2025年深圳楼市表现回顾 - 2025年深圳一二手住宅总网签量突破9.4万套，市场展现韧性 [1] - 二手住宅网签5.6万套，同比微涨3%，率先止跌企稳 [1] - 新房市场呈现结构性分化，现房与“好房子”成为购房热词 [1] - 2025年12月起市场进入“翘尾行情”，带看与成交热度攀升 [1] - 2025年一手住宅成交均价为5.31万元/平方米，同比下降1.7% [6] - 2025年二手住宅成交均价为5.9万元/平方米，同比下降6%，但降幅已明显收窄 [6] - 二手住宅交易活跃度稳定提升，已连续10个月录得成交量超5000套 [6] 2026年市场预期与近期表现 - 53%的受访者认为2026年深圳楼市成交量将上涨，其中18%认为会明显上涨，35%认为会小幅上涨 [1] - 31%的受访者对成交量看平，仅16%看跌 [1] - 43%的受访者认为2026年成交价将维稳，其中15%认为稳中有升，28%认为平稳运行 [3] - 30%的受访者对成交价看涨，27%看跌 [3] - 核心判断聚焦于“量涨价稳” [1] - 2026年1月二手住宅成交量同比上涨40%，看房量同比上涨60% [6] - 高层会议明确将进一步助推房地产市场回稳，增强了市场预期 [1] 市场结构性特征与购房者偏好 - 现房因“所见即所得”，能规避交付周期与烂尾风险，成为避险型买家的首选 [7] - 购房者对“好房子”的追求升级，关注户型实用率、功能分区、社区配套及物业服务水平 [7] - 购房者心态从满足基本居住向追求品质生活跃迁，强调现房或准现房优先、户型实用舒适、生活配套完善及品牌物业背书 [8] - 部分核心片区及热点小区价格已率先企稳，表明优质资产抗跌性增强 [6] - 改善型买家瞄准核心区优质资产，试图在市场底部完成“换仓升级” [7] 市场驱动因素与潜在支持 - 政策定调明确“回稳”，叠加市场热度延续，可能促使刚需群体因“怕再涨”心理提前入市 [7] - 业内普遍认为，2026年货币政策进一步宽松带来的流动性改善，将为核心城市房价提供有力支撑 [6] - 购房者期待更明确的“稳市”信号，如持续优化的房贷利率和灵活的首付比例政策 [9] - 购房者期待针对首套及改善型群体的精准支持，包括税费减免和交易环节成本压缩 [9] - 加强预售资金监管与项目进度透明化以“保交付”，是夯实市场信心的关键 [9]

深圳二手房市场成交结构变化 - 近五年深圳二手房市场成交结构呈现两极分化趋势，房龄5年以内的次新房和房龄20年以上的老旧小区成交占比持续提升 [1] - 2025年1-11月，5年以内次新房成交占比达到7%，较2024年提升3个百分点 [2] - 2025年1-11月，20年以上老旧小区成交占比达到45%，较2024年提升3个百分点，成为市场交易大头 [3] 各房龄段成交占比具体数据 - 5年以内房龄房源成交占比从2021年的5%波动上升至2025年1-11月的7% [2] - 5-10年房龄房源成交占比从2021年的18%下降至2025年1-11月的15% [2] - 10-20年房龄房源成交占比显著收缩，从2021年的51%大幅下降至2025年1-11月的33% [2] - 20年以上房龄房源成交占比快速增长，从2021年的26%大幅上升至2025年1-11月的45% [2] 次新房成交占比提升驱动因素 - 政策面驱动主要来自2024年“9.29”政策，包括取消现售及增值税免征年限由5年改为2年 [2] - 需求面驱动源于居民对居住品质需求的提升 [2] 老旧小区市场表现 - 老旧小区具备居住氛围浓厚、周边配套成熟的优势 [3] - 部分品质大社区如益田村、御景华城花园等市场交易非常活跃 [3] 近期市场交易数据 - 截至11月19日，深圳一手住宅本月预售网签累计1198套，现售网签累计626套，合计1824套 [3] - 同期二手住宅网签累计3081套，单日（11月19日）网签233套 [3]

深圳楼市7月成交情况 - 7月份深圳一手住宅网签2664套，环比下滑18.7%[1] - 其中预售成交1441套，环比下滑24.1%，为近17个月最低[1] - 现售成交1223套，环比下滑11.2%[1] - 二手住宅过户4656套，环比上升3.4%[1] - 一二手住宅合计成交7320套，较6月份7777套下降5.88%[1] 市场分化原因分析 - 新楼盘因面积、位置等因素市场关注度较低[1] - 新推出楼盘价格较高或位置不佳促使购房者转向二手市场[1] - 一手市场购房者"买涨不买跌"预期浓厚，等待更大折扣[2] - 二手业主普遍肯让价，成交均价和挂牌价连续调整刺激需求[2] 二手市场持续企稳 - 3-4月二手住宅过户套数分别为6078套、5733套，呈现"金三银四"[2] - 5-7月连续三个月单月二手过户套数保持在4500套以上[2] - 7月二手住宅录得量5669套，环比上升2.2%[2] - 5-7月二手住宅录得量均超5000套[2] 刚需成为市场重要支撑 - 7月90平方米以下预售新房成交572套，占比39.69%，较6月提升超2个百分点[2] - 7月300万元以下二手刚需小户型成交占比提升3个百分点至27.2%[3] - 2月以来300万元以下二手刚需占比从22.4%提升至27.2%[3] - 政策组合拳降低300万元以内房源首付与税费门槛，释放刚需[3]

深圳楼市复苏态势 - 6月深圳一手住宅网签3275套 环比上升3 6% [1] - 2025年上半年深圳一手住宅共网签21868套 其中预售成交15101套 同比增长24 4% [1] - 二手住宅过户29231套 同比增长36 6% [1] 市场活跃度表现 - 二手房市场呈现较高活跃度 中介门店员工多数时间在外带客户看房 [1] - 新房市场和二手房市场同步复苏 整体成交量同比显著增长 [1]