2025年上海房地产大宗交易市场行情。 图源：戴德梁行 本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道 2026年初以来，凯悦集团旗下上海新天地安达仕酒店将被"0元收购"的消息引发市场广泛关注。1月6 日，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强向《华夏时报》记者表示，该酒店的持有方上海礼仕酒店 有限公司（下称"上海礼仕"）净资产为-17.1亿元、负债超25.2亿元是此次0元转让股权的核心原因。 新天地安达仕酒店的"0元收购"个案，成为2025年底上海大宗交易市场活跃度提升的一个缩影。据戴德 梁行统计，2025年，上海房地产大宗交易市场共录得75宗、共计424亿元成交。2026年，市场有望受益 于宽松政策、REITs扩容释放流动性，一线城市核心物业仍将吸金，市场向存量盘活转型。 知名五星级酒店被"0元收购"引关注 从买家内外资类型方面来看，内资买家2025年按成交金额计占比高达97%；外资买家全年仅完成三笔收 购，但作为卖方较为活跃，全年出售资产成交总额约129亿元，占比约三分之一，涉及15宗交易。 根据"天眼查"平台，上海礼仕成立于2017年，注册资本超过5.8亿元，公司注册地址上海市黄浦区嵩山 ...

上海楼市2025年末市场表现 - 2025年末上海楼市未现淡季 二手房与租房市场均表现活跃超预期 有房东房屋租约在到期当天即完成无缝续租 [1] - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积达46.7万平方米 环比大幅增加45.9% [4] - 2025年12月上海二手房（含商业）成交量再度突破2.3万套 为全年第三高点 并连续两个月成交超过2.2万套 创近8个月新高 [6] 二手房市场动态与价格变化 - 经过两年调整 上海大量“老破小”二手房价格已回归理性 “上车”门槛从300万元级别降至200万元左右 许多小户型总价甚至低于200万元 [6] - 有购房者观察到近一个月内收藏房源下架和成交增多 市场上好楼层、好户型、好小区且价格合理的房源稀缺 [2] - 2025年全年上海共成交254218套二手房（含商业） 除受春节影响的2月外 其余月份成交量均保持在1.8万套以上 全年月度成交底线高达1.6万套 [6] 租赁市场情况 - 上海租房市场活跃 有远郊高层住宅在租约到期当天下午交接保洁时即有中介带看 并在傍晚确定新租户 实现无缝衔接 [5] - 该远郊住宅月租金从最初的1700元逐步上涨至2000元 最新一次续租月租金较前两年的1900元上涨了100元 [5] - 房东认为持有成本低 房屋持续出租几乎无空置 相比卖房更为划算 [5] 市场情绪与未来展望 - 市场观望情绪仍然存在 [9] - 有分析师认为“量在价先”的规律完全有可能在2026年上海楼市出现 当前市场表现优于前两年 但成交量未达“变盘”临界点 [9] - 该分析师指出 纯住宅月度成交量需达到约2.1万套的临界点 价格才会出现止跌回升 [9]

上海房地产市场2025年末至2026年初表现 - 2025年末上海楼市未现淡季，二手房与租房市场均表现活跃，出现房源快速成交与租赁无缝衔接的情况 [1] - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积达46.7万平方米，环比大幅增加45.9% [3] - 2025年12月上海二手房（含商业）成交量再度突破2.3万套，为全年第三高点，并连续两个月成交超过2.2万套，创近8个月新高 [5] - 2026年元旦假期，上海二手房网签合计839套，成交量领先于杭州、北京、深圳等其他重点城市 [7][9] 市场驱动因素与价格变化 - 房价下跌后刚需集中入场，经过两年调整，大量“老破小”价格回归理性，购房门槛从300万元级别降至200万元左右，部分小户型总价低于200万元 [5] - 有买家因担心市场变化而加快决策，愿意接受超出预算10万元以赶在春节前完成交易 [2] - 远郊住宅租赁市场活跃，一套房屋在合同到期当天即完成续租，月租金从1900元上涨100元至2000元，房东认为出租比卖房更划算 [4] 市场情绪与未来展望 - 尽管市场表现积极，但分析认为观望情绪仍在，成交量尚未达到引发价格“变盘”的临界点 [9] - 有分析师指出，纯住宅月度成交量需达到约2.1万套的临界点，价格才可能出现止跌回升 [9]

政策核心内容 - 财政部与税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的新公告 公告号为2025年第17号 [1][3] - 新政策将于2026年1月1日起正式施行 [2] - 新政策施行后 原有的《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件3中的相关条款将同步停止执行 [2] 具体税收规定 - 个人将购买不足2年的住房对外销售 需按照3%的征收率全额缴纳增值税 [2] - 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售 免征增值税 [2] - 政策明确适用范围为“个人” 但不包含个体工商户中的一般纳税人 [2] 政策衔接与执行 - 对于2026年1月1日前个人销售住房涉及的增值税 如果尚未申报缴纳 且符合新公告规定 可以按照新公告执行 [2] - 公告发布日期为2025年12月29日 [3]

核心交易事件 - 丽新国际旗下丽新发展达成一项非常重大的出售事项，将其全资附属公司Surearn Profits的全部已发行股份出售给Jasmine Investment Development IV Limited，交易完成后丽新发展将不再持有SPL物业的任何权益 [1] - 出售的SPL物业位于香港商业中心区，为一幢27层办公大楼，总建筑面积约22.92万平方米，本次交易涉及其中约11.16万平方米的楼层及18个停车位 [1] - 交易代价为协定物业价值34.98亿港元加上目标公司流动资产净值，预计为丽新发展带来净现金流量约24亿港元，所得款项净额将用作丽新发展集团的一般营运资金 [1][2] - 买方Jasmine Investment Development IV Limited据报为京东控股的投资主体，京东方面表示看好香港发展，将围绕供应链持续投资 [2] - 交易完成需满足多项先决条件，包括股东特别大会批准等，丽新制衣和丽新发展股东大会将分别于2025年12月31日和12月21日举行 [2] - 预计交易完成后，丽新制衣集团将录得出售损失约2.69亿港元，丽新发展集团将录得损失约2.61亿港元 [2] 香港大宗物业市场动态 - 近期香港大宗物业交易活跃，典型案例包括阿里巴巴和蚂蚁集团于10月中旬斥资约70亿港元（9.25亿美元）购置铜锣湾港岛壹号中心作为其香港总部，此为近五年来香港大宗交易市场最大金额写字楼成交 [2][3] - 2025年一季度，港交所豪掷约63亿港元收购中环交易广场写字楼，旨在提升其应对房地产周期的韧性 [3] - 投资者蔡文胜年内多次出手，包括以6.5亿港元收购银座式商厦“亨环·天后”、4.66亿港元购入渣甸山豪宅以及7.5亿港元购入景隆街地盘 [3] - 市场出现新兴需求，例如宏安集团联合基金以约4.3亿港元购入旺角“旭逸酒店”计划改作提供约1,800个床位的学生宿舍，中原投资以约3.4亿港元购入西半山股威轩计划改装为约200个床位的学生宿舍 [3] - 其他交易包括广兴置业传氏家族以约5.6亿港元购入湾仔太极轩全幢住宅，本地投资者以约2.7亿港元购入尖沙咀THENATE全幢物业等 [3] 市场趋势与驱动因素 - 高力国际表示，当前香港大宗交易市场已恢复至近年来的活跃水平，交易量攀升由金融机构、互联网科技巨头和私人投资者等多方力量共同推动，企业自用需求与投资需求均在回归 [4] - 香港政策调整为内地资金配置香港资产提供了有利窗口，近期推出的“新资本投资者入境计划”降低了投资门槛并拓宽了合资格资产范围 [4] - 若人民币汇率保持强势，将提升内地投资者在港购置资产的实质购买力，形成“汇率优势+资产价格处于调整周期+政策鼓励”的三重利好 [4] - 仲量联行指出，“十五五”规划建议为未来产业与资本方向提供了更明确的指引，美联储开启降息周期也显著提振了全球投资者信心 [4] - 根据仲量联行资本价值指数，香港的办公与零售资产价格调整幅度居亚太之首，中国内地各类别资产亦出现更具吸引力的估值，预期这些因素将加快大中华地区资产价值的重估速度 [4]

核心观点 - 2025年11月法拍房市场整体走弱 供应规模延续低位 成交规模 成交率 溢价成交占比等多项指标环比下滑并创年内新低 但市场呈现分化 核心优质资产仍受追捧 普通资产交易则趋于理性[1][6] 挂拍量分析 - 11月全国新增法拍房挂拍2.95万套 环比微增2% 但同比下降24% 为下半年以来第二低点[1][2][8] - 挂拍房源起拍总价257亿元 环比下降5% 同比下降24% 为下半年以来新低[8] - 城市层面 重庆挂拍1432套居全国首位 一线城市中广州225套领先 北京挂拍房源起拍总价14.3亿元为全国最高[9] - 本月出现12宗起拍价超亿元的标的 最高为重庆金科博翠未来项目一宗子地块 起拍总价2.98亿元 按规划建面计算平均起拍楼板价4020元/平方米 仅为2020年拿地时平均楼板价6731元/平方米的60%[9][10] 成交量分析 - 11月全国典型城市法拍房成交3770套 环比大幅下降27% 同比下降22% 成交金额46亿元 环比下降22%[1][13] - 竞拍热度下滑 溢价成交房源占比降至63% 中位出价次数为12次 5.1%的房源竞拍次数达100次或更高 均为年内新低[13] - 成交套数广州151套居首 成交金额深圳5.2亿元最高[14] - 市场呈现显著分化 深圳香蜜湖水榭花都一套顶层大平层经95轮竞价以7268.5万元成交 较起拍价溢价115.6% 成交单价18.77万元/平方米 高于该项目2025年15.6万元/平方米的二手房均价[6][14][16] - 同时 有209套正常买卖的普通资产通过法拍渠道成交 占本月成交总量的6% 此类房源成交价常达起拍价10倍以上 但溢价率中位数已从上月的28倍大幅回落至10倍左右[6][16] 成交率与市场热度 - 11月全国法拍房平均成交率大幅下滑至13.4% 较上月下降5个百分点 刷新年内低点[4][6][18] - 重点城市成交率分化明显 上海以46%的成交率跃居首位 杭州 深圳 南京等多城市成交率在30%以上 明显高于全国平均水平[20] 价格与折价表现 - 11月溢价成交房源占比进一步回落至62.5% 为年内新低[6][23] - 成交房源溢价率中位数为8.7% 较上月下滑1个百分点[1] - 从成交价与评估价关系看 本月成交法拍房平均成交价仅为评估价的72% 折价比例较上月扩大1.2个百分点 仅8%的房源成交价超过评估价[23] - 挂牌法拍房的平均起拍折价率为27.9% 环比下降1.1个百分点 创年内新低 而成交法拍房的平均折价率为33.2% 环比上升0.5个百分点 两者差距达5.25个百分点 为下半年以来新高 显示供求双方价格判断出现背离[25] - 背离主因是卖方变卖类房源折价率收窄 11月平均折价率为29.3% 较上月下降3.4个百分点[25] 市场结构与后市展望 - 法拍渠道中正常买卖的普通二手房源占比进一步提升至约9.5% 较上月提高0.1个百分点 反映普通法拍房源成交日益常态化[6] - 市场认为 价格预期分化意味着市场价格认知正逐步修正 同时变卖类房源折价率收窄说明资产价格正贴近卖方心理底线 可视为价格趋于稳定的积极信号[6][25] - 分析指出 法拍房市场对房地产价格走势敏感度高 建议监管部门加大监测力度 以精准引导市场预期[7]

一线城市二手房市场成交规模显著复苏 - 截至2025年11月，四个一线城市二手房累计成交519,021套，超越2024年同期水平（496,532套），为近4年来首次突破51万套大关 [1] - 2025年11月单月，一线城市二手住宅成交49,033套，环比10月的40,714套大幅增长20%，成交表现甚至超过了传统旺季9月（47,176套）[4] - 历史数据显示，一线城市二手房成交规模在2020年达到历史最高点607,074套，2025年1-11月的成交规模已恢复至519,021套 [1] 市场复苏的驱动因素与特征 - 分析师认为，市场复苏得益于置换链条的维系，部分房东在出售旧房后购买新房，尽管置换周期稍长，但链条始终顺畅 [1] - 市场共识是通过“以价换量”实现复苏，即价格调整带动成交量上升 [6] - 二手房价格深度调整后，释放了大量需求，盘活了整体市场交易 [4] - 市场流动性得到改善，被认为是完成得不错的“第一步” [5] 主要城市二手房价格变动情况 - 2025年11月，北京二手房样本平均价格为64,984元/平方米，同比下跌6.08%；上海为56,708元/平方米，同比下跌5.56% [7][9] - 2025年11月，广州二手房样本平均价格为34,163元/平方米，同比下跌7.60%；深圳为64,946元/平方米，同比下跌4.10% [7][9] - 其他重点城市如武汉（同比跌11.65%）、南京（同比跌11.35%）、天津（同比跌7.76%）等，二手房价格同比均出现显著下跌 [7] 价格调整带来的市场影响与行为变化 - 价格深度调整使得部分二手房显现出“性价比”，从租金回报角度看较为划算 [9] - 价格调整后，二手房与新房的价格区间出现重叠，导致两者在客户层面存在一定争夺 [4] - 在市场价格调整末期，出现部分不诚心卖的房东因租金上涨而由租转售的现象，但这被视为一种暂时的妥协 [9] - 与金融产品收益相比，持有房产收租的性价比凸显，例如上海内环内一套200万元的老破小，3年租金总收入预估为135,000元，远超200万元存银行3年约93,000元的利息 [9] 对未来市场的展望 - 分析师预计，2026年市场延续复苏趋势的可能性较大，主要基于对降息降准等宽松货币政策的预期 [1] - 市场在经历了传统“金九银十”后，年末仍展现出积极的趋势 [4] - 尽管市场整体偏积极，但买家普遍抱有“捡漏”心理，而诚意出售的业主会积极调整价格 [4]

行业现象定义 - 行业俗称"串串房" 指投机者低价收购老旧二手房 通过快速简装包装成"精装修"房源再出售赚取差价的特殊房产 [1] - 此类房产装修追求"短、平、快" 装修工期通常仅1-2个月 大量使用低价劣质材料 [1] 行业危害分析 - 安全隐患大 常使用劣质电线、水管、燃气管道且施工粗糙 易引发短路、爆裂、泄漏及火灾等安全事故 [2] - 室内环境污染普遍 甲醛、苯等有毒有害物质严重超标 长期居住危害健康 [3] - 后期维修成本高 装修常掩盖屋顶渗水、墙体裂缝、地面沉降等硬伤 后续维修可能产生数万至数十万元费用 [4][5] - 存在产权风险与售后保障缺失 部分房屋产权存在未完全过户、抵押未解除或共有人未同意出售等隐性问题 [6][7] 行业识别与规避方法 - 观察装修与价格 装修风格千篇一律如快捷酒店 崭新但售价明显低于同地段同户型毛坯或正常装修房需警惕 [9] - 重点检查隐蔽工程 包括水电稳定性、防水状况 要求提供装修图纸或进行闭水试验 "串串房"通常无法提供或拒绝 [10] - 检查墙面地面与气味 敲击检查空鼓 观察是否掉粉 注意通风后仍难以消散的浓烈油漆或胶水味 [11] - 核实产权信息 需核查产权人、抵押登记、查封记录 并确认所有共有人同意出售 [12] - 警惕异常低价 "串串房"挂牌价通常比同小区同户型自住房源低5%-10% 价格明显低于市场价且装修崭新需仔细分辨 [13]

一线城市二手房市场成交数据 - 11月一线城市二手住宅成交套数达49033套 创下7个月新高 [1] - 11月成交套数环比大幅增长20% 甚至超过传统旺季9月的成交水平 [1] - 今年前11个月 一线城市二手住宅累计成交519021套 同比增长约5% [1] - 前11个月累计成交量为近四年来首次突破51万套大关 [1]

上海二手房成交量表现 - 2025年1-11月上海二手房累计成交23.1万套，创近4年新高 [1] - 成交量呈现持续攀高态势，2022年1-11月为14.7万套，2023年1-11月为16.2万套，2024年1-11月为21.4万套 [2] 月度成交趋势与政策影响 - 2025年3月成交量达峰值，单月成交2.9万套，部分受益于2024年9月"沪七条"政策持续影响 [4] - 8月25日新一轮政策出台后市场短期回升，9月成交重回2万套以上，10月因长假影响下滑至1.8万套，11月反弹至22943套，为年内第三高位 [4] 11月成交细节 - 2025年11月共成交22943套二手房，日均765套 [6] - 当月有7天日成交量超过1000套，峰值出现在11月29日，单日成交1147套 [6]