报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1023.2 点，周度环比下跌 0.43%，较 1 月末下跌 2.78%，日均换手率 0.36%，成交冷清，79 只 REITs 总市值 2241 亿元，周度环比 -0.41% [11] - 关注“公保简并”对保租房 REITs 供给影响，租赁住房 REITs 基本面好，可关注利率调整交易机会 [2][3] - 二级市场数据中心领涨、园区领跌，成交情绪不高，各板块表现分化 [4] - 一级市场深交所迎来第二单商业不动产 REIT [57] 根据相关目录分别进行总结 “公保简并”，持续关注对保租房 REITs 供给的影响 - 我国住房保障体系分配租型和配售型，公租房申请条件严、租金低，上海多批公租房按保租房政策管理，即“公保简并” [2][19] - “公保简并”不影响现有租户权益，新租户按保租房标准审核，原公租房租金优势弱化，可能吸引或分流申请群体，需关注租赁住房 REITs 周边竞品情况 [2][22] - 租赁住房板块本周下跌 0.62%，部分个券涨跌不一，板块基本面好，受分母端折现率影响大，分派率约 3.12%，可关注利率调整机会，如华夏北京保障房、中金厦门安居等 [23][24] 二级市场：数据中心领涨、园区领跌，成交情绪不高 - 本周除数据中心（+0.73%）外各板块均下跌，跌幅 0.01% - 1.06%，产业园区跌幅最大（-1.06%），仓储物流、租赁住房跌 0.6% 左右，能源设施（-0.01%）和市政环保（-0.11%）跌幅小 [4][26] - 数据中心板块内个券表现分化，润泽科技涨、万国跌，分派率略高于参考值，可能有 10 - 20BP 上涨空间，可结合润泽扩募进程和权益市场 AI 算力行情择机配置 [28] - 产业园区本周跌幅最大，分派率上升 5BP 至 4.72%，建议关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区 REITs，如金隅智造工场、创金合信首农 [30][31] - 能源设施本周跌幅最小，关注能源板块后续区域消纳、上网电量、上网电价稳定性和需求端变化，部分 REITs 有扩募、解禁情况 [37][41] - 仓储板块本周跌幅大，嘉实京东仓储表现不佳或与廊坊项目租约到期有关，预计租金下调 16% - 40%，可关注续约情况 [5][45] - 本周 REITs 成交活跃度低，日均成交额 4.44 亿元、日均成交量 1.01 亿份、日均换手率 0.36%，环比下降，部分板块交易冷清 [52][55] 一级市场：深交所迎第二单商业不动产 REITs - 2026 年 3 月 10 日，深交所迎来第二单商业不动产 REIT——红土创新星河集团封闭式商业不动产证券投资基金，原始权益人为星河实业（深圳）有限公司 [57] - 截至 2026 年 3 月 13 日，已申报至交易所项目中，已问询反馈 11 单，已受理 2 单 [61]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年2月24 - 27日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 与其他主流大类资产相比表现偏弱 产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 新型基础设施类REITs涨幅最大 本周无REITs产品新增上市 有12只REITs产品项目状态更新 [1][11][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数回报率均为-1.08% 加权REITs指数回报率为-0.96% 与其他主流大类资产相比表现偏弱 回报率排序为原油>黄金>可转债>A 股>美股>纯债>REITs [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 回报率分别为-1.46%和-0.09% 新型基础设施类REITs涨幅最大 回报率排名前三的底层资产类型为新型基础设施类、生态环保类和交通基础设施类 回报率分别为2.01%、0.41%和0.11% [16][17] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 17只上涨 62只下跌 涨幅前三为南方润泽科技数据中心REIT、华泰江苏交控REIT和华安外高桥REIT 跌幅前三为华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT和工银蒙能清洁能源REIT 年化波动率前三为南方润泽科技数据中心REIT、华夏南京交通高速公路REIT和华夏金茂商业REIT [19] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为17.2亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三的REITs资产类型为交通基础设施、仓储物流类、消费基础设施类 换手率前三为新型基础设施类、仓储物流类、水利设施类 [22] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为南方万国数据中心REIT、中航易商仓储物流REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT 成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT 换手率前三为南方万国数据中心REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、南方润泽科技数据中心REIT [25] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为4287万元 市场交投热情较上期增加 主力净流入额前三的底层资产REITs为消费基础设施类、保障性租赁住房类、新型基础设施类 单只REIT主力净流入额前三为南方润泽科技数据中心REIT、华泰江苏交控REIT、华夏安博仓储REIT [28] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达2.16亿元 较上期降低 有3个交易日有大宗交易成交 2月27日大宗交易成交额最高 单只REIT大宗交易成交额前三为中航易商仓储物流REIT、国泰海通济南能源供热REIT、华夏金隅智造工场REIT [30] 一级市场 已上市项目 - 截至2026年2月27日 我国公募REITs产品数量达79只 合计发行规模达2050.39亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为329.33亿元 [36] - 本周无REITs产品新增上市 [37] 待上市项目 - 共有30只REITs处于待上市状态 28只为首发REITs 2只为待扩募REITs [40] - 本周12只REITs产品项目状态更新 [41]

REITs市场整体表现 - 本周中证REITs全收益指数累计下跌1.08%，收于1035.78点，跑输同期沪深300指数 [1][2] - 自2024年12月24日阶段低点978.64点以来，该指数最高反弹幅度一度超过8%，2025年年初至今累计上涨2.57% [2] - 本周二级市场成交活跃度有所下降，呈现震荡下行态势 [1] 已上市REITs产品表现分化 - 本周79只已上市公募REITs中，17只上涨，62只下跌，其中41只产品跌幅超过1% [2][3] - 涨幅居前的产品多集中于数据中心、高速公路、消费和物流领域 [2] - 南方润泽科技数据中心REIT本周涨幅最大，达3.48%，华泰江苏交控REIT和中信建投明阳智能新能源REIT分别上涨2.72%和1.89% [2] - 华安外高桥REIT、南方万国数据中心REIT、中金安徽交控REIT等周涨幅均超过1% [3] - 华泰南京建邺REIT本周跌幅最大，为6.34%，中金重庆两江REIT跌幅也接近5% [3] - 2025年以来，多只REITs表现强劲，10只产品年内涨幅超过8% [3] - 南方润泽科技数据中心REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT年内涨幅均超10%，中金重庆两江REIT、华夏中海商业REIT、华泰江苏交控REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅超过9% [3] 新产品申报与市场扩容 - 本周共有4只新的公募REITs产品申报，市场有望进一步扩容 [1][4] - 申报产品包括2只商业不动产REITs [1] - 广发新城吾悦商业不动产REIT于2月27日申报，原始权益人为新城发展旗下吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司，新城已在全国141个城市布局205座吾悦广场 [4] - 嘉实首开商业不动产REIT于2月26日申报，原始权益人为北京首都开发股份有限公司，标的资产包括华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂三个项目 [4] - 国金嘉泽新能源REIT于同日申报，底层资产为宁夏的两个风电项目 [5] - 建信天津临港港口REIT于本周申报，是全国首单港口不动产REITs，原始权益人为天津临港港务集团有限公司 [6] 监管审核动态 - 本周，上海证券交易所和深圳证券交易所针对首批5只商业不动产REITs项目发出了首轮审核问询，其中上交所涉及4只 [1][6]

南方润泽科技数据中心REIT大宗交易概况 - 2026年2月9日，南方润泽科技数据中心REIT发生大宗交易，成交1152万股，成交额7966.08万元，占当日总成交额的83.65% [1] - 该笔大宗交易的成交价格为6.92元，较当日市场收盘价6.899元溢价0.3% [1] 大宗交易明细 - 交易记录显示，当日有两笔大宗交易，证券代码均为180901，证券简称为南方润泽科技数据中心REIT [2] - 两笔交易的成交价格均为6.92元，成交量均为576万股，成交额均为3983.04万元 [2] - 两笔交易的买方营业部与卖方营业部均显示为“机构专用” [2]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司预计2025年全年实现归属于上市公司股东的净利润50亿元至53亿元，同比增长179.28%至196.03% [1] - 业绩增长的核心驱动力是2025年8月成功发行的数据中心公募REITs项目，贡献了约37.46亿元的非经常性损益 [1] - 剔除REITs影响后，公司扣非净利润仍保持5.71%至11.33%的增长，主营业务展现稳健增长动力 [1][2] 业绩增长驱动因素 - **REITs资产证券化贡献**：2025年8月8日，南方润泽科技数据中心REIT在深交所上市，成为全国首批、深交所首单数据中心公募REITs产品，发行规模达45亿元 [1] - **AIDC业务持续放量**：2025年公司AIDC业务实现跨越式发展，新增交付算力中心约220MW，其中包括行业领先的单体100MW智算中心 [2] - **全国化布局基本完成**：截至2025年末，公司已在京津冀、长三角、大湾区等6大核心区域建成7个AIDC智算基础设施集群，累计拥有约32万架机柜资源储备，基本完成全国“一体化算力中心体系”框架布局 [2] AIDC业务与行业背景 - **AI算力需求爆发**：2025年人工智能行业高速发展，头部互联网及大模型企业的token消耗量高速增长，下游智算需求呈爆发式增长 [3] - **技术及客户优势**：公司凭借在液冷技术、高功率机柜部署等方面的先发优势，成功吸引多家头部AI客户入驻，客户结构实现战略性优化 [3] - **行业趋势与公司定位**：随着大模型训练和推理需求激增，高密度、液冷化的智算中心成为刚需，公司在液冷技术与全国化布局方面具备先发优势 [3] 未来展望 - 随着全国化布局持续落地、终端客户结构深度优化以及算力中心上架率稳步提升，公司高性能算力供给能力将进一步释放 [4] - 智算服务收入有望实现持续稳步增长，公司盈利增长的韧性将不断强化，为业绩持续攀升注入强劲持久的动力 [4] 行业影响与专家观点 - 公司REITs发行是数据中心行业资产证券化的重要里程碑，为典型重资产、前期投入大、回报周期长的数据中心行业提供了盘活存量资产、解决融资难题的可复制样本 [2] - 专家指出，2025年是AIDC行业的关键转折点，公司新增交付的220MW算力中心预计将在2026年逐步上架并贡献收入，为后续业绩增长提供持续动力 [3] - 专家提示，本次业绩高增主要源于资产证券化操作，投资者在评估时需区分一次性收益与持续经营能力，重点关注主业未来的成长性与可持续性 [3]

公司业绩预测 - 公司预计2025年度归属于上市公司股东的净利润为50亿元至53亿元，同比增长179.28%至196.03% [1] - 公司预计2025年度扣除非经常性损益后的净利润为18.8亿元至19.8亿元，同比增长5.71%至11.33% [1] 业绩增长驱动因素 - 公司2025年度净利润大幅增长主要系成功发行公募REITs产生的非经常性损益所致 [1] - 公司旗下南方润泽科技数据中心REIT于2025年8月8日在深交所成功上市，发行规模为45亿元 [1]

2025年第四季度市场表现与业绩 - 2025年第四季度公募REITs市场遭遇业绩与市场双重震荡，整体净利润环比下滑，二级市场指数同步走低 [1][2] - 2025年第四季度已披露四季报的77只公募REITs合计实现营业收入59.13亿元，净利润为5.26亿元，创2025年季度最低，较第三季度的9.20亿元环比下滑42.83% [3] - 2025年第四季度有58只（占比75%）公募REITs实现盈利，其中26只产品净利润超过1000万元，单季净利润前三名为中信建投国家电投新能源REIT（8959万元）、富国首创水务REIT（约7356万元）和平安广州广河REIT（约4146万元） [3] - 2025年全年行业盈利能力呈现“前高后低”态势，第一、二季度净利润分别为8.40亿元、7.63亿元，均高于第四季度 [3] - 2025年第四季度REITs指数下跌4.37%，市场整体回撤 [4] 市场结构分化与交投情况 - 市场交投活跃度呈现分化，交通基础设施类以64.94亿元成交额占据总成交的21.27%，位居第一 [4] - 园区基础设施四季度成交金额51.39亿元，占REITs总成交额的16.84%；消费基础设施四季度成交金额50.67亿元，占REITs总成交额的16.6% [4] - 以数据中心为代表的新型基础设施板块逆势走强，平均涨幅达4.94%，例如南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT等涨幅约5% [4] - 部分市政、水利、园区等资产因基本面承压出现明显回调，如易方达广州开发区高新产业园REIT、招商科创孵化器REIT、广发成都高投产业园REITs等跌幅靠前 [4] 市场发展阶段与逻辑切换 - 截至2025年12月31日，中国公募REITs已上市79只（其中20只成立于2025年），发行规模（不含扩募）2032.54亿元，二级市场总市值2184.63亿元，流通市值1174.47亿元，占比53.76% [6] - 市场驱动逻辑发生根本性转变，从年初的利率下行与趋势交易，转向对底层资产运营质量的深度挖掘 [2][7] - 2021年至2025年，REITs市场经历了四个阶段：探索期（2021年至2022年10月）、价值回归期（2022年10月到2024年1月）、多方均衡阶段（2024年2月到2024年11月）、牛市阶段（2024年12月到2025年6月） [6] - 2025年下半年，权益市场热度上升对REITs形成压制叠加前期部分投机资金止盈，REITs进入下行区间，四季度正处于此区间 [7] 长期潜力与政策展望 - 过去四年（2021年~2025年），REITs的风险收益特征处于股票和债券之间，且其二级市场表现总体领先于各大权益资产 [5] - 政策持续发力支撑长期发展，自2025年12月31日起，证监会正式推出商业不动产REITs试点，将办公楼、酒店等资产纳入范围，被视为打开了一个万亿级的潜在资产池 [7] - 行业已从试点阶段转入常态化发展，商业不动产REITs正大力推进，多层次REITs市场蓬勃发展，预计将为市场提供更加丰富的选择 [8] - 未来五年，中国公募REITs的发行数量和规模预计将保持稳定增长，总市值有望从目前的2000多亿元向5000亿元迈进 [8] - 市场将步入“高质量扩容与价值重估的新阶段”，定价逻辑从“稀缺性溢价”转向“基本面定价” [8] 未来投资策略与资产类别展望 - 投资策略建议更精细化布局：底仓配置政策红利明确、现金流稳定的保障性租赁住房；积极关注受益于产业升级的仓储物流和优质产业园；适度博弈估值已处低位的环保等周期品种，捕捉经济复苏可能带来的交易性机会 [9] - 中国REITs市场在规模稳步扩张的同时，资产类别将持续丰富，产权类REITs（消费、保障房、园区）占比预计提升 [9] - 经营权类REITs（高速、能源）则可能通过扩募实现资产置换，提升长期回报 [9] - 投资者的核心任务是聚焦分派率高、经营稳健且具备一定成长性、政策受益的优质资产 [9]

文章核心观点 - 2025年中国基础设施公募REITs市场在政策支持下稳步发展，呈现出“扩容”、“分化”、“破局”三大阶段性特征，市场正经历从快速生长向高质量发展的关键转型期 [1] 规模扩容 - 2025年一级市场首发项目共20单，募集资金规模434.50亿元（首发407.81亿元、扩募26.69亿元）[2] - 截至2025年12月29日，已上市公募REITs产品数量增至78只，累计发行规模约2017.50亿元 [2] - 2025年发行节奏较2024年有所放缓（2024年累计发行29只，规模655.17亿元），但扩募机制常态化运行补充了市场增量 [2] - 资产类型获得突破性拓展，覆盖产业园、仓储物流、保租房、消费、高速、市政环保、能源和数据中心八大领域，并出现多个“首单”项目 [3] - 投资者结构呈现机构主导格局，截至2025年6月末，机构投资者占比达97.21%，较2024年底提升0.8个百分点，产业资本、券商、保险为主要持有机构 [3] 市场特征与分化 - 不同资产类型交易活跃度差异显著，截至2025年11月末，新型基础设施类REITs区间日均换手率达0.92%，交通基础设施类月成交额22.3亿元位居榜首 [4] - 一级市场认购热情居高不下，例如华夏中海商业REIT公众和网下有效认购倍数分别达361.9倍和320.5倍，累计认购金额近1600亿元（比例配售前）[5] - 2025年公募REITs网下平均有效认购比例仅为0.85%，公众平均有效认购比例低至0.19%，彰显项目性价比与稀缺性 [6] - 二级市场在2025年下半年陷入持续调整，例如10月13日至17日中证REITs全收益指数周度下跌1.44%，彼时已上市的75单REITs总市值环比下降1.33%，下半年市场整体回调近6% [6] - 二级市场调整受多重因素影响，包括权益市场走强导致资金流出、长端利率波动削弱低分派率REITs吸引力、战略配售份额解禁增加供给冲击价格、以及部分底层资产基本面不及预期 [6][7] - 机构投资者占比过高可能放大市场波动，散户参与热情相对较低制约了二级市场流动性改善 [7] 发展前景与机遇 - 长期来看，政策支持持续加码、扩募机制常态化及资产类型进一步拓展，使得REITs市场发展前景依然可期 [7] - 低利率环境下REITs配置机会突出，政策支持下的优质低估值项目与扩募资产储备充足的原始权益人有望展现更强增长韧性 [7] - 2026年投资可关注三条路径：跟随债市节奏把握交易机会、把握政策催化时点以改善流动性、聚焦扩募与解禁带来的配置窗口 [8] - 资产类型进一步拓展（如文旅、养老）将为市场注入新增长动力，新资产类型上市后可能获得估值溢价 [8] - 随着市场机制完善、资产类型丰富与投资者结构优化，REITs市场有望在韧性生长中实现更高质量发展 [8]

二级市场表现 - 本周（2025年12月22日至26日）公募REITs二级市场价格整体波浪式修复，结束了连续5周的下跌行情 中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于783.86和1014.8，本周回报率分别为1.39%和1.56% [4] - 与其他主流大类资产相比，本周回报率由高至低排序为：黄金 > 原油 > A股 > 可转债 > REITs > 美股 > 纯债 [4] - 按项目属性看，产权类REITs回报率为2.22%，特许经营权类REITs回报率为1.19%，均有所上涨 [4] - 按底层资产类型看，保障房类REITs涨幅最大 本周回报率排名前三的底层资产类型分别为保障房类、仓储物流类和园区类 [4] - 从单只REIT看，有67只REITs上涨，11只下跌 涨幅排名前三的分别是中金重庆两江REIT、华夏基金华润有巢REIT和博时津开产园REIT [4] 市场交易活跃度 - 本周公募REITs总成交额为31.4亿元，周内区间日均换手率均值为0.80% [5] - 水利设施类REITs的区间日均换手率领先其他资产类型 [5] - 成交量方面，周内成交量前三的是中金湖北科投光谷REIT、华夏安博仓储REIT、银华绍兴原水水利REIT [5] - 成交额方面，周内成交额前三的是华夏华润商业REIT、华夏安博仓储REIT、华夏中国交建REIT [5] - 本周主力净流入总额为9474万元，市场交投热情较上周有所增加 [5] - 按底层资产类型看，周内主力净流入额前三的是消费基础设施类、交通基础设施类、仓储物流类 [5] - 按单只REIT看，周内主力净流入额前三的是华夏华润商业REIT、华夏安博仓储REIT、嘉实物美消费REIT [5] 大宗交易情况 - 本周大宗交易总额达26442万元，较上周有所增加 [6] - 本周有5个交易日发生大宗交易，其中星期四（2025年12月26日）成交额最高，为14919万元 [6] - 按单只REIT看，周内大宗交易成交额前三的是南方润泽科技数据中心REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、南方万国数据中心REIT [6] 一级市场动态 - 本周无REITs产品新增上市 [7] - 本周有3只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

新基金发行节奏变化 - 临近年末，年内新基金发行节奏变化愈发清晰，下半年新发基金整体募集周期较上半年明显压缩，平均认购天数显著缩短[1] - 下半年“日光基”集中出现，成为新基金发行的一大特征，这与市场环境改善及资金配置结构调整密切相关[1] 新基金平均认购天数缩短 - 下半年新发基金认购天数的中位数为12天，平均数为13.35天，较上半年（中位数14天，平均数16.81天）均有所回落，显示整体募集周期明显压缩[2] - 下半年募集周期极短的产品数量明显增多，认购天数仅为1天的基金数量从上半年的33只增至下半年的69只，几乎翻倍增长[2] - 下半年部分“日光基”首日募集规模较大，例如华泰柏瑞盈泰稳健3个月持有期首募55.77亿元，招商均衡优选首募49.55亿元，南方润泽科技数据中心REIT首募45亿元，创金合信首农REIT首募36.85亿元[2] “日光基”产品结构多元化 - 下半年“日光基”类型分布多元，未集中于单一品种，固收类产品中多只科创债ETF（如上证AAA科创债ETF、中证AAA科技创新公司债ETF）首日完成募集[3] - 偏股混合型基金中，部分知名基金经理（如范妍、蓝小康）管理的新发产品也在发行首日结募[3] - 被动指数型基金中，首日结募的产品数量同样不少，包括部分人工智能概念ETF、港股通概念ETF等[3] 行情改善带动新基金募集提速 - 市场行情整体回暖，权益市场活跃度提升，提高了投资者对新发基金的接受度，减轻了募集阻力，为募集节奏加快创造了外部条件[4] - 在银行理财收益率中枢下移的背景下，部分资金从银行理财“搬家”至基金产品寻求替代配置，使得新基金在渠道端的推进相对顺畅，募集效率提升[5] - 行情改善与资金配置结构调整共同作用，使得新基金募集“更容易了”[5] 基金公司发行策略调整 - 基金公司在发行端的节奏管理与策略安排，进一步放大了募集周期缩短的效果，新发基金在募集目标和规模预期上更为清晰，倾向于达到成立条件后尽快结束募集并成立运作，以提升整体发行效率[5] - 新基金发行正逐步从“规模导向”向“效率导向”转变[5] - 下半年首日结募产品类型的多样化，反映出基金公司在供给端的调整思路，并未集中押注单一赛道，而是在不同产品线上同步推进发行节奏优化[5]