“万村计划”房源清退与租金倒挂问题 - 深圳万科旗下“万村计划”部分房源因租金严重倒挂，自2025年下半年起开始清退，涉及房源规模约为3万—4万间 [2] - 租金倒挂源于项目初期以高于市场价获取房源并约定每三年上调10%，但2025年进入调涨周期时，市场租金涨幅有限甚至下调，导致运营方难以消化成本 [4][7] - 因万村公司拖欠房东租金超过60天构成违约，部分房东已依法单方面终止合同并清退租户 [1][3][4] 泊寓运营与财务表现 - 深圳泊寓2024年实现净利润3194万元，但2025年1—11月亏损8881万元，平均出租率为94%，亏损主因是“万村租约进入调涨周期，部分楼栋出现亏损” [7] - 2025年泊寓整体仍实现盈利，深圳泊寓亏损主要由于“万村计划”房源占比较高 [7] - 公司为维持出租率采取了价格调整策略，如签约16个月可享受首尾两个月六折优惠 [8] 泊寓业务模式转型与资产结构 - 泊寓正逐步转向轻资产合作模式，与地方政府、国企等合作运营并赚取超额收入提成，同时广泛参与保障性租赁房项目 [11] - 截至2025年9月底，泊寓开业房源20.4万间，其中13.3万间纳入保障房系统，占比超过60% [11] - 公司通过“售改租”和“非居改保”方式盘活存量资产，2024年累计盘活存量房1.5万间 [11] - 泊寓逐步摆脱对万科的依赖，目前房源中来自万科的比例不到15%，85%以上来自第三方 [12] 公司应对措施与未来安排 - 针对拖欠租金，深圳万科正在制定分阶段偿付计划 [2][4] - 对于被清退租户，泊寓提供三种方案：与房东直接续租、换租（提供200元优惠券及300元搬家补贴）或退租（额外赔偿一个月租金） [3] - 未来“万村计划”中若房东同意降租，房源将继续由泊寓运营，但租赁合同将由万村公司改签至泊寓名下 [10] 行业背景与公司发展历程 - “万村计划”为万科2016年启动的城中村改造项目，由深圳万科承租房源改造后委托泊寓管理，2018年底累计签约房源规模约为7万—8万间 [4][10] - 截至2025年9月底，泊寓在全国29个城市运营管理房源28万间，开业20.4万间，为集中式公寓领域首家开业规模突破20万间的企业 [9] - 万科租赁业务于2023年首次实现成本法下的整体盈利，并于2024年开始重要业务调整 [11] - 公司通过资产证券化方式变现重资产，2025年设立了万新金石Pre-REIT和租房租赁Pre-REIT两只基金用于收购部分泊寓资产 [12]

清退事件概述 - 公司自2025年下半年起开始清退深圳城中村部分亏损房源，涉及房源规模约为3万至4万间 [1][3] - 清退事件主要涉及“万村计划”相关房源，原因是部分房源租金出现严重倒挂 [1][3] - 清退导致租户被要求限期搬离，公司为租户提供了续租、换租或退租赔偿等选择 [2][5] 清退原因与租金倒挂 - “万村计划”启动初期，公司以高于市场租金的价格获取房源，并约定每三年上调租金10% [6] - 2025年正值租金上调周期，但市场租金涨幅有限，公司对租户的提价幅度不足甚至下调，导致租金成本与收入出现严重倒挂 [6][10] - 租金倒挂是导致深圳泊寓在2025年1月至11月亏损8881万元的重要原因，而2024年同期净利润为3194万元 [11] 公司运营与财务表现 - 截至2025年9月底，泊寓在全国29个城市运营管理房源28万间，开业房源20.4万间 [13] - 深圳泊寓2025年出现亏损，主要源于“万村计划”房源占比较高且进入调涨周期 [11] - 公司整体在2025年仍实现盈利，2023年首次实现了成本法下的整体盈利 [11][15] 业务模式调整与战略转型 - 清退亏损房源是公司应对亏损的主要调整措施之一 [11] - 公司正逐步转向轻资产合作模式，与地方政府、国企等合作，赚取运营提成 [15] - 截至2025年9月底，开业房源中超过60%（13.3万间）已纳入保障性租赁住房系统 [15] - 公司通过“售改租”和“非居改保”等方式盘活存量资产，2024年累计盘活存量房1.5万间 [15] - 公司通过设立Pre-REITs基金等方式，将部分重资产变现，推进资产证券化 [16] - 目前泊寓房源中，来自万科的比例不到15%，85%以上来自第三方 [16] “万村计划”历史与现状 - “万村计划”于2016年启动，由深圳万科承租城中村房源进行改造后交由泊寓运营 [6] - 2018年底，“万村计划”累计签约房源规模约为7万至8万间 [6][13] - 至2018年底，该计划全面停止并进入深度调整，房源数量从7万至8万间减少至清退前的约5万间 [13] - 清退3万至4万间后，公司预计将保留上万间“万村计划”房源，部分可能通过房东降租后继续运营 [14] 市场与竞争环境 - 2025年深圳租赁市场新增供应较多，部分区域门店为维持94%的平均出租率，采取了有限度的价格折扣策略 [11] - 传统长租公寓模式因需持续支付租金而资产较重，在价格倒挂状态下难以持续经营 [11] - 有房东指出，公司运营成本较高，除支付房东租金外，还包括运营管理及中介费用 [9]

核心观点 - 万科旗下长租公寓品牌“泊寓”正大规模清退其深圳“万村计划”相关房源，规模约为3万至4万间，主要原因是部分房源租金成本与收入出现严重倒挂，导致项目亏损 [2][4][7] - 租金倒挂源于项目初期以高于市场价获取房源并约定定期涨租，但近年市场租金涨幅有限，企业难以将成本上涨完全转嫁给租户，导致深圳泊寓在2025年1-11月亏损8881万元 [4][6][7] - 公司正进行业务模式调整，包括清退亏损房源、转向轻资产运营、扩大保障性租赁住房占比，并通过资产证券化盘活存量资产，以寻求租赁业务的可持续经营 [7][10][11][12] 事件与现状 - 深圳部分“泊寓”租户被房东通知限期搬离，原因是作为承租方的深圳市万村发展有限公司拖欠房东租金超过60天，构成违约 [1][3] - 泊寓为受影响的租户提供了三种解决方案：与房东直接续租、换租至其他泊寓门店并获得补贴，或退租并获得赔偿 [1][3] - 除“万村计划”房源外，部分由泊寓直接签约的房源也出现了拖欠房东租金的情况 [5] - 深圳泊寓2024年实现净利润3194万元，但2025年1-11月转为亏损8881万元，平均出租率为94%，亏损主因是“万村租约进入调涨周期，部分楼栋出现亏损” [7] “万村计划”与租金倒挂 - “万村计划”是万科于2016年启动的城中村改造项目，由深圳万科通过万村公司承租城中村房源，改造后交由泊寓运营，2018年底累计签约房源规模约为7万至8万间 [4][10] - 项目初期，公司以高于市场租金的价格获取房源，并约定每三年上调租金10% [4][6] - 2025年正值租金上调周期，但由于市场租金涨幅有限，泊寓对租户的提价能力不足，导致部分房源租金成本高于收入，出现严重倒挂 [4][7] - 一位房东透露，其房屋出租给万村公司后，经历了租金先上浮10%、后回调、再上调的周期，但随后出现拖欠租金情况 [6] - “万村计划”房源的改造成本此前披露为5万至6万元/间 [10] 业务调整与战略转型 - 清退租金倒挂的亏损房源是深圳泊寓应对亏损的主要措施之一 [7] - 泊寓正逐步转向轻资产合作模式，与地方政府、国企等合作开展委托管理，赚取超额营收提成 [11] - 泊寓广泛参与保障性租赁住房项目，截至2025年9月底，在开业20.4万间房源中，有13.3万间纳入保障房系统，占比超过60% [11] - 公司通过“售改租”和“非居改保”等方式盘活存量资产，2024年累计盘活存量房1.5万间，其中约7000间来自万科旗下房源 [11] - 万科通过设立Pre-REITs基金等资产证券化方式，将部分泊寓重资产变现 [12] - 泊寓房源中来自万科的比例已不到15%，85%以上来自第三方，逐步减少对集团的依赖 [12] 公司业务规模与历史 - 截至2025年9月底，泊寓在全国29个城市运营管理房源28万间，开业房源20.4万间，是集中式公寓领域首家开业规模突破20万间的企业 [9] - 万科租赁业务始于2007年，2015年成立总部租赁业务部，2016年整合为统一品牌“泊寓”，当年房间数超4000间 [10] - 2018年，租赁业务被确立为万科第三大核心业务，同年“万村计划”全面停止并进入深度调整，房源数量从7万至8万间减少至清退前的约5万间 [10] - 2023年，泊寓首次实现成本法下的整体盈利 [11]