现房销售政策背景与定义 - 现房销售指房地产开发企业将已竣工验收合格、具备法定交付条件并可直接办理产权登记的商品房向市场出售的行为，购房者可立即获得实际占有和使用权 [1] - 期房销售是开发企业在项目建设完成前预先销售尚处于建设阶段的商品房，购房者需承担交付前的多重风险 [1] - 现房销售以"所见即所得"为主要特征，能规避项目烂尾、规划变更或货不对板等风险 [1] 政策推进现状 - 2022年末以来全国多地出台现房销售政策：安徽指导合肥、芜湖试点，湖北荆门试点项目住宅签约超八成，认购率近九成 [2] - 信阳成为全国首个明确全面落实现房销售的城市，新出让地块一律实行现房销售，已取得施工证项目按老办法执行 [2] - 配套支持政策包括：江西赣州延长土地出让金缴纳期限，九江提供契税补贴，山东多地提高公积金贷款额度 [2] 对开发商的影响 - 现房销售要求开发商承担项目全周期资金投入，资金与时间成本显著提高，打破高周转运营模式 [3] - 房企需在规划、设计、施工等环节更注重品质以吸引购房者，高产品力、强品牌力企业将获更大发展机遇 [4] - 一季度新建商品房中现房销售面积占比达36%，政策推动比例持续提升 [5] 行业转型挑战 - 现房销售回款周期延长考验房企资金状况，可能影响新房供应规模，需把控库存量较小地区的推进节奏 [5] - 全面铺开需配套金融、土地、监管改革，建议通过试点推进，在优质板块优先实施并考虑税费减免 [5] - 房地产市场将逐步形成"现房主导、期房为辅"格局，但期房短期内仍为三四线城市主要供给方式 [6] 国际经验借鉴 - 美国新房销售接近现房模式，购房款由第三方监管按工程进度支付，欧洲设完工担保机制且现房占比高 [7] - 日本实行"有限预售与现房并行"模式，东京现房公寓销售占比超六成 [7] - 制度设计核心在于控制预售风险，成熟市场会自发倾向现房及准现房交易 [7]