xx II 8-4 A SEK OF C TEND 8 1 20 y 11 a ot 留 ® t 从此前流出的效果图看，未来实景落地将非常惊艳，高颜值质感肉眼可见。加上罗冲围旧改的强劲预期，片区前景确定性拉满。 此外，地块不远就是华为研发中心，有坚实产业基底，叠加地铁通勤、一线江景等硬核配套，这片区域早已成为市场焦点。 粤进深 赵盼盼11月19日，广州日报刊登了白云区增槎路以西AB3804019地块（罗冲围发电厂地块）出让公告。 地块占地17676㎡，计算容积率建筑面积83554㎡，容积率4.73，起拍总价150398万元，起拍楼面价为1.8万元/㎡。 地块位于珠江西航道上的广州湾区新岸，是罗冲围旧改首宗融资地块，素质十分优越。 其位于13号线二期罗冲围地铁站（在建）上盖，地块西南向一线望江，视野开阔。 根据规划，地块将配建滨江文化公园，为居民提供约3.3万㎡的公共休闲空间、亲水空间和滨江康养步行道。 ...

股价表现与资金流向 - 公司股价于2025年10月28日涨停收盘，收盘价为11.06元，当日涨幅为10.05% [1] - 当日主力资金净流入5737.0万元，占总成交额14.87%，而游资和散户资金分别净流出1837.37万元和3899.63万元 [1] - 近5个交易日中，公司股价出现两次涨停（10月28日和10月23日），主力资金在其中三个交易日呈现净流入状态，10月23日主力净流入占比高达32.86% [2] 公司基本面与运营亮点 - 2025年上半年公司营收同比增长27.1%，货币资金余额较期初显著增长69.7%，流动性得到改善 [1] - 公司拥有如扬州深扬数智城等新项目储备，为后续发展提供支撑 [1] - 公司是深圳市国资委控股企业，受益于深圳国企改革深化及粤港澳大湾区政策支持 [1] 行业与概念板块表现 - 公司股票被归类为旧改、房地产、粤港澳大湾区概念热股 [2] - 在10月28日，其所属的旧改概念板块上涨0.35%，房地产概念板块上涨0.34%，粤港澳大湾区概念板块上涨0.26% [2] - 房地产行业近期政策预期向好，板块联动效应推动了公司股价表现 [1]

项目规划与定位 - 深圳市龙岗区坂田物资工业园片区约8 3万平方米被列入拆除重建范围 计划有效期至2027年10月10日 [1] - 项目将按2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》执行 成为深圳首个执行"好房子"新规的旧改项目 [1] - 项目申报主体为深圳市物资集团有限公司 [1] 项目现状与背景 - 片区现状建筑多为1992年建设的1—6号厂房 2017年进行过立面改造但仍难以满足新产业需求 [1] - 项目位于坂雪岗大道与发达路交汇处 [1] 行业趋势 - 2025年5月至9月期间 深圳新增的14个含住宅拆除重建类旧改项目规划容积率均超过3 1 [2]

核心观点 - 部分大城市老步梯房顶楼因价格低廉和潜在改造价值成为精明投资者的目标资产 [1][3][5] 价格优势 - 深圳60平米老破小挂牌价仅200余万元 较同地段单价7-8万元/平米房源存在显著价差 [3] - 吉林通化80平米步梯房挂牌价10万元且具备议价空间 价格水平较五年前大幅下降 [3] - 上海老小区顶楼单价较同栋三四层低4000元/平米 百平米房产可节省40-50万元购房成本 [3] - 步梯房公摊面积仅为电梯房一半 整体价格便宜30%左右 [8] 改造预期价值 - 住建部明确2025年前完成2000年前建造老小区改造 重点针对预制板危房/核心区碍事房/存在安全隐患房屋三类资产 [5] - 上海旧改后老小区挂牌溢价率达15% 租金普遍上涨15%-20% [6] - 月租4000元顶楼房年回报率近3% 超越银行存款收益水平 [6] - 外立面刷新/重做防水/水电管道更换/加装电梯等改造措施显著提升资产价值 [6] 政策支持 - 海南出台文件收购存量商品房作保障房和安置房 [9] - 南京推行全款收房政策 覆盖断供房和商铺资产 配套退税和企业补贴 最快30天完成置换 [9] - 官方收房政策为市场提供流动性支撑 降低投资风险 [9] 投资策略 - 优先选择配套成熟地段 要求地铁通达/菜市场临近/学校医院3公里内等核心要素 [12] - 聚焦总价几十万元低门槛小户型 威海银滩度假房因产权清晰吸引外地买家抢购 [14] - 山东步梯2楼两居室因总价可控出现三小时内抢购现象 [14] - 顶楼资产虽存在爬楼不便缺陷 但价格优惠空间大且补偿预期高 成为风投型买家目标 [16] 风险因素 - 拆迁规划存在重大不确定性 现金流压力可能导致资产滞压 [16] - 持有期间面临管道老化/墙壁渗水/电路隐患等维修成本 [16] - 资产流动性较差 急售时可能出现折价难变现情况 [16]

文章核心观点 - 富裕投资者正将资金配置于市中心的“步梯房”，主要基于其地段优势、价格吸引力以及潜在的旧改、拆迁等带来的高投资回报机会 [1][5][11] 步梯房的资产属性 - 地段优势明显，多位于市中心区域，超市、医院、学校、公交等配套设施齐全 [3] - 房价具有优势，市中心步梯房价格低于电梯房，且得房率较高 [3] - 建筑层数通常为5-6层，在火灾、地震等自然灾害时逃生相对便捷 [3] 投资动机与策略 - 将房产用于出租以获取租金收益，例如上海静安区38平米步梯房总价180万元，月租金4200元，年租金约5万元，投资回报率高于银行存款 [7] - 博取旧改或原拆原还带来的资产升值机会，旧改项目包括粉刷墙壁、更换管道、加装电梯等，原拆原还则是在原址重建新房，均能提升房产价值 [9] - 押注拆迁可能性以获取高额回报，例如上海投资客以200多万元购入40平米步梯房，遇拆迁可获630多万元补偿，投资回报率达3倍 [11] 市场背景与资金流向 - 近年来步梯房价格跌幅已超过30% [7] - 银行利率处于低位，其他投资理财渠道风险较大，促使资金流向步梯房等实物资产 [11]

项目规划与地块详情 - 河南小柳新村地块选址面积214.16亩，柳东新村及周边地块选址面积22.26亩，合计236.42亩，涉及建筑面积33.7万平方米 [1] - 规划包含5幅地块合计216亩，其中4幅商住用地（184亩）和1幅商业用地（31.8亩） [4] - 商住用地具体参数：72.7亩地块容积率4.30限高100米、41.7亩地块容积率4.39限高100米、49.5亩地块容积率3.06限高100米、20.1亩地块容积率2.04限高80米 [4][5] - 商品房面积合计69.6亩，占整个旧改项目的32% [5] - 地块编码与性质明细：B-5（居住商业综合用地3.30公顷）、B-8（居住商业综合用地1.34公顷）、B-12（商业商务用地2.12公顷）、B-26（居住商业综合用地4.85公顷）、B-27（居住商业综合用地2.78公顷） [3] 区域市场与竞争格局 - 西二环区域前几年为福州房价高地，改善盘保值溢价极高，例如福州源小区均价58291元/平米、白马映书台小区均价60228元/平米 [11][13] - 该区域近期供应量井喷，包括上海西建发理云（434套）、国贸天琴越（526套）、凤凰新村福唐凤鸣天空（288套）、建总梧桐公馆（522套）等项目 [20][21] - 西二环合计待供应房源约3400套，其中上海西已供应960套，后续项目约2500套 [21] - 新盘价格趋势：上海西精装均价4.8万元、华润精装均价4.3万元，后续预计降至4万元左右 [23] 开发主体与拿地预期 - 潜在拿地企业包括保利、建发、国贸等头部房企，其中国贸已拿下环南地块，保利参与屏西天悦，建发操盘五四北望樾 [8] - 大型地块预计由国企承接，候选企业包括建总、福厝、新榕、左海、榕发等，其中左海近期拿下环南最大纯商地块 [10] - 50亩商品房地块建筑面积约10万平方米，按套均160平方米计算可提供640套改善型住宅 [7] 旧改模式与行业对比 - 河南小柳旧改征收容积率达2.14，显著推高项目成本 [16] - 对比其他旧改项目：屏西旧改商品房占比86.7%、上海西旧改占比53.4%、南湖旧改占比114.9%、凤凰新村占比81.3%、环南旧改占比82.4%，而河南小柳仅38.2%为最低 [5] - 项目规划包含32亩商业地块，在旧改项目中较为罕见 [16] 市场影响与趋势研判 - 西二环区域集中供应导致改善型产品竞争加剧，精装价格从4.8万元下探至4万元 [21][23] - 新盘产品力升级（如100%得房率洋房、优质学区配套）对周边次新房形成价格冲击 [29][31] - 楼面价约2.2万元，对应精装售价4万元可保障利润空间，若楼面价升至2.4万元则需售价达4.5万元 [24][25] - 二手次新房价格承压明显，原有5万元挂牌价难以维持 [25][33]

房地产政策转向 - 2023年下半年政策核心从"救项目"转向"保民生"，目标让老百姓敢买房、买得安心，采取组合拳措施[3][4] - 针对高库存房企试点回购商品房改保障房，降低租金解决新市民居住问题[5][6] - 土地审批收紧，明确"拿地满2年未开工收回使用权"，倒逼房企处理闲置土地和烂尾楼[7] 行业质量升级 - 住建部出台新建房硬标准：层高≥3米、绿化率≥35%、隔音保温达标，不达标暂停预售资格[9] - 多个城市推行现房销售，开发商需实景开盘而非仅凭宣传册融资[9] - 政策加速行业洗牌，推动强者愈强格局[10] 旧改市场爆发 - 老旧小区改造成为新增长点，重点升级2000年前建造小区，涵盖停车位、电梯、社区服务等[12] - 开发模式从拆迁重建转向温和旧改，未来十年开发商需具备运营能力[12] 差异化调控政策 - 一线城市核心区继续防炒房，三四线库存高压城市降息降首付+购房补贴[14] - 房产税试点扩围预期税率最高1.2%，抑制炒房行为[14] 保交付专项措施 - 全国2000多个烂尾楼纳入"白名单"，银行专项贷款对接重启建设[7]

拍卖事件概述 - 深圳罗湖区一栋6层老楼在阿里法拍中以1.14亿元成交，溢价率高达379.6% [2] - 竞得方千代传媒悔拍，475.5万元保证金可能被没收 [2] - 标的物重新以2378万元起拍价上架，将于7月24日再次拍卖 [3] 拍卖过程细节 - 34名竞买人经过450轮竞价，最终成交价1.14亿元 [4] - 有人在1分钟内加价2080万元，将价格从2426万元拉至4505万元 [4] - 建筑面积3333平方米，起拍单价7131元/平方米 [4] 标的物基本情况 - 土地性质为商业办公用地，使用年限仅剩8年（至2033年4月7日） [5] - 1982年建成，产权属于深圳市建设（集团）有限公司 [5] - 恒大2011年曾收购该公司部分股权，看好其旧改潜力 [5] 市场环境分析 - 成交单价3.42万元/平方米远高于周边同楼龄写字楼（地王大厦2.56万元/平方米） [12] - 周边住宅挂牌均价7.2万-13.5万元/平方米，在售写字楼5.2万-10万元/平方米 [12] - 深圳办公二手房今年累计成交858套，环比跌4.9%，同比涨15.8% [16] 租金水平 - 园岭/红岭中路一带写字楼租金70-160元/平方米·月 [14] - 中民时代广场（1995年竣工）租金70-88元/平方米·月，另加25元物业费 [14] - 物资置地大厦和HALO广场四期租金约110元/平方米·月 [14] 悔拍原因分析 - 竞买人可能举牌过高，事后认为成交价不合理 [3] - 企业后续补缴资金压力大，或存在产权纠纷 [17] - 旧改风向转向综合整治，大拆大建可能性降低 [17] 竞买方背景 - 千代传媒成立于2021年8月，注册资本300万元 [5] - 董事长李献国为快手情感主播，粉丝近7000万 [10]

广州市二手住宅市场表现 - 2025年5月广州市二手住宅网签9228套、92 23万平方米 同比分别增长17 73%和16 79% [1] - 2025年1-5月累计网签46722套、469 44万平方米 同比分别增长17 82%和18 46% [1] - 前4月二手住宅交易登记35452套 346 97万平方米 同比分别增长24 4%和25 1% [3] 区域市场表现 - 南沙区和白云区网签套数同比增速最快 分别达42 57%和40 73% [1] - 荔湾区、海珠区、黄埔区、花都区和增城区同比增幅分别为31 68%、24 92%、23 06%、17 30%和17 02% [1] - 套均面积97 9平方米 同比微增0 6平方米 显示刚需和改善为主流需求 [3] 活跃板块与楼盘 - 同德围-罗冲围、芳村大道、桂花岗-三元里板块网签套数同比分别增长62 50%、66 67%、64 06% [2] - 康王路板块和同和板块同比分别增长48 78%和40 45% [2] - 万科东荟城和新世界凯粤湾网签套数同比分别增长300%和228 57% [2] - 光大花园、富力桃园、金碧花园等楼盘同比增幅达170%、80%、74 07% [2] 产品结构与付款方式 - 建面90-120m2区间占比环比回升 144m2及以上占比环比下降0 95个百分点 [1] - 按揭付款占比49 13% 环比保持平稳 [1]