豪宅法拍市场概况 - 上海豪宅法拍市场2025年已成交3套破亿房产，包括九间堂别墅、汤臣一品豪宅和新华路老洋房 [1][8][9] - 法拍市场呈现两极分化：顶尖产品价格波动剧烈（如50 46万元/㎡老洋房），普通房源价格承压 [7][9] - 部分起拍价过亿豪宅流拍，降价后成交价缩水明显（如某豪宅从过亿降至8000多万元） [9] 九间堂别墅交易细节 - 浦东新区芳甸路599弄60号别墅以1 09亿元成交，建筑面积682㎡，单价16万元/㎡，溢价率5 8% [3] - 同一小区2024年法拍别墅（680㎡）成交价1 44亿元，单价21万元/㎡，现价同比降3500万元/套 [6][7] - 开发商证大集团分两期开发（2006/2013年），49幢别墅面积600-1200㎡，占地10 8公顷 [6] 豪宅法拍价格趋势 - 九间堂别墅成交单价同比降5万元/㎡，分析师认为16万元/㎡属"捡漏"价 [7] - 汤臣一品767㎡豪宅成交价1 735亿元（单价22 62万元/㎡），新华路老洋房单价创50 46万元/㎡纪录 [8][9] - 法拍房交易量增长但价格下行，稀缺独栋别墅与公寓价格差距缩小 [7][9] 标的物背景信息 - 九间堂法拍别墅由南京栖霞区法院处置，权利人共有人居住中并承诺15日内腾房 [4] - 2024年法拍别墅原主人为证大集团前老板戴志康，其因金融犯罪被判19年有期徒刑 [6] - 戴志康名下别墅屋况差（欠物业费50万元、门窗缺失）仍拍出60%高溢价 [6][7]