2021年初即布局液冷业务，2023年已规模化交付行业内首例整栋液冷智算中心，廊坊B区单体200MW智算中心项目已按液冷标准规划设计 [12] 盈利预测 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为52.9亿元、33.3亿元、39.4亿元，对应市盈率（PE）分别为16倍、25倍、21倍 [12]

财务业绩 - 2025年前三季度公司实现营收39.77亿元，同比增长15.05%，实现归母净利润47.04亿元，同比增长210.74% [1] - 2025年第三季度公司实现营收14.81亿元，同比增长14.61%，实现归母净利润38.22亿元，同比增长598.38% [1] - 净利润大幅增长主要源于一家全资孙公司转让至南方润泽科技数据中心REIT产生的股权处置收益，2025年前三季度扣非归母净利润为13.53亿元 [1] 业务运营与战略 - AIGC发展持续带来高功率机柜和大规模集群需求，公司AIDC业务有望持续受益 [1] - 公司是行业内液冷AIDC领军者，资源卡位核心地段 [1] - 公司已在6大区域建成7个AIDC智能算力基础设施集群，国内共布局约61栋智算中心、32万架机柜，规模优势显著 [2] - 2025年上半年公司合计新增交付约220MW智算中心，包括平湖园区100MW、廊坊园区40MW、佛山园区40MW以及惠州园区40MW [2] 资本运作与未来发展 - 南方润泽科技数据中心REIT于2025年8月8日正式上市，基金募集规模为45亿元 [2] - REIT上市助力公司盘活存量优质资产、优化资本结构，推动轻重资产分离，搭建"募投管退"全周期资本运作体系 [2] - 随着多个算力中心陆续交付上架，公司AIDC业务有望持续受益于AIGC浪潮 [1][2]