文章核心观点 - 绿城中国与越秀地产在深圳联合开发的住宅项目“锦和玉鸣”因未取得建设工程规划许可证即开工建设，被处以44.3万元罚款并被责令停工补办手续 这暴露了公司在项目开发流程合规性方面存在疏漏 [1][3][5] - 该项目是绿城中国进入深圳市场的第二个住宅项目 定位为符合新国标的“低密改善”盘 从拿地到开放样板间仅用时约4个月 开发节奏非常快 [1][2][6][7] - 绿城中国在深圳的首个项目“桂语兰庭”在交付后被业主投诉存在渗漏水、地板发霉等质量问题 当地住建部门已介入督促整改 [9][10] 项目“锦和玉鸣”概况与定位 - 项目由绿城中国与越秀地产联合开发 是绿城中国进入深圳市场的第二个住宅项目 [1][2] - 项目于2025年8月4日通过土地出让获取地块 绿城华南投资发展有限公司以12.15亿元竞得宝安新桥A319-1225宗地 [2] - 项目位于深圳市宝安区沙井新桥街道 占地面积约1.9万平方米 容积率约3.1 规划建设5栋16-25层高的住宅 总计约462户 [2] - 项目定位为深圳首批“新国标”（即《住宅项目规范》GB55038-2025）项目之一 强调“低密改善”属性 并属于绿城“海棠系”产品线 [1][2][7] - 项目首期计划推出建面约88-130平方米的三至四房产品 并宣传部分户型使用率较高 [7] 项目“锦和玉鸣”违规处罚详情 - 项目开发商深圳市绿秀地产开发有限责任公司在未取得建设工程规划许可证的情况下进行建设 于2025年10月16日被深圳市宝安区新桥街道办事处行政处罚 [3][5] - 处罚金额为44.316038万元 并被责令停止建设 在30日内补办建设工程规划许可证 [3][5] - 违法事实为：在A319-1225地块进行建设 现状为已完成部分土石方、基坑支护、桩基础及部分主体 其中土石方占地面积15550平方米 基坑支护占地面积15550平方米 桩基础占地面积13500平方米 主体占地面积4500平方米 已完工程造价为5908805.08元 [5] 项目开发与市场节奏 - 项目从2025年8月4日拿地到2025年12月23日对外开放样板房 历时仅约4个月 开发速度极快 [1][6] - 2025年5月1日起实施的新版《住宅项目规范》对新建住宅的层高、电梯配置等提出了强制性底线要求 旨在提升住宅品质 项目以此为标准进行宣传 [2] 公司在深圳的过往项目情况 - 绿城中国在深圳的首个项目是光明区的“桂语兰庭” 项目于2023年3月开盘 一期备案均价5万元/平方米 二期备案均价4.78万元/平方米 [9] - “桂语兰庭”在交付后 被多位业主反映存在房间渗漏水、木地板有霉菌等问题 深圳市光明区住房和建设局已介入处理并督促整改 [9][10]

绿城深圳拿地与扩张战略 - 绿城以12.15亿元竞得深圳宝安沙井住宅用地 楼面价20363.7元/㎡ 溢价率11.47% [2] - 公司1-7月于华东地区累计拿地金额达522亿元 其中杭州地区贡献近200亿元 [5] - 拿地后立即开工 反映公司加速版图扩张的执行效率 [1][2] 深圳项目历史表现与资金状况 - 光明区首盘桂语兰庭首批房源951套 备案均价50073元/㎡ 开盘当日去化率58% 销售额25亿元 [8] - 截至当前 该项目仍有481套住宅处于"在建抵押"状态 占总数超25% [10][12] - 2024年加推房源中仍有32套处于抵押状态 反映回款资金可能未用于解押 [11] 沙井地块开发潜力与市场环境 - 地块规划建筑面积59665㎡ 含住宅53595㎡及低密度配套 容积率仅3.1 [22] - 周边二手房成交单价介于4万-5.6万/㎡ 鸿荣源禧园等项目成交价达4.9万-5.6万/㎡ [17][19][21] - 项目距地铁11号线沙井站500米 周边商业配套成熟 业内预估售价4万+/㎡可保障利润 [17] 产品力与品牌信誉挑战 - 光明项目曾因质量减配遭业主质疑 销售表现未达预期 [15] - 深圳首作运营能力受考验 影响后续跨区域拿地决策效率 [13][14] - 沙井项目被寄予打造区域标杆的期望 但产品兑现力待验证 [21][23]