政策启动 - 中国证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点 [1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育，相关规则同步征求市场意见 [1] - 试点是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措，旨在盘活存量商业不动产，支持构建房地产发展新模式 [1] 市场背景与基础 - 中国公募REITs市场经过近五年探索，已发展成千亿级新兴市场，共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2199亿元 [2] - 自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心为底层资产的CMBS、类REITs及ABS产品发行规模近千亿元 [3] - 商业不动产行业经历价值重估，核心城市优质资产出租率、租金水平稳健，现金流回报稳定，在当前利率下行环境下具备较强配置价值 [3] 试点意义与影响 - 试点有助于拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型 [4] - 商业不动产REITs能通过市场化价格机制激励企业强化运营管理，提升资产质量，促进市场良性竞争 [4] - 为投资者提供兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，丰富投资选择，优化投资组合 [4] - 试点是金融精准服务实体经济的典型实践，将增强市场包容性与吸引力，推动公募REITs市场扩容 [4] 未来展望与推进 - 在“十五五”规划开局之际启动试点意义非凡，将进一步发挥REITs市场功能，为经济社会发展注入新动力 [5] - 上交所将在中国证监会指导下稳步推进试点，完善业务规则，协同市场培育，并以优质商业不动产先行开展试点 [7] - 随着制度、系统与项目条件成熟，一个资产类型更丰富、运行更高效的公募REITs市场正在形成 [7]

北京公募REITs市场发展成效 - 截至2025年10月末，北京已上市15只公募REITs，募集资金规模达380亿元 [1] - 资产覆盖租赁住房、仓储物流、消费基础设施等7种类型 [1] - 上市只数、募资规模和资产多样性均居全国首位 [1] - 已上市产品经营总体稳健，二级市场表现稳中向好，形成良好市场示范效应 [1] 当前市场存在的主要问题 - 问题涉及基金管理人履职尽责、部分项目运营管理能力、估值和信息披露等方面 [1] 会议参与方及讨论议题 - 华夏基金、嘉实基金、中金基金、中航基金等基金管理人代表，以及首创集团、京东集团等原始权益人代表参会 [2] - 参会单位围绕运管协作、资产类型拓展、扩募机制、生态体系建设等议题交流经验并提出建议 [2] - 中信建投基金、创金合信基金、金隅集团、明阳智能集团等其他参会单位也进行了交流发言 [2] 下一阶段重点发展方向 - 参与各方需围绕"合规、专业、创新"三方面重点发力 [2] - 牢固树立合规意识，提高规范运作水平 [2] - 全面提升专业能力，加强尽职调查、运管协同与投研体系建设 [2] - 坚持创新驱动，研究探索新类型资产，健全多层次REITs市场体系，推进"首发+扩募"双轮发展 [2] 市场健康生态构建要求 - 各市场参与方要凝聚共识、协同发力，共同构建辖区REITs市场健康生态 [3] - 基金管理人要切实扛起责任，将公募REITs用活用好，为首都经济高质量发展注入金融活水 [3] - 各方需精诚合作，携手打造REITs市场独具特色的"首都品牌"，突出"优质"和"可持续" [3] - 强化与监管部门的常态化沟通机制，将北京区位优势、资产优势转化为市场发展优势 [3]

市场表现 - 2025年以来共有18只公募REITs挂牌上市，其中消费基础设施类5只，首日平均涨幅20%，显著高于2024年同类型产品1.5%的首日平均涨幅 [1] - 全市场上市交易的12只消费REITs中，9只在年内录得正收益，占比超7成，其中6只年内涨幅超过35% [1] - 沪市REITs市值和日均成交额均有显著增长 [1] 市场规模与发展 - 自2021年首批公募REITs上市以来，已有66档产品上市，募集规模超过人民币1800亿元，数量亚洲第一 [1] - 上交所和深交所分别贡献了44档和22档产品 [1] - 在审项目将进一步扩充公募REITs市场的容量及深度，为REITs指数基金、ETF等创新产品的出现打下基础 [4] 产品特性与收益 - REITs具有高分红的产品特性，投资者能从分红中获得高额稳定收益 [4] - 沪市REITs近四年累计向投资者分红人民币151亿元，其中2024年分红人民币59亿元，以年末市值计算的分红率达到5.7% [4] - 高速公路REITs以人民币82亿元的分红金额占据半壁江山，是重要的现金牛 [4]

REITs市场规模突破 - 全市场公募REITs总市值历史首次突破2000亿元大关，达到2019.91亿元 [1][3] - 中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月6日以来新高 [1] - 目前已上市产品达66只，覆盖园区、仓储物流、消费项目、保障性租赁住房等多元资产类别 [3] 市场发展阶段与政策支持 - REITs市场从试点初期转向"提质效""提规模"关键阶段，2024年发改委推动常态化发行加速供给端扩容 [3][4] - 监管层完善扩募机制，形成"首发+扩募"双轮驱动格局，目前完成扩募产品4只 [3] - 政策支持包括证监会与发改委系列文件，为常态化发行和持续扩容提供保障 [4] 二级市场表现与配置价值 - 中证REITs全收益指数年内上涨14.4%，消费基础设施、租赁住房、收费公路REITs分别上涨33%、25%、19% [7] - 2025年以来日均成交额达6.90亿元，较去年同期4.59亿元显著提升 [7] - REITs具备独立大类资产特征，低利率环境下稳定分红收益吸引稳健投资者 [6][7] 资产类型与国际化前景 - 新资产类型扩容至消费、跨海大桥、市政等领域，数据中心、旅游景区等首单REITs有望加速落地 [3] - 参考海外发展路径，中国公募REITs或成长为万亿元级市场 [9] - 海外REITs在发达经济体资本市场占重要地位，中国REITs流动性提升后可对标国际规模 [9] 流动性改善建议 - 建议扩大投资人结构，吸引社保基金、企业年金、海外投资者等长线资金 [9] - 调整战配比例（当前流通市值占比仅50%），增加网下及个人投资者配售比例 [10] - 优化定价机制，引入收益法外的新模型，借鉴新加坡REITs市场经验 [10]

信托法修改建议 - 现行信托法自2001年实施，与其他金融法律衔接不足且部分条款与实践脱节，亟需修改以促进信托业长期健康发展[3] - 建议调整信托定义，将"委托给"改为"转移给"，明确受托人享有信托财产权，强化财产独立和风险隔离优势[3] - 完善财产登记机制，要求信托财产登记时注明产品名称、当事人及权利，并明确信托税收原则[3] - 强化受托人履职要求及赔偿责任，增加营业信托专章，规定仅持牌金融机构可开展营业信托[3] - 推动公益慈善信托与慈善法衔接，鼓励运用营业信托管理消费者预付款[4] REITs市场发展建议 - 2024年公募REITs市场快速发展，但多层次市场发展不均衡，存在法律地位不明确、税负压力大、分红制度缺陷等问题[5] - 建议完善私募REITs和Pre-REITs退出机制，提高流动性并加强市场基础设施建设[7] - 建议将公募REITs定性为"公募基金+资产支持专项计划"复合型证券，实现风险隔离[7] - 建议优化税制设计，对REITs设立和运营环节实行"免税+递延"政策，明确个人投资者分红免税或差异化税率[7] - 建议建立穿透式监管框架强制披露资本开支明细，并要求管理人为分红预测购买保险[7] - 建议推动养老REITs探索，明确养老资产转让规则并完善风险分担机制[7] - 建议加快数据中心REITs发行，解决产权问题并优化运营稳定年限要求[8] 人工智能发展与治理 - 人工智能技术快速发展带来伦理法制、数据安全、算法透明度等挑战，需制定相关治理建议[2]