报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周二晚到周三晚陆续发布REITs四季报，市场表现积极，数据中心、消费板块领涨，产权REITs涨幅高于经营权REITs；本周首次出现REITs在交易所阶段终止申报，交易所加强对REITs项目申报的精细化管理 [4]。 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周无新增首发和扩募REITs进展 [7] - 已发行公募REITs中，发行总数79只，发行规模2035亿元，总市值2280亿元，流通市值1225亿元 [14] 二级市场 行情回顾 - 中证REITs全收益指数上涨2.17%，跑赢沪深300 2.79个百分点、跑赢中证红利0.02个百分点 [4] - 产权类REITs上涨3.06%，特许经营权类REITs上涨1.63%；数据中心、消费、仓储物流、环保水务板块表现占优 [4] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.72%/0.46%，较上周+23.99/+8.88BP，周内成交量7.47/1.54亿份，周环比+49.90%/+23.79% [4] - 数据中心板块活跃度最高 [4] 估值 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.70%/4.93%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [4] - 保障房板块估值较高 [25] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 辉县力争成功打造全国第一支景区REITs [31] - 承德热力集团基础设施公募REITs咨询服务项目招标 [31] - 金风科技宣布终止公募REITs申报发行工作 [31] - 电子城拟申请撤回公募REITs申报 [31] - 天津证监局推动商业不动产REITs试点工作取得积极进展 [31] - 湖北文旅集团公募REITs项目启动招标 [31] - 茂业商业宣布启动商业不动产公募REITs申报发行工作 [31] - 首创环保宣布终止公募REITs扩募审核申请 [31] 重要公告 - 多只REITs发布四季报，涉及出租率、租金水平、营收、发电量、车流量等运营数据 [32][33][34] - 部分REITs发布运营数据，包括日均收费车流量、路费收入等 [32][40] - 部分REITs发布分红公告 [39][40][41]

行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [3][7][60] 报告核心观点 - 在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎 [3][60] - REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比 [3][60] - 板块具备较好的投资机会 [3][60] 政策动态 - 证监会要求各单位高度重视、精心组织，督促REITs市场各主体严格落实监管和风险防控要求，切实做好商业不动产REITs各项工作 [4][12][13] - 证监会明确商业不动产REITs市场化准入安排，着力稳定预期、提升效率，激发市场主体活力 [4][12][13] - 证监会重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率 [4][12][13] - 上交所为促进不动产基金的发展，暂免收取不动产基金上市初费、上市年费和交易经手费 [12][13] 市场整体表现回顾 - 2025年第53周，中证REITs（收盘）指数为778.6，同比下跌4.99%，环比下跌0.67% [3][5][14] - 2024年年初至今，中证REITs（收盘）指数累计上涨2.93%，同期沪深300指数累计上涨34.94%，累计超额收益为-32.01% [5][14] - 2025年第53周，中证REITs全收益指数为1009.84，同比上涨2.24%，环比下跌0.49% [3][5][19] - 2024年年初至今，中证REITs全收益指数累计上涨17.18%，同期沪深300指数累计上涨34.94%，累计超额收益为-17.76% [5][19] 市场交易活跃度 - 2025年第53周，REITs市场交易规模成交量达2.86亿份，同比下降62.32% [3][5][26] - 2025年第53周，REITs市场成交额达12.69亿元，同比下降58.22% [3][5][26] - 2025年第53周，REITs市场区间换手率为1.03%，同比下降3.48个百分点 [3][26] - 近30日，REITs市场交易规模成交总量达33.20亿份，同比下降13.19% [31] - 近30日，REITs市场成交总额达145.00亿元，同比下降9.55% [31] - 近30日，REITs市场平均区间换手率为0.42%，同比下降0.1个百分点 [31][33] 各板块表现 - **保障房REITs**：一周涨跌幅为-0.72%，一月涨跌幅为-0.71% [3][5][36] - **环保REITs**：一周涨跌幅为-0.67%，一月涨跌幅为-2.14% [3][5][36] - **高速公路REITs**：一周涨跌幅为-0.13%，一月涨跌幅为-6.25% [3][5][36] - **产业园区REITs**：一周涨跌幅为-0.06%，一月涨跌幅为-0.26% [3][5][36] - **仓储物流REITs**：一周涨跌幅为-0.86%，一月涨跌幅为-0.36% [3][5][36] - **能源REITs**：一周涨跌幅为-0.67%，一月涨跌幅为-4.30% [3][5][36] - **消费类REITs**：一周涨跌幅为-0.07%，一月涨跌幅为-1.95% [3][5][36] 个股表现 - 2025年第53周，涨幅靠前的REITs为：华夏金茂商业REIT（涨幅1.44%）、华夏和达高科REIT（涨幅1.08%）、中金山东高速REIT（涨幅0.88%） [52][53][55] - 2025年第53周，跌幅靠前的REITs为：中信建投国家电投新能源REIT（跌幅2.34%）、中金普洛斯REIT（跌幅1.91%）、中金安徽交控REIT（跌幅1.52%） [52][53][55] 一级市场发行跟踪 - 2025年第53周，共有17只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 [6][56] - 具体进展包括：中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理；山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金首发已反馈；中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报 [6][56][57][58]

公募基金费用新规正式出台 - 核心观点：公募基金费用新规在2025年末最后一天正式出台，相对于征求意见稿，正式稿对各类市场参与者构成边际利好，尤其是放宽了机构投资者投资债基的赎回费要求，缓解了市场对债基生存空间的担忧 [3][7][10] - 对个人投资者的影响：新规调低了认购费和申购费，延续了减费让利的趋势，对个人投资者有利，相当于在现有渠道折扣基础上继续打折 [7] - 对机构投资者的影响：赎回费设定比征求意见稿宽松，机构投资者持有债券型基金份额满30日即可免赎回费，而非此前市场揣测的180天，这避免了机构投资纯债基金的道路被大幅封死 [7] - 对公募基金公司的影响：新规中，第三方代销机构营销机构投资者购买债基、货基的尾随佣金（尾佣）分配比例维持为15%，商业模式变差，但对基金公司尤其是中小基金公司构成利好，因其分出去的费用变少 [8] - 对市场流动性的影响：新规旨在引导资金行为，即使30天免赎回费的规定，仍会使部分对流动性要求高的理财子公司产品无法将债基作为流动性管理工具，这有助于避免资金集中申赎引发的公募债基流动性风险及市场负反馈 [7] - 对债基的短期影响：新规出台意味着债基近期生存压力缓解，预计市场开盘首日债券价格可能出现反弹，但资产价格长期走势仍取决于多重因素 [7] 不动产投资信托基金（REITs）政策动态 - 核心观点：监管在2025年末最后一天集中发布多项关于REITs的重要政策，涉及商业不动产REITs试点、支持民营企业以及研究探索REITs-ETF，这印证了此前对2026年REITs市场发展的展望，标志着市场投资工具将进一步完善 [20][21] - 商业不动产REITs试点启动：证监会发布公告，明确商业不动产REITs的市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，旨在提升发行效率并激发市场主体活力 [20][23] - 支持民营企业盘活资产：政策明确支持民营企业通过REITs盘活存量资产，以拓宽其权益融资渠道，体现了对所有所有制企业的平等对待 [20][24] - 推动REITs-ETF等产品创新：监管提出将丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，并研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs-ETF），此举将丰富投资者的资产配置选择 [20][25] - 引导中长期资金入市：政策强调将加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金投资REITs市场，以发挥其市场稳定器作用 [25] - 扩大市场开放：推动将REITs纳入沪深港通标的范围，以扩大市场高水平对外开放 [25]

大会概况 - 2025年12月25日，瑞思不动产金融研究院在北京主办“2025多层次REITs投资人大会” [1] - 大会包含闭门策略会、产业专家分享、圆桌研讨等多个环节 [1] - 约300位来自保险、券商、基金、国资平台、产业资本等领域的机构投资人与REITs市场头部产业方参会 [1] 上午会议内容 - 上午设置多个平行会场，讨论重点领域包括康养、酒店、能源、工业、城市更新、算电碳协同等 [1] - 产业专家在平行会场深入探讨行业发展趋势与投资机会 [1] - 头部机构资方共同商议资产配置策略与市场趋势，以前瞻性视角判断市场未来方向 [1] 下午会议内容 - 下午进行了年度优秀案例评选发布，共三轮荣誉揭晓 [1] - 表彰范围涵盖公募REITs、机构间REITs、不动产私募基金等领域表现突出的机构与项目 [1] - 举行三场圆桌研讨，分别聚焦不同细分市场的年末盘点与趋势展望 [1] - 行业专家在圆桌研讨中围绕市值管理、资产运营、创新盘活、标杆交易等核心议题展开深度交流 [1]

政策启动 - 中国证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点 [1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育，相关规则同步征求市场意见 [1] - 试点是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措，旨在盘活存量商业不动产，支持构建房地产发展新模式 [1] 市场背景与基础 - 中国公募REITs市场经过近五年探索，已发展成千亿级新兴市场，共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2199亿元 [2] - 自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心为底层资产的CMBS、类REITs及ABS产品发行规模近千亿元 [3] - 商业不动产行业经历价值重估，核心城市优质资产出租率、租金水平稳健，现金流回报稳定，在当前利率下行环境下具备较强配置价值 [3] 试点意义与影响 - 试点有助于拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型 [4] - 商业不动产REITs能通过市场化价格机制激励企业强化运营管理，提升资产质量，促进市场良性竞争 [4] - 为投资者提供兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，丰富投资选择，优化投资组合 [4] - 试点是金融精准服务实体经济的典型实践，将增强市场包容性与吸引力，推动公募REITs市场扩容 [4] 未来展望与推进 - 在“十五五”规划开局之际启动试点意义非凡，将进一步发挥REITs市场功能，为经济社会发展注入新动力 [5] - 上交所将在中国证监会指导下稳步推进试点，完善业务规则，协同市场培育，并以优质商业不动产先行开展试点 [7] - 随着制度、系统与项目条件成熟，一个资产类型更丰富、运行更高效的公募REITs市场正在形成 [7]

北京公募REITs市场发展成效 - 截至2025年10月末，北京已上市15只公募REITs，募集资金规模达380亿元 [1] - 资产覆盖租赁住房、仓储物流、消费基础设施等7种类型 [1] - 上市只数、募资规模和资产多样性均居全国首位 [1] - 已上市产品经营总体稳健，二级市场表现稳中向好，形成良好市场示范效应 [1] 当前市场存在的主要问题 - 问题涉及基金管理人履职尽责、部分项目运营管理能力、估值和信息披露等方面 [1] 会议参与方及讨论议题 - 华夏基金、嘉实基金、中金基金、中航基金等基金管理人代表，以及首创集团、京东集团等原始权益人代表参会 [2] - 参会单位围绕运管协作、资产类型拓展、扩募机制、生态体系建设等议题交流经验并提出建议 [2] - 中信建投基金、创金合信基金、金隅集团、明阳智能集团等其他参会单位也进行了交流发言 [2] 下一阶段重点发展方向 - 参与各方需围绕"合规、专业、创新"三方面重点发力 [2] - 牢固树立合规意识，提高规范运作水平 [2] - 全面提升专业能力，加强尽职调查、运管协同与投研体系建设 [2] - 坚持创新驱动，研究探索新类型资产，健全多层次REITs市场体系，推进"首发+扩募"双轮发展 [2] 市场健康生态构建要求 - 各市场参与方要凝聚共识、协同发力，共同构建辖区REITs市场健康生态 [3] - 基金管理人要切实扛起责任，将公募REITs用活用好，为首都经济高质量发展注入金融活水 [3] - 各方需精诚合作，携手打造REITs市场独具特色的"首都品牌"，突出"优质"和"可持续" [3] - 强化与监管部门的常态化沟通机制，将北京区位优势、资产优势转化为市场发展优势 [3]

市场表现 - 2025年以来共有18只公募REITs挂牌上市，其中消费基础设施类5只，首日平均涨幅20%，显著高于2024年同类型产品1.5%的首日平均涨幅 [1] - 全市场上市交易的12只消费REITs中，9只在年内录得正收益，占比超7成，其中6只年内涨幅超过35% [1] - 沪市REITs市值和日均成交额均有显著增长 [1] 市场规模与发展 - 自2021年首批公募REITs上市以来，已有66档产品上市，募集规模超过人民币1800亿元，数量亚洲第一 [1] - 上交所和深交所分别贡献了44档和22档产品 [1] - 在审项目将进一步扩充公募REITs市场的容量及深度，为REITs指数基金、ETF等创新产品的出现打下基础 [4] 产品特性与收益 - REITs具有高分红的产品特性，投资者能从分红中获得高额稳定收益 [4] - 沪市REITs近四年累计向投资者分红人民币151亿元，其中2024年分红人民币59亿元，以年末市值计算的分红率达到5.7% [4] - 高速公路REITs以人民币82亿元的分红金额占据半壁江山，是重要的现金牛 [4]

REITs市场规模突破 - 全市场公募REITs总市值历史首次突破2000亿元大关，达到2019.91亿元 [1][3] - 中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月6日以来新高 [1] - 目前已上市产品达66只，覆盖园区、仓储物流、消费项目、保障性租赁住房等多元资产类别 [3] 市场发展阶段与政策支持 - REITs市场从试点初期转向"提质效""提规模"关键阶段，2024年发改委推动常态化发行加速供给端扩容 [3][4] - 监管层完善扩募机制，形成"首发+扩募"双轮驱动格局，目前完成扩募产品4只 [3] - 政策支持包括证监会与发改委系列文件，为常态化发行和持续扩容提供保障 [4] 二级市场表现与配置价值 - 中证REITs全收益指数年内上涨14.4%，消费基础设施、租赁住房、收费公路REITs分别上涨33%、25%、19% [7] - 2025年以来日均成交额达6.90亿元，较去年同期4.59亿元显著提升 [7] - REITs具备独立大类资产特征，低利率环境下稳定分红收益吸引稳健投资者 [6][7] 资产类型与国际化前景 - 新资产类型扩容至消费、跨海大桥、市政等领域，数据中心、旅游景区等首单REITs有望加速落地 [3] - 参考海外发展路径，中国公募REITs或成长为万亿元级市场 [9] - 海外REITs在发达经济体资本市场占重要地位，中国REITs流动性提升后可对标国际规模 [9] 流动性改善建议 - 建议扩大投资人结构，吸引社保基金、企业年金、海外投资者等长线资金 [9] - 调整战配比例（当前流通市值占比仅50%），增加网下及个人投资者配售比例 [10] - 优化定价机制，引入收益法外的新模型，借鉴新加坡REITs市场经验 [10]

信托法修改建议 - 现行信托法自2001年实施，与其他金融法律衔接不足且部分条款与实践脱节，亟需修改以促进信托业长期健康发展[3] - 建议调整信托定义，将"委托给"改为"转移给"，明确受托人享有信托财产权，强化财产独立和风险隔离优势[3] - 完善财产登记机制，要求信托财产登记时注明产品名称、当事人及权利，并明确信托税收原则[3] - 强化受托人履职要求及赔偿责任，增加营业信托专章，规定仅持牌金融机构可开展营业信托[3] - 推动公益慈善信托与慈善法衔接，鼓励运用营业信托管理消费者预付款[4] REITs市场发展建议 - 2024年公募REITs市场快速发展，但多层次市场发展不均衡，存在法律地位不明确、税负压力大、分红制度缺陷等问题[5] - 建议完善私募REITs和Pre-REITs退出机制，提高流动性并加强市场基础设施建设[7] - 建议将公募REITs定性为"公募基金+资产支持专项计划"复合型证券，实现风险隔离[7] - 建议优化税制设计，对REITs设立和运营环节实行"免税+递延"政策，明确个人投资者分红免税或差异化税率[7] - 建议建立穿透式监管框架强制披露资本开支明细，并要求管理人为分红预测购买保险[7] - 建议推动养老REITs探索，明确养老资产转让规则并完善风险分担机制[7] - 建议加快数据中心REITs发行，解决产权问题并优化运营稳定年限要求[8] 人工智能发展与治理 - 人工智能技术快速发展带来伦理法制、数据安全、算法透明度等挑战，需制定相关治理建议[2]