Workflow
汇添富九州通仓储物流REIT
icon
搜索文档
中金 • REITs | REITs四周年:行稳致远,市场渐兴引资来
中金点睛· 2025-06-16 07:38
中国公募REITs市场四周年回顾与展望 市场发展现状 - 中国公募REITs市值突破2,000亿元(2025年6月13日数据),较上年同期的1,050亿元增长90%,项目数量达66个,为亚太地区最多 [7] - 新资产类型项目获高倍数认购:汇添富九州通仓储物流REIT(医药仓储)网下认购倍数50x,国泰君安济南供热REIT(供热)141x,二级市场累计涨幅分别为47%和68% [7] - 持有型不动产ABS已发行8单(含发行期),规模136.03亿元,底层资产覆盖租赁住房、商业物业、数据中心等 [9] 政策与制度建设 - 发改委1014号文构建REITs常态化发行机制,优化审批流程并拓宽资产边界 [7][23] - 交易所完善信息披露规则体系,强化以"管资产"为核心的存续期管理 [7] - 当前市场仍处于政策红利期,制度框架支持规模持续扩张 [7][23] 市场表现与估值 - 2025年初至6月13日,公募REITs整体回报率17.4%,P/NAV从1.09x提升至1.33x(历史前4.4%分位数) [12] - 板块分化显著:消费REITs年初涨幅34.7%(利差197bp),保障房REITs涨幅21.8%(利差106bp) [17] - 产权类TTM分派率:仓储物流4.24%、产业园4.19%、消费3.62%、保障房2.71% [36] 下一阶段发展展望 资产扩容与产品创新 - 新资产类型如数据中心、景区、养老等将丰富市场生态,提供差异化风险收益选择 [3][24] - 常态化扩募机制激活单体REIT生命力,2024年7月发改委1014号文明确支持扩募提速 [23][24] - 多层次市场建设推进:Pre-REITs(培育期)、私募REITs(成熟期)、公募REITs(退出平台)形成全生命周期覆盖 [25] 投资者结构优化 - 当前机构投资者占比96%(券商自营22%、险资12%),对比美国头部REIT安博(PLD.US)以公募基金(29%)、ETF(21%)、养老金(11%)为主 [27] - 未来需引入公募基金专户/FOF、年金养老金、个人投资者及外资,平衡持有型与交易型策略 [3][27] 投资策略分析 中长期配置逻辑 - 低利率与"资产荒"背景下,优质资产长期持有价值凸显,建议关注战配或二级逢低配置机会 [4][35] - 基本面韧性板块:保障性租赁住房、消费基础设施、风电/水电项目 [36] 短期交易策略 - **打新策略**:2025年上半年平均打新收益率0.20%(胜率40%),上市首日卖出为主流操作 [41] - **分红策略**:历史平均收益率0.36%(胜率57%),2025年除息后20日持有收益率可达2.31% [42] - **解禁博弈**:市场上行期解禁后20日平均涨幅8%(如2022年6月首批REITs解禁案例) [44] - **扩募博弈**:关注DPU提升的扩募项目,分阶段参与公告后、交易所受理、持有人大会等节点 [45]