核心观点 - 万科旗下长租公寓品牌“泊寓”正大规模清退其深圳“万村计划”相关房源，规模约为3万至4万间，主要原因是部分房源租金成本与收入出现严重倒挂，导致项目亏损 [2][4][7] - 租金倒挂源于项目初期以高于市场价获取房源并约定定期涨租，但近年市场租金涨幅有限，企业难以将成本上涨完全转嫁给租户，导致深圳泊寓在2025年1-11月亏损8881万元 [4][6][7] - 公司正进行业务模式调整，包括清退亏损房源、转向轻资产运营、扩大保障性租赁住房占比，并通过资产证券化盘活存量资产，以寻求租赁业务的可持续经营 [7][10][11][12] 事件与现状 - 深圳部分“泊寓”租户被房东通知限期搬离，原因是作为承租方的深圳市万村发展有限公司拖欠房东租金超过60天，构成违约 [1][3] - 泊寓为受影响的租户提供了三种解决方案：与房东直接续租、换租至其他泊寓门店并获得补贴，或退租并获得赔偿 [1][3] - 除“万村计划”房源外，部分由泊寓直接签约的房源也出现了拖欠房东租金的情况 [5] - 深圳泊寓2024年实现净利润3194万元，但2025年1-11月转为亏损8881万元，平均出租率为94%，亏损主因是“万村租约进入调涨周期，部分楼栋出现亏损” [7] “万村计划”与租金倒挂 - “万村计划”是万科于2016年启动的城中村改造项目，由深圳万科通过万村公司承租城中村房源，改造后交由泊寓运营，2018年底累计签约房源规模约为7万至8万间 [4][10] - 项目初期，公司以高于市场租金的价格获取房源，并约定每三年上调租金10% [4][6] - 2025年正值租金上调周期，但由于市场租金涨幅有限，泊寓对租户的提价能力不足，导致部分房源租金成本高于收入，出现严重倒挂 [4][7] - 一位房东透露，其房屋出租给万村公司后，经历了租金先上浮10%、后回调、再上调的周期，但随后出现拖欠租金情况 [6] - “万村计划”房源的改造成本此前披露为5万至6万元/间 [10] 业务调整与战略转型 - 清退租金倒挂的亏损房源是深圳泊寓应对亏损的主要措施之一 [7] - 泊寓正逐步转向轻资产合作模式，与地方政府、国企等合作开展委托管理，赚取超额营收提成 [11] - 泊寓广泛参与保障性租赁住房项目，截至2025年9月底，在开业20.4万间房源中，有13.3万间纳入保障房系统，占比超过60% [11] - 公司通过“售改租”和“非居改保”等方式盘活存量资产，2024年累计盘活存量房1.5万间，其中约7000间来自万科旗下房源 [11] - 万科通过设立Pre-REITs基金等资产证券化方式，将部分泊寓重资产变现 [12] - 泊寓房源中来自万科的比例已不到15%，85%以上来自第三方，逐步减少对集团的依赖 [12] 公司业务规模与历史 - 截至2025年9月底，泊寓在全国29个城市运营管理房源28万间，开业房源20.4万间，是集中式公寓领域首家开业规模突破20万间的企业 [9] - 万科租赁业务始于2007年，2015年成立总部租赁业务部，2016年整合为统一品牌“泊寓”，当年房间数超4000间 [10] - 2018年，租赁业务被确立为万科第三大核心业务，同年“万村计划”全面停止并进入深度调整，房源数量从7万至8万间减少至清退前的约5万间 [10] - 2023年，泊寓首次实现成本法下的整体盈利 [11]