REITs市场规模突破 - 全市场公募REITs总市值历史首次突破2000亿元大关，达到2019.91亿元 [1][3] - 中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月6日以来新高 [1] - 目前已上市产品达66只，覆盖园区、仓储物流、消费项目、保障性租赁住房等多元资产类别 [3] 市场发展阶段与政策支持 - REITs市场从试点初期转向"提质效""提规模"关键阶段，2024年发改委推动常态化发行加速供给端扩容 [3][4] - 监管层完善扩募机制，形成"首发+扩募"双轮驱动格局，目前完成扩募产品4只 [3] - 政策支持包括证监会与发改委系列文件，为常态化发行和持续扩容提供保障 [4] 二级市场表现与配置价值 - 中证REITs全收益指数年内上涨14.4%，消费基础设施、租赁住房、收费公路REITs分别上涨33%、25%、19% [7] - 2025年以来日均成交额达6.90亿元，较去年同期4.59亿元显著提升 [7] - REITs具备独立大类资产特征，低利率环境下稳定分红收益吸引稳健投资者 [6][7] 资产类型与国际化前景 - 新资产类型扩容至消费、跨海大桥、市政等领域，数据中心、旅游景区等首单REITs有望加速落地 [3] - 参考海外发展路径，中国公募REITs或成长为万亿元级市场 [9] - 海外REITs在发达经济体资本市场占重要地位，中国REITs流动性提升后可对标国际规模 [9] 流动性改善建议 - 建议扩大投资人结构，吸引社保基金、企业年金、海外投资者等长线资金 [9] - 调整战配比例（当前流通市值占比仅50%），增加网下及个人投资者配售比例 [10] - 优化定价机制，引入收益法外的新模型，借鉴新加坡REITs市场经验 [10]

信托法修改建议 - 现行信托法自2001年实施，与其他金融法律衔接不足且部分条款与实践脱节，亟需修改以促进信托业长期健康发展[3] - 建议调整信托定义，将"委托给"改为"转移给"，明确受托人享有信托财产权，强化财产独立和风险隔离优势[3] - 完善财产登记机制，要求信托财产登记时注明产品名称、当事人及权利，并明确信托税收原则[3] - 强化受托人履职要求及赔偿责任，增加营业信托专章，规定仅持牌金融机构可开展营业信托[3] - 推动公益慈善信托与慈善法衔接，鼓励运用营业信托管理消费者预付款[4] REITs市场发展建议 - 2024年公募REITs市场快速发展，但多层次市场发展不均衡，存在法律地位不明确、税负压力大、分红制度缺陷等问题[5] - 建议完善私募REITs和Pre-REITs退出机制，提高流动性并加强市场基础设施建设[7] - 建议将公募REITs定性为"公募基金+资产支持专项计划"复合型证券，实现风险隔离[7] - 建议优化税制设计，对REITs设立和运营环节实行"免税+递延"政策，明确个人投资者分红免税或差异化税率[7] - 建议建立穿透式监管框架强制披露资本开支明细，并要求管理人为分红预测购买保险[7] - 建议推动养老REITs探索，明确养老资产转让规则并完善风险分担机制[7] - 建议加快数据中心REITs发行，解决产权问题并优化运营稳定年限要求[8] 人工智能发展与治理 - 人工智能技术快速发展带来伦理法制、数据安全、算法透明度等挑战，需制定相关治理建议[2]