核心观点 - 2025年前7月TOP20房企地王获取集中度显著 地王宗数占比超20% 权益金额占比达38% 与新房市场低位盘整形成反差 反映龙头房企聚焦核心城市优质地块的战略倾向 [1][2][3] - 上海和杭州为地王热点城市 分别出现11宗和10宗地王 成都紧随其后 济南、苏州等城市单价地王记录被刷新 [5][6] - 地王价值兑现取决于四大关键因素：区位配套、产业基础、竞争环境和产品品质 产品打造能力重要性提升 传统解法与产品信仰融合成为破局方向 [7][8][9][11] - 高端市场去化速度走弱 地王潜在风险存在 需基于自身发展策略强化核心竞争力 [12] TOP20房企地王获取情况 - 中海地产权益拿地金额533亿元 其中地王金额228亿元占比43% 地王宗数6宗占比27% [2][3] - 绿城中国权益拿地金额563亿元 其中地王金额189亿元占比34% 地王宗数6宗占比14% [2][3] - 保利发展权益拿地金额424亿元 地王金额80亿元占比19% 地王宗数2宗占比7% [2][3] - 华润置地权益拿地金额275亿元 地王金额51亿元占比19% 地王宗数2宗占比12% [2][3] - TOP20房企合计权益拿地金额3270亿元 地王金额1241亿元占比38% 地王宗数41宗占比20% [3] 城市地王分布 - 上海地王11宗 涉及绿城、金茂等8家TOP20房企 绿城和金茂地块楼板价超10万元/平方米 [5][6] - 杭州地王10宗 滨江集团独占4宗 [5][6] - 成都地王6宗 为中能建、国贸、华发等企业布局重心 [5][6] - 其他城市地王：济南宅地单价刷新至2万元/平方米以上（中海） 苏州宅地单价刷新至6.5万元/平方米以上（绿城） [5] 地王价值兑现关键因素 - 区位配套为核心地段稀缺性和保值性基础 尤其对高端项目至关重要 [8] - 产业基础需高端客群支撑 包括本地财富积累或高附加值产业精英 案例包括上海徐滨和杭州钱二等板块 [8] - 竞争环境需有节奏供地和有序开发 避免同质化竞品踩踏 [8] - 产品品质重要性提升 需领先竞品半步或融合地段崇拜与产品信仰 如绿城、金茂、建发等房企做法 [8][11] 产品策略演变 - 传统解法为产品领先竞品半步 如华润"润系"迭代至4.0版本 保利"天字系"聚焦情绪价值 [11] - 产品信仰成为新方向 避免同质化内卷 与企业标签共鸣 如绿城聚焦豪宅产品 [2][11] - 地王成功依赖资金实力和产品打造能力 高端客群需求持续性为研究重点 [7][12]

上海第六批次土拍核心事件 - 徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块以楼面价20.0257万元/平方米成交，刷新全国住宅用地单价纪录，总价12.25亿元，溢价率22.38% [1][2][3] - 竞得方为上海祺祥旺宇置业有限公司，其法定代表人为浙江台州汽车模具巨头屹丰集团创始人叶华彪之女叶舒祺 [3][7][8] - 地块位于衡复风貌区，十年内无新增住宅，容积率1.3，限高15米，起始楼面价16.36万元/平方米，周边商业配套成熟 [2][4] 土拍整体情况 - 8宗涉宅用地全部成交，总出让金289.57亿元，整体溢价率22.2%，7宗溢价成交，1宗底价成交 [10] - 虹口区北外滩地块由绿城以46.33%溢价率竞得，楼面价12.66万元/平方米创区域新高 [10][11] - 招商蛇口&港中旅联合体、安徽高速、中海地产等分别以40%、30%、14.17%溢价率竞得浦东、闵行、普陀地块 [10] 房企动态与市场特征 - 参拍企业共17家，其中国央企15家，民企2家，祺祥旺宇为少数活跃民企代表 [10] - 叶舒祺2025年新成立4家地产公司，包括祺祥旺宇（注册资本15.5亿元）、楹嘉置业等，与姐妹叶舒祥共同持股 [8][9] - 绿城、中海等房企积极争夺市中心地块以冲刺年底业绩，中海东部大区上半年销售额212.24亿元，低于上海2023年704亿元全年表现 [13] 行业分析与区域价值 - 衡复风貌区地块稀缺性推高预期，未来项目定价将带动周边二手房价格上涨 [15] - 北外滩地块规划调整为纯宅地后限高降至100米，虽非一线江景但仍具核心区位价值 [11] - 上海土地市场热度领跑全国，优质地块加速供应，多用途组合用地与纯宅地并重 [13][14]

地块交易信息 - 徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块以12.25亿元总价成交，溢价率22.38%，成交楼板价200257元/平方米，刷新全国宅地单价纪录 [1] - 地块出让面积4705.49平方米，容积率1.3，起始总价10.01亿元，起始楼板价163639元/平方米 [1] - 地块规划为普通商品住宅，位于徐汇衡复风貌区，紧邻核心商圈，东至天平路、南至广元路、西至华山路 [1] - 地块内需保护保留建筑占地面积2222平方米，建筑面积4649平方米，用途为住宅、商业、公服配套 [3] - 住宅总建筑面积约5200平方米，需配套建设不小于330平方米的文化活动室及不大于580平方米的商业建筑 [5] 竞买方背景 - 竞得方上海祺祥旺宇置业有限公司成立于2025年1月，注册资本15.5亿元，法定代表人叶舒祺 [4][6] - 叶舒祺为浙江台州汽车模具巨头叶华彪之女，其家族企业屹丰集团为全球最大车身冲压件模具制造商 [4][6] - 屹丰集团成立于2000年，在全国12个城市设18个工厂，客户包括奔驰、宝马、大众及国内主流汽车品牌 [6] - 叶华彪曾公开表示不涉足房地产，此次由其女儿打破这一承诺 [7] 关联企业动态 - 屹丰集团副总裁叶舒祥（叶舒祺妹妹）于2025年5月向西湖大学捐赠款项用于人才培养 [7] - 屹丰集团在汽车模具领域持续深耕，与此次地产投资形成业务跨界对比 [6][7]

土地市场表现 - 杭州上半年土地出让金达1160亿元 同比增长96% 超过北京154.4亿元 位列全国第一 [1] - 土地平均溢价率接近40% 居全国首位 较第二名溢价率高出约20个百分点 [1] - 成功出让68宗宅地 数量和金额均为全国第一 滨江集团以308亿元居拿地金额榜首 绿城中国以174亿元位列第二 [3] 区域市场热度 - 长三角地区土地市场最活跃 TOP10企业拿地金额达1470亿元 [2] - 6月全国宅地成交总价TOP10中 杭州与北京、上海并列各有3宗地块入围 总成交金额122亿元 [4] - 全国重点65城宅地楼面价上涨22.3% 杭州平均溢价率35.5%居首 成都和上海约20% 北京仅7.2% [7] 地王项目特征 - 城市单价地王纪录在两个月内三次刷新 楼面价从6万/㎡升至8.8万/㎡ 最高溢价率达115.39% [9] - 蒋村地块楼面价88029元/㎡ 已超过深圳地王纪录 仅次于北京和上海 [9] - 20多个板块诞生新地王 最高楼面价达54472元/㎡ [10] 豪宅市场表现 - 上半年新房成交均价31777元/㎡ 接近广州的34442元/㎡ 6月环比涨幅持续扩大 [11] - 限价解除后高端项目热销 滨运锦上湾总价近5000万成交15套 河语光年府单套总价超1亿元 [12] - 二手房市场中 单价8万+豪宅小区价格普遍上涨 九溪玫瑰园别墅成交价达1.4亿元 折合单价超18万/㎡ [12] 购买力支撑 - 历史地王项目在二手市场表现强劲 凤起潮鸣挂牌均价12.81万/㎡ 今年成交单价11.59万/㎡ [21] - 新地王项目玉澜月华庭两次开盘均触发社保排序 有房家庭需208个月社保才能入围 [22] - 杭州吸引大量高端人才 省内温州、金华、台州等地富豪构成重要购买群体 [32] 项目开发趋势 - 新地王项目预计售价将突破10万/㎡ 滨杭传麒府高层报价9-10万/㎡ 叠墅12-14万/㎡ [24] - 滨江水电新村项目规划180套296-506㎡户型 目标单价12万/㎡ 总价3600-6000万元 [25] - 建发蒋村项目规划470㎡中式叠墅 预估售价13万/㎡ 总价超6000万元 [25]

成都土拍市场 - 成都金融城三期H10地块吸引10家竞买人参与竞争，经过213轮竞价，建发以楼面价41200元/㎡竞得，成交总价33.47亿元，溢价率106%，创成都涉宅用地单价新高[2][3] - 地块位于锦江区柳江街道，土地出让面积32495.39㎡，规划建筑面积81238.48㎡，容积率2.5，起拍楼面价20000元/㎡，起始价16.25亿元[3] - 地块所在金融城三期板块产业规划能级高，城市界面及居住功能有升级意义，周边教育配套完善，对面为成都市七中育才学校（金融城校区）[4] - 2025年成都核心区域土地市场持续高热，优质地块普遍高溢价成交，楼面地价连续刷新，反映开发企业对成都核心区域市场的高度认可[4] 宁波土拍市场 - 宁波划船未来社区项目超级地块由8个子地块组成，总土地出让面积154259㎡，总规划建筑面积449202.21㎡，综合容积率2.912，起始价40.91亿元[5] - 中能建经过41轮竞价以总价43.61亿元竞得，成交楼面价9708元/㎡，溢价率6.6%，成交总价位居宁波涉宅用地TOP4，为宁波今年"总价地王"[5][6] - 地块位于宁波老江东核心区，毗邻三江口与K11商圈，是宁波首个"原拆原建"省级未来社区试点项目，包含回迁房、优购商品房、文化设施用地等多种业态[6] - 政府计划回购部分房源和配套设施，并要求土地交付后12个月内开工，48个月内竣工，确保项目快速推进[6]

本次四宗地块中，静安大宁、浦东北蔡有望接续高溢价的火焰。 先来看大宁地块，直线距内环高架约1公里，这里是距离内环更近的大宁。 大宁地块区位示意图 上海将迎一场更高级的土拍 3月28日星期五，2025年上海第三批次土拍将举行，涉及静安大宁、浦东北蔡、闵行紫竹、青浦西岑四宗地块，起始总价超过113亿元。 前瞻这次土拍，预计一半是火焰，一半看未来，注定是一场更高级的土地竞夺。 01 大宁和北蔡，剑指板块新地王 去年，并非纯住宅的中建玖合大宁地块，成交楼板价约6.83万/㎡。这次的大宁迷你地块， 光是起拍价就超过了7万/㎡，已提前锁定大宁新单价地王，届 时就看溢价率能拱到多高了。 此外，迷你地块开发难度不小，而且该地块还要求至少5000元/㎡的装标，以及配建2500㎡的社区商业，花落哪家房企，也是非常有意思的看点。 再来看看浦东北蔡地块。 该地块起拍总价约20.83亿元，5.1万/㎡的起拍楼板价与去年板块内的浦开地块成交单价持平。倘若溢价率超过10%，就将突破隔壁邻居西派海上5.57万/㎡ 的楼板价。 北蔡地块区位示意图 浦东中环内，7.5倍世纪公园大小的北蔡楔形绿地，正在向崭新的复合型生态住区蜕变（点看 从区位与周 ...

杭州土地市场 - 3月25日杭州出让4宗宅地，总成交金额达101.53亿元，整体平均溢价率52% [1][4][5] - 滨江区西兴单元地块成为新"地王"，经过72轮竞价由滨江集团以52.03亿元竞得，成交楼面价77409元/㎡（剔除幼儿园），溢价率69.86% [2][5][6] - 上城区四堡七堡单元地块由滨江集团以25.38亿元竞得，溢价率34.43%，成交楼面价41828元/㎡ [5] - 上城区城东新城单元地块由绿城以21.47亿元竞得，溢价率43.43%，成交楼面价40247元/㎡ [5][6] - 萧山区蜀山单元地块由杰立地产以2.65亿元竞得，溢价率12.79%，成交楼面价16581元/㎡ [5][6] - 4宗地块总出让面积85154㎡，总规划建筑面积201332.9㎡，总起始价66.83亿元 [5] - 滨江区西兴单元地块楼面价较前纪录（64834元/㎡）高出12575元/㎡，预计新房价格12万元/㎡左右 [6][7] - 浙系房企主导拿地，滨江集团斩获2宗，绿城和杰立各获1宗 [7] 北京土地市场 - 北京朝阳区组团地块3月24日发布预申请公告，交易起始价126亿元 [3][8][9] - 地块总面积148302.262㎡，规划建筑面积282735.7㎡，包含住宅、托幼和商业金融用地 [9] - 预申请受理时间为2025年3月24日至4月22日 [10] 成都土地市场 - 3月25日成都出让2宗涉宅地，均底价成交，总成交金额9.97亿元 [3]

杭州土拍市场分析 - 杭州4宗宅地总成交金额达101.53亿元，均溢价成交，整体平均溢价率52% [6][8] - 滨江区西兴单元地块成为新"地王"，成交价52.03亿元，楼面价77409元/㎡（剔除幼儿园），溢价率69.86%，创杭州涉宅用地单价新高 [1][6][7] - 上城区四堡七堡单元地块成交价25.38亿元，楼面价41828元/㎡，溢价率34.43% [6] - 上城区城东新城单元地块成交价21.47亿元，楼面价40247元/㎡，溢价率43.43% [7] - 萧山区蜀山单元地块成交价2.65亿元，楼面价16581元/㎡，溢价率12.79% [7] - 浙系房企主导拿地，滨江集团斩获2宗，绿城和杰立地产各竞得1宗 [6][8] - 市场预计滨江区西兴单元地块新房价格约12万元/㎡，杭州新房市场或呈现"核心区豪宅化"格局 [7][8] 北京土地市场动态 - 北京朝阳区组团地块预申请公告发布，交易起始价126亿元，土地面积148302.262㎡，规划建筑面积282735.7㎡ [4][9][10] - 地块包含居住用地、托幼用地和商业金融服务业用地，其中托幼用地需无偿移交相关部门 [10] - 预申请受理时间为2025年3月24日至4月22日 [11] 其他城市土拍情况 - 成都2宗涉宅地均底价成交，总成交金额9.97亿元 [3]