土拍基本信息 - 2025年上海第三批次土拍将于3月28日举行，涉及四宗地块，起始总价超过113亿元 [1] - 四宗地块分别位于静安大宁、浦东北蔡、闵行紫竹、青浦西岑 [1] 静安大宁地块分析 - 地块直线距离内环高架约1公里，区位更近内环 [1] - 建筑面积不到2.7万㎡，地块规模较小，总价适合更多开发商 [3] - 起拍楼板价已超过7万/㎡，提前锁定大宁新单价地王，去年非纯住宅地块成交楼板价约6.83万/㎡ [5] - 开发难度不小，要求至少5000元/㎡的装标，并需配建2500㎡社区商业 [5] 浦东北蔡地块分析 - 地块起拍总价约20.83亿元，起拍楼板价为5.1万/㎡ [5] - 起拍楼板价与去年板块内浦开地块成交单价持平 [5] - 若溢价率超过10%，楼板价将突破隔壁西派海上项目的5.57万/㎡ [5] - 浦东中环内的北蔡楔形绿地正转型为复合型生态住区 [7]