深圳二手房市场成交结构变化 - 近五年深圳二手房市场成交结构呈现两极分化趋势，房龄5年以内的次新房和房龄20年以上的老旧小区成交占比持续提升 [1] - 2025年1-11月，5年以内次新房成交占比达到7%，较2024年提升3个百分点 [2] - 2025年1-11月，20年以上老旧小区成交占比达到45%，较2024年提升3个百分点，成为市场交易大头 [3] 各房龄段成交占比具体数据 - 5年以内房龄房源成交占比从2021年的5%波动上升至2025年1-11月的7% [2] - 5-10年房龄房源成交占比从2021年的18%下降至2025年1-11月的15% [2] - 10-20年房龄房源成交占比显著收缩，从2021年的51%大幅下降至2025年1-11月的33% [2] - 20年以上房龄房源成交占比快速增长，从2021年的26%大幅上升至2025年1-11月的45% [2] 次新房成交占比提升驱动因素 - 政策面驱动主要来自2024年“9.29”政策，包括取消现售及增值税免征年限由5年改为2年 [2] - 需求面驱动源于居民对居住品质需求的提升 [2] 老旧小区市场表现 - 老旧小区具备居住氛围浓厚、周边配套成熟的优势 [3] - 部分品质大社区如益田村、御景华城花园等市场交易非常活跃 [3] 近期市场交易数据 - 截至11月19日，深圳一手住宅本月预售网签累计1198套，现售网签累计626套，合计1824套 [3] - 同期二手住宅网签累计3081套，单日（11月19日）网签233套 [3]

深圳二手房市场成交回暖 - 上周全市二手房录得1265套 环比增长4% 实现周录得量三连涨 [1] - 8月1日至17日二手住宅签约量比去年同期上涨47% 近3周门店签约量整体持平维持在相对活跃状态 [1] - 上周贝壳深圳合作门店二手房签约量比前一周大幅增长26.3% 带看量同步提升16% [1] 成交结构变化 - 300万元以下刚需房源成交占比达29.1% 较7月提升2.5个百分点 呈现加速抄底态势 [1] - 市场延续以价换量态势 但次新房价格有所回暖 [1] 次新房市场特征 - 次新房指楼龄5-10年住宅 居住体验接近新房但已过开发商保修期 [2] - 价格倒挂现象吸引购房者 近年开盘次新房小区价格出现一定跌幅 [2] - 购买优势包括无需等待交房 且具备成熟社区设施和便利条件 [2] 全国房价走势 - 7月70城二手房价格环比下跌0.5% 但跌幅较6月收窄0.1个百分点 [2] - 一线城市二手房价格环比跌幅扩大 北京降1.1% 上海降0.9% 广州降1% 深圳降0.9% [2] 市场前景预期 - 深圳二手住房交易预计继续高位徘徊 支撑因素包括二手房挂牌量增加 前期价格降幅明显 低总价房源充足 刚需群体规模大以及贷款利率条件友好 [3] - 新房市场将呈现个别明星盘热多数楼盘平淡特征 新房相比二手房市场回调压力较大 [3]