拍卖事件概述 - 深圳罗湖区一栋6层老楼在阿里法拍中以1.14亿元成交，溢价率高达379.6% [2] - 竞得方千代传媒悔拍，475.5万元保证金可能被没收 [2] - 标的物重新以2378万元起拍价上架，将于7月24日再次拍卖 [3] 拍卖过程细节 - 34名竞买人经过450轮竞价，最终成交价1.14亿元 [4] - 有人在1分钟内加价2080万元，将价格从2426万元拉至4505万元 [4] - 建筑面积3333平方米，起拍单价7131元/平方米 [4] 标的物基本情况 - 土地性质为商业办公用地，使用年限仅剩8年（至2033年4月7日） [5] - 1982年建成，产权属于深圳市建设（集团）有限公司 [5] - 恒大2011年曾收购该公司部分股权，看好其旧改潜力 [5] 市场环境分析 - 成交单价3.42万元/平方米远高于周边同楼龄写字楼（地王大厦2.56万元/平方米） [12] - 周边住宅挂牌均价7.2万-13.5万元/平方米，在售写字楼5.2万-10万元/平方米 [12] - 深圳办公二手房今年累计成交858套，环比跌4.9%，同比涨15.8% [16] 租金水平 - 园岭/红岭中路一带写字楼租金70-160元/平方米·月 [14] - 中民时代广场（1995年竣工）租金70-88元/平方米·月，另加25元物业费 [14] - 物资置地大厦和HALO广场四期租金约110元/平方米·月 [14] 悔拍原因分析 - 竞买人可能举牌过高，事后认为成交价不合理 [3] - 企业后续补缴资金压力大，或存在产权纠纷 [17] - 旧改风向转向综合整治，大拆大建可能性降低 [17] 竞买方背景 - 千代传媒成立于2021年8月，注册资本300万元 [5] - 董事长李献国为快手情感主播，粉丝近7000万 [10]