在住房资源匮乏的年代，预售制度发挥了不可磨灭的作用。它为房地产开发企业提供了宝贵的融资渠道，有效缓解了开发商的资金压力。国家统计局的数据 清晰地显示，在房企的资金来源中，"定金及预收款"长期占据重要地位，占比始终保持在20%以上，在早期甚至一度超过40%。预售制度不仅为开发商提供 了周转资金，还降低了他们的经营风险，同时也让购房者能够以相对较低的价格购买到未来的房产。预售房相对于现房的价格优势，是其能够被消费者接受 的重要原因。 然而，随着房地产市场的不断发展，预售制度的弊端也日益显现。正如北京某大型房企负责人所言，预售制度在为开发商带来便利、提高资金利用效率的同 时，也将风险转嫁给了银行和购房者。一旦房价出现调整或进入下降周期，期房在交付时就可能因房价下跌而增加银行的坏账风险。更令人担忧的是，一些 缺乏诚信的开发商利用预售制度的漏洞，人为操纵期房的供求关系，通过虚假广告和宣传资料欺骗消费者，导致项目延期交付甚至出现一房多卖等恶性事 件，引发了大量的纠纷。 如今，中国房地产市场的供求关系正在发生根本性的逆转，曾经风光无限的预售制度，已经无法适应新的市场环境。2020年，海南省率先宣布全面取消商品 房预售制度， ...

现房销售趋势 - 深圳2025年上半年一手住宅现售网签6745套，占比30.9%，较2024年下半年提升6.3个百分点，较2023年同期（14.6%）翻倍增长，2025年6月单月占比达42% [2] - 现房销售定义为竣工验收合格、可即时交付并办理产权的商品房，与期房相比优势在于"所见即所得"、快速产权转移和降低时间成本 [3] - 部分现房占比提升源于预售项目去化周期延长转为现售，如深圳罗湖某项目开盘两年后剩余房源以现房形式销售并加大折扣 [2] 政策与市场驱动因素 - 多地政策推动现房销售转型：信阳明确新出让土地商品房一律现房销售，土拍市场"现房地块"数量增加 [4] - "保交楼"政策导向下，开发商响应现房交付号召，部分城市要求土地拍卖时约定现楼销售条件 [3] - 全国商品住宅现房销售面积2024年上半年同比增23%至1.1亿平方米，同期期房销售面积同比降31%至2.9亿平方米 [4] 行业影响与挑战 - 现房销售要求开发商承担项目全周期资金投入，竣工后方可回款，显著提高资金和时间成本 [5] - 高得房率期房对现房市场形成竞争，但刚性需求购房者更倾向选择现房或短期交付新房 [3] - 预售资金监管趋严和按揭贷款合规化缩小期房与现房的资金回笼周期差距 [4]

现房销售市场趋势 - 深圳2025年上半年一手住宅现售网签6745套，占比30.9%，较2024年下半年上涨6.3个百分点，2023年上半年占比仅为14.6%，2025年6月单月占比达42% [4] - 现房销售占比提升部分源于新房去化周期拉长，部分预售项目转入现售阶段，开发商提供价格优惠以加速去化 [4] - 现房销售定义为竣工验收合格、可直接办理产权登记的商品房，购房者可快速获得产权和使用权，区别于期房预售模式 [5] 现房销售驱动因素 - 政策层面多地倡导"保交楼"，土地拍卖中规定现楼出售条件，开发商响应政策增加现房项目供应 [5] - 现房对购房者吸引力包括所见即所得、快速产权转移、降低时间成本和等待入住成本 [5] - 全国商品住宅现房销售面积占比从2021年10.4%升至2023年18.7%，2024年上半年现房销售面积同比增23%至1.1亿平方米，同期期房销售面积同比降31%至2.9亿平方米 [8] 行业转型与市场影响 - 河南信阳等地明确新出让土地商品房实行现房销售，土拍市场"现房地块"数量增加 [8] - 现房销售要求开发商承担全周期资金投入，资金和时间成本显著高于期房模式 [9] - 预售资金监管趋严和按揭贷款合规要求缩小期房与现房的资金回笼周期差距 [8] - 高得房率期房对存量新房市场形成竞争压力，但刚性需求购房者更倾向现房或短期交付房源 [5]

现房销售政策背景与定义 - 现房销售指房地产开发企业将已竣工验收合格、具备法定交付条件并可直接办理产权登记的商品房向市场出售的行为，购房者可立即获得实际占有和使用权 [1] - 期房销售是开发企业在项目建设完成前预先销售尚处于建设阶段的商品房，购房者需承担交付前的多重风险 [1] - 现房销售以"所见即所得"为主要特征，能规避项目烂尾、规划变更或货不对板等风险 [1] 政策推进现状 - 2022年末以来全国多地出台现房销售政策：安徽指导合肥、芜湖试点，湖北荆门试点项目住宅签约超八成，认购率近九成 [2] - 信阳成为全国首个明确全面落实现房销售的城市，新出让地块一律实行现房销售，已取得施工证项目按老办法执行 [2] - 配套支持政策包括：江西赣州延长土地出让金缴纳期限，九江提供契税补贴，山东多地提高公积金贷款额度 [2] 对开发商的影响 - 现房销售要求开发商承担项目全周期资金投入，资金与时间成本显著提高，打破高周转运营模式 [3] - 房企需在规划、设计、施工等环节更注重品质以吸引购房者，高产品力、强品牌力企业将获更大发展机遇 [4] - 一季度新建商品房中现房销售面积占比达36%，政策推动比例持续提升 [5] 行业转型挑战 - 现房销售回款周期延长考验房企资金状况，可能影响新房供应规模，需把控库存量较小地区的推进节奏 [5] - 全面铺开需配套金融、土地、监管改革，建议通过试点推进，在优质板块优先实施并考虑税费减免 [5] - 房地产市场将逐步形成"现房主导、期房为辅"格局，但期房短期内仍为三四线城市主要供给方式 [6] 国际经验借鉴 - 美国新房销售接近现房模式，购房款由第三方监管按工程进度支付，欧洲设完工担保机制且现房占比高 [7] - 日本实行"有限预售与现房并行"模式，东京现房公寓销售占比超六成 [7] - 制度设计核心在于控制预售风险，成熟市场会自发倾向现房及准现房交易 [7]