上礼拜一，港资瑞安房地产一纸公告，让上海豪宅圈心头一紧。 公司把新天地板块的"顶流"——翠湖天地五期一套213平的房子，以3050万的总价，卖给了CEO的家属，算下来单价14.26万/平。到目前为止，网上房地产 数据显示，这个房源还没网签。 这笔交易最刺眼的地方，在于它重新锚定了"塔尖"豪宅的价格。 这价格一夜之间回到了翠湖天地五期2021年的开盘价。比同小区的二手房低。甚至，比法拍房，都还要低。 这就像茅台官方突然按出厂价向内部放货，让市场上那些囤货待涨的"信仰"，晃了三晃。 | 编号 | 预售许可证/房地产权证 | 开盘日期 | 总言数 | | --- | --- | --- | --- | | 023467 | 沪(2022)黄字不动产权第005213号 | 2022-10-27 | 262 | | 022697 | 黄浦房管(2021)预字0000233号 | 2021-10-14 | 106 | | 021773 | 黄浦房管(2020)预字0000104号 | 2020-06-24 | 132 | 在新天地板块，乃至整个上海豪宅市场，翠湖天地系列有着风向标意义。 N年前开始，瑞安通过旧改拿地，建成 ...

核心观点 - 上海新天地板块豪宅翠湖天地五期近期出现两笔引人注目的交易，一笔为公司高管家属以约3050万元人民币购买一手房，另一笔为总价1.08亿元人民币的大平层成交，凸显了该顶级豪宅项目在市场价格深度调整背景下依然坚挺的稀缺价值与市场热度[2] - 尽管项目在2020年及2021年开盘时认购火爆（第二批次认购率达441.5%），但至今仍有房源可售，原因在于部分房源为承担特定展示功能的“交付标准单元”，未在常规销售期对外出售[2][4] - 项目二手房价格显著高于一手备案价，存在价格倒挂现象，当前二手房挂牌单价在25.4万至31.2万元/平方米之间，预计未来解禁后挂牌单价将常见于27万至28万元/平方米，而一手备案均价为16.5万元/平方米，为买家提供了显著的潜在利润空间[2][4][7][11] 项目交易详情 - 瑞安房地产执行董事兼行政总裁王颖的家属以约3050万元人民币购买了一套翠湖天地五期的一手房，该交易为关联交易，公司预计获利约536.2万元人民币[2] - 该项目同期以1.08亿元人民币的总价成交了一套389平方米的大平层房源[2] - 关联交易涉及的房源为项目留存的“交付标准单元”，因其承担特定的展示功能，故在销售期并未对外出售[4] - 该房屋交易严格遵循“一房一价”政策，成交价格即为该房源备案价[11] 项目历史销售与市场状况 - 翠湖天地五期共244套房源，分两批次开盘：第一批次135套房源于2020年6月开盘，第二批次106套房源于2021年10月开盘，均价均为16.5万元/平方米[2][4] - 第二批次开盘时，上海已实施新房摇号计分制，项目最终有281组客户达到102.24分的入围分数线，认购率达到441.5%[4] - 新天地板块豪宅价格坚挺，翠湖天地四期、五期是板块内单价标杆[5] - 目前翠湖天地五期在二手房平台有3套在售房源，挂牌单价分别为25.4万元、28.1万元和31.2万元/平方米[7] - 中介判断，翠湖天地五期解禁后，挂牌单价27万元至28万元/平方米将比较常见，特殊户型价格更高[11] - 当前翠湖天地四期和五期的上车门槛约为4000万元人民币，五期门槛更高[11] 板块市场活跃度 - 新天地片区（包括翠湖天地一至五期等）月度成交量能达到10套左右，截至12月报道时当月已成交五六套[11]