报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 避险情绪主导债市，美债收益率显著回落，中资美元债表现较佳，原油价格因地缘冲突大幅上涨，债市短期或维持波动，两会召开将影响债市定价 [1] 根据相关目录分别进行总结 离岸市场 - 中资美元债发行清淡，离岸人民币债发行旺盛，受人行 500 亿央票发行带动全周共发行 655 亿人民币 [2] - 美债收益率明显回落，10 年期和 2 年期美债收益率上周分别下行 15 个和 10 个基点至 3.94%和 3.37%，市场被避险情绪主导 [2][3] - 美国 1 月 PPI 同比上涨 2.9%，核心 PPI 同比上涨 3.6%，均超预期，早前公布的 2025 年 12 月美国 PCE 物价指数也高于预期 [3] - 美伊谈判不顺、军事行动及封锁海峡等事件，使原油价格上涨，影响通胀，降低美联储 3 月降息可能性 [3] - 上周中资美元债表现佳，彭博巴克莱中资美元债总回报指数全周涨 0.4%，利差走阔 1 个基点，高评级和高收益指数分别有不同涨幅和利差变化 [3] 在岸市场 - 春节后人行通过逆回购操作净回笼短期流动性 6114 亿人民币，通过 MLF 超额续作净投放长期资金 3000 亿元 [4] - 银行间资金利率较春节前回升，7 天存款类机构质押式回购加权利率和 7 天银行间质押式回购加权利率分别上升 18 个和 16 个基点至 1.50%和 1.51% [4] - 3 年期和 10 年期国债收益率分别较春节假期前持平和上行 2 个基点至 1.38%和 1.82%，周一境内利率债市受避险情绪提振，各期限国债收益率普遍回落 [4] - 两会本周召开，将公布 2026 年经济目标等并释放货币政策信号，债市料将定价 [4] 近期中资新发行美元债券一览 - 新城环球有限公司发行票面利率 11.8%、金额 35500 万美元的债券，到期日为 2029 年 3 月 9 日，标普评级为 B- [7] 附录：中资美元债列表 - 包含众多发行人的中资美元债信息，如中国建设银行亚洲股份有限公司、中国工商银行股份有限公司等，涉及票面利率、发行金额、评级、到期日等内容 [17][18][19]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为3000万美元，股份12亿股，面值0.0025美元[1] - 上月底和本月底已发行股份（不含库存）及总数均为8027265324股，库存为0[2] 公众持股 - 适用公众持股量门槛为已发行股份（不含库存）的25%[3] - 截至本月底已符合适用的公众持股量要求[3]

文章核心观点 - 2025年零售商业物业市场正经历深刻的结构性调整，不同背景与战略的企业呈现出截然不同的生存图景 [3][30] 港资房企：巨头的守成与求变 - **新鸿基地产**：2025财年连同合营及联营公司录得净租金收入183.92亿港元，抗风险能力强 通过引入内地人气品牌、升级会员计划等，香港商场出租率维持在95% 内地项目通过引入流量餐饮应对挑战 迎来项目爆发期，香港西沙GO PARK已开业，观塘Scramble Hill及上海ITC Maison、TODTOWN天荟将入市 [4][31] - **太古地产**：2025上半年营收同比增长20% 内地零售销售额较2019年同期高出70%，香港商场维持满租 市场分化显著，上海兴业太古汇引入路易威登地标后销售额暴涨13.5%，广州太古汇则下跌2.1% 加速战略调整，斥资21亿扩容广州太古汇至18万㎡，并以15万㎡的聚龙湾太古里布局“滨水潮流轻奢” [7][34] - **恒隆地产**：2025年内地10座商场整体收入持平，但城市分化明显 大连恒隆广场(+10%)、无锡恒隆广场(+8%)、昆明恒隆广场(+7%)增长，而武汉(-36%)、沈阳(-37%)大幅下滑 转向精细化运营，核心在于加码杭州恒隆广场，以20年33亿元租下4.2万㎡空间，将展示面从90米拓至290米，零售总体量跃升至约15万平方米 [9][36] - **领展**：面对港人北上消费的结构性转变，采取务实求稳策略 香港引入内地餐饮并完成资产提升，内地聚焦B1层“Foodie+”美食街改造，以高频刚需业态对冲租金压力 在管理层过渡期强化“烟火气”业态稳住基本盘 [11][38] - **嘉里建设**：2025年上半年净利润下滑22%，但负债率严控在40%，手握4970万平方呎土储 内地大本营上海的重点项目浦东巨峰路TOD项目PRISMA新嘉中心已封顶，预计2026年上半年亮相 [13][40] - **瑞安房地产**：公司韧性高度依赖上海，78%的租金收入来自上海项目 上海蟠龙天地以“城市微度假”概念，开业两年累计吸引超4500万人次客流，日均客流达5.55万人次 非上海项目贡献度不足，制约全国化布局想象空间 [16][43] 内地企业：存量焕新成增长动力 - **龙湖集团**：主动“踩刹车”，用三年半时间压降有息负债600亿，融资成本降至3.58%的历史低点 通过“一店一策”精细化运营稳增长，如南宁青秀天街开业三天客流68万，22岁的重庆北城天街改造引入超100家头部品牌 已累计投入近3亿元对存量项目进行升级改造 [18][45] - **华润万象生活**：2025上半年商业航道收入32.67亿元，同比增长14.6%，毛利率达66.1% 业主端NOI（营运净收入）破百亿，增长18% 零售额1220亿元，增长21.1%，接近2022年全年水平 125座在营购物中心中，104个跻身当地销售额前三 上半年新开4个项目平均开业率超91%，第三方接管项目调改后零售额增长超30% [21][48][49] 地方龙头：高端坚守与大众突围 - **青岛海信广场**：1997年开业，历经28年仍稳居“山东第一重奢场”，最高年销售额超60亿元 通过首创会员制、极致服务与情绪价值营造，构建了难以复制的运营体系 [24][51] - **利群集团**：代表“百货+超市”的大众化扩张路径，靠自建供应链和价格战成就区域霸主，年销售额一度突破百亿 2018年进入华东进行全国布局，但受跨区域整合压力及大卖场业态不景气影响，业绩自2019年起持续下滑，跌出百亿阵营 [26][53]

港股市场开盘表现 - 恒生指数开盘跌0.25%，报26501.2点 [1] - 恒生科技指数开盘跌0.19%，报5350.25点 [1] - 国企指数开盘跌0.08%，报9025.6点 [1] - 红筹指数开盘涨0.21%，报4347.39点 [1] 大型科技股表现 - 港股大型科技股多数下跌，阿里巴巴-W跌1.8%，腾讯控股跌0.38%，京东集团-SW跌0.85%，美团-W跌0.61% [3] - 网易-S逆势涨1.83%，小米集团-W、快手-W、哔哩哔哩-W平开 [3] - 美股大型科技股多数收跌，英伟达跌3.27%，亚马逊跌1.78%，Meta跌1.30%，微软跌1.02%，谷歌A跌1.01% [4] - 苹果收涨0.09%，特斯拉涨2.70% [4] 市场分析与展望 - 华泰证券研报指出，港股上周先扬后抑，市场波动依然较高 [3] - 上周市场反弹催化包括全球“再通胀”交易与AI国产应用升级，带动有色等资源品、国产算力链与部分软件反弹 [3] - AI格局变化及电商巨头内卷担忧压制了权重股表现 [3] - 本周适逢春节假期，影响市场的主要因素或来自美股、春节期间消费、AI进展等 [3] - 美股短期内或延续AI主线分化和高低切特征，对市场风偏影响中性 [3] - 国内消费高频数据和AI模型等已有新进展 [3] - 建议均衡配置，短期重点关注直接受益于AI进展的存储等半导体硬件、特色消费α以及电气设备 [3] 美股及中概股表现 - 上周五，道琼斯指数涨0.10%，报49,500.93点；标普500指数涨0.05%，报6,836.17点；纳斯达克指数跌0.22%，报22,546.67点 [3] - 纳斯达克中国金龙指数收跌0.3%，热门中概股多数下跌 [4] - 好未来涨超3%，新东方、网易涨超2%，百胜中国、知乎涨超1% [4] - 哔哩哔哩跌超1%，百度跌超2%，爱奇艺跌超4% [4] 行业与监管动态 - 市场监管总局约谈阿里巴巴、抖音、百度、腾讯、京东、美团、淘宝闪购等平台企业，要求严格遵守相关法律法规，规范平台促销推广行为 [5] - 阿里旗下千问APP推出春节大免单活动，2月6日活动第一天的实际订单达到1500万单，是原来预计的15倍 [5] - 伯克希尔-哈撒韦将于本周二前提交13F季度持仓文件，市场关注沃伦·巴菲特卸任CEO前最后一个季度的操作 [5] - 截至去年第三季度末，伯克希尔前六大持仓包括美国运通、可口可乐等，苹果和美银被明显减持，公司现金储备创新高 [5] - 群核科技获得中国证监会境外发行上市备案通知书，拟发行不超过约3.12亿股境外上市普通股并在香港联合交易所上市 [6] 公司运营数据 - 中远海能与船厂订立造船合约，建造一艘乙烯船和十八艘油轮，总代价为人民币78.82亿元 [7] - 中国神华1月煤炭销售量为3320万吨，同比增长9.9%；总售电量为209.6亿千瓦时，同比增长34.4% [7] - 中国南方航空1月客运运力投入同比下降1.10%，旅客周转量同比下降2.86%，客座率为83.26%，同比下降1.51个百分点 [7] - 中国东方航空1月客运运力投入同比下降3.54%，旅客周转量同比下降1.03%；客座率为85.01%，同比上升2.16个百分点 [7] - 中国电力附属公司订立三份独立的总承包合同，涉资7.68亿元 [7] - 汇通达网络完成收购金通灵25%股权，加速推进“产销一体化”战略落地 [7] - 中广核新能源1月完成发电量1647.8吉瓦时，同比增加7.9% [8] 房地产销售数据 - 富力地产1月合同销售收入共约7.2亿元，同比减少8.05% [9] - 合生创展集团1月合同销售金额为约5.91亿元，同比增长24.95% [10] - 合景泰富集团1月合同销售为3.25亿元，同比减少35.3% [11] - 建业地产1月合同销售额3.98亿元，同比减少31.1% [12] 公司财务表现 - 上海复旦2025年营业总收入约39.82亿元，同比增长10.92%；净利润约2.32亿元，同比减少59.42% [12] - 瑞安房地产发盈警，预期2025年度股东应占净亏损介乎17亿元至18亿元 [12]

核心财务表现 - 公司预期2025年度股东应占亏损净额介于17亿元至18亿元（人民币），而2024年同期为股东应占溢利净额1.8亿元，业绩由盈转亏 [1][2] - 预计亏损主要由于集团投资物业的公平值减值以及未出售存货的减值拨备 [1][2] - 剔除上述重估及拨备的影响，公司预计2025年度将录得核心溢利 [1][2] 资产与财务影响 - 上述重估及拨备对公司综合总资产（以归属基准计算）的预计影响为2%至3% [1][2] - 重估向下调整属于非现金项目，不会减少现金流，因此不会直接影响公司的流动性 [1][2] - 公司预计2025年年底的总银行结余及现金将高于2025年6月30日的水平 [1][2] - 集团净资产负债率预计将维持稳定，约为52% [1][2] 行业前景与公司策略 - 中国房地产市场仍然疲弱，公司对近期业务前景保持谨慎态度 [1][2] - 房地产行业整体流动性可能仍将保持紧张 [1][2] - 公司将继续审慎管理其财务，并审查及采取最佳策略，以维持长期增长 [1][2]

恒生指数系列季度检讨结果 - 恒生指数公司宣布截至2025年12月31日的季度检讨结果，所有变动将于2026年3月6日收市后实施，并于2026年3月9日起生效 [1] 恒生指数变动 - **纳入3只新成份股**：宁德时代 (03750)、洛阳钼业 (03993)、老铺黄金 (06181) 将被纳入恒生指数成份股 [1][2] - **成份股数量增加**：成份股数目将由88只增加至90只 [1][2] - **剔除1只成份股**：中升集团控股有限公司 (00881) 将被剔除 [4] 恒生中国企业指数变动 - **纳入2只新成份股**：贝壳-W (02423) 和地平线机器人-W (09660) 将被纳入恒生中国企业指数 [5][6] - **成份股数量维持不变**：成份股数目维持50只 [5] - **剔除2只成份股**：华润啤酒 (00291) 和中国蒙牛乳业有限公司 (02319) 将被剔除 [5][7] 恒生科技指数变动 - **成份股无变动**：恒生科技指数成份股没有变动 [8] - **成份股数量维持不变**：成份股数目维持30只 [8] 恒生综合指数变动 - **成份股数量增加**：成份股数目由507只增加至532只，净增加25只 [9][10] - **纳入大量新成份股**：东亚银行 (00023)、国富量子 (00290)、俄铝 (00486)、周大福创建、文远知行-W (00800)、OSL集团 (00863)、滴普科技 (01384)、耀才证券金融 (01428) 等公司被纳入 [9][11] - **继续纳入新成份股**：包括三一重工-H (06031)、京东工业 (07618)、赛力斯集团-H (09927)、荣昌生物制药等在内的多只股票被纳入 [12][13] - **剔除多只成份股**：瑞安房地产 (00272)、百富环球科技 (00327)、越秀房地产投资信托基金 (00405)、北京首都国际机场-H (00694)、网龙网络控股 (00777)、神州数码控股 (00861) 等公司被剔除 [14] - **继续剔除成份股**：包括福莱特玻璃集团-H、绿城管理控股 (09979) 等在内的多只股票被剔除 [15]

恒生指数系列季度检讨结果 - 恒生指数成份股数目由88只增加至90只 [1] - 纳入宁德时代H股、洛阳钼业H股、老铺黄金H股三家公司 [1] - 剔除中升控股 [1] 恒生指数新纳入成份股详情 - 宁德时代H股 (代号: 3750) 被纳入恒生工商业分类指数 [2] - 洛阳钼业H股 (代号: 3993) 被纳入恒生工商业分类指数 [2] - 老铺黄金H股 (代号: 6181) 被纳入恒生工商业分类指数 [2] - 截至2月13日收盘，宁德时代H股报517.5港元/股，下跌1.99% [3] - 截至2月13日收盘，洛阳钼业H股报21.72港元/股，下跌6.94% [3] - 截至2月13日收盘，老铺黄金报738.5港元/股，下跌3.97% [3] 恒生中国企业指数调整 - 成份股数目维持50只不变 [3] - 加入贝壳-W (代号: 2423) 和地平线机器人-W (代号: 9660) 两只股票 [3][4] - 剔除华润啤酒 (代号: 00291) 和蒙牛乳业 (代号: 02319) 两只股票 [3][7] 恒生综合指数调整 - 加入东亚银行等53只股票，同时剔除瑞安房地产等28只股票 [7] - 调整后成份股数目由507只增加至532只，增长25只 [7] 恒生科技指数及其他信息 - 恒生科技指数成份股此次没有变动，数目维持30只 [7] - 所有变动将于2026年3月6日收市后实施，并于2026年3月9日起生效 [7]

恒生指数系列季度检讨结果 - 恒生指数公司宣布截至2025年12月31日的季度检讨结果，所有变动将于2026年3月6日收市后实施，2026年3月9日起生效 [1] 恒生指数成份股变动 - 恒生指数成份股加入宁德时代(03750)、洛阳钼业(03993)、老铺黄金(06181)等3只股票，均属于恒生工商业分类指数 [1][2] - 恒生指数成份股剔除中升控股(00881)1只股票，该股属于恒生工商业分类指数 [1][2] - 调整后，恒生指数成份股数目由88只增加至90只 [1] - 新加入的老铺黄金在2026年以来股价累计涨幅接近两成 [1] 恒生中国企业指数成份股变动 - 恒生中国企业指数成份股数目维持50只不变 [2] - 成份股加入贝壳-W(02423)和地平线机器人-W(09660)2只股票 [2][3] - 成份股剔除华润啤酒(00291)和蒙牛乳业(02319)2只股票 [2][5] 恒生综合指数成份股变动 - 恒生综合指数加入东亚银行(00023)等53只股票，剔除瑞安房地产(00272)等28只股票 [5] - 调整后，恒生综合指数成份股数目由507只增加至532只，净增长25只 [5] 恒生科技指数及其他信息 - 恒生科技指数成份股此次没有变动，成份股数目维持30只 [6] - 截至2025年12月底，跟踪相关恒生指数的产品资产管理规模合计约为1177亿美元 [6] - 指数调整重点纳入了新能源、新消费、生物科技等新经济企业，逐渐降低了传统行业的权重占比 [6]

公司经营与合同公告 - 中国电力附属公司订立三份独立总承包合同，总金额达7.68亿元人民币 [1] - 汇通达网络完成收购金通灵25%股权，以加速推进其“产销一体化”战略落地 [1] - 应星控股正在探索建立AI基础设施及SaaS能力，以支持其AI驱动业务计划 [5] - 盈证国际决定布局人工智能及产业数字化转型新业务，聚焦产融数字化领域 [5] - 新秀丽建议寻求股东批准双重上市股份发行授权 [5] 月度运营数据 - 中广核新能源1月完成发电量1647.8吉瓦时，同比增长7.9% [1] - 中国神华1月煤炭销售量3320万吨，同比增长9.9%，总售电量209.6亿千瓦时，同比增长34.4% [7] - 中国南方航空1月客运运力投入同比下降1.10%，旅客周转量同比下降2.86%，客座率83.26%，同比下降1.51个百分点 [7] - 中国东方航空1月客运运力投入同比下降3.54%，旅客周转量同比下降1.03%，客座率85.01%，同比上升2.16个百分点 [7] 月度销售数据 - 富力地产1月合同销售收入约7.2亿元人民币，同比减少8.05% [1] - 合生创展集团1月合同销售金额约5.91亿元人民币，同比增长24.95% [1] - 合景泰富集团1月合同销售3.25亿元人民币，同比减少35.3% [1] - 建业地产1月合同销售额3.98亿元人民币，同比减少31.1% [1] 年度财务业绩与预告 - 上海复旦2025年营业总收入约39.82亿元人民币，同比增长10.92%，净利润约2.32亿元人民币，同比减少59.42% [2] - 瑞安房地产发盈警，预期2025年度股东应占净亏损介乎17亿元至18亿元人民币 [2] - 圆通国际快递发盈警，预期2025年度净亏损约1.45亿港元至1.54亿港元 [3] - 百盛集团发盈警，预期2025年度股东应占亏损约1.86亿元人民币 [3] - IFBH预计2025年净利润同比减少约27%至32% [4] 股份回购动态 - 小米集团斥资9836.37万港元回购270万股，回购价格区间为36.30至36.48港元 [6] - 吉利汽车斥资2690.81万港元回购159.5万股，回购价格区间为16.71至16.98港元 [6] - 网易云音乐斥资1495.83万港元回购9.2万股，回购价格区间为160.3至166.5港元 [6] - 金山软件斥资1999.84万港元回购72.5万股，回购价格区间为27.38至27.76港元 [6]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 2026年1月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比由负转正 [1] - 央行释放降再贷款利率、降商业用房首付比例等利好 [1] - 当前房地产行业仍然面临一定压力，但2026年全年板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [5] - 预计2026年可能出现两个拐点：一季度末左右的“政策拐点”和四季度左右的“基本面拐点” [5] 新房成交 - 1月40城新房成交面积716.8万平，环比下降42.3%，同比下降22.0%，同比降幅较上月收窄10.1个百分点 [5][14] - 一线城市：1月新房成交面积187.2万平，环比下降36.0%，同比下降14.0%，同比降幅较上月收窄14.8个百分点 [5][15] - 二线城市：1月新房成交面积349.9万平，环比下降50.5%，同比下降18.1%，同比降幅较上月收窄13.6个百分点 [5][15] - 三四线城市：1月新房成交面积179.8万平，环比下降25.6%，同比下降41.1%，同比降幅较上月扩大2.1个百分点 [5][15] - 具体城市表现：四个一线城市同环比均下滑；二线城市中仅青岛、苏州、福州新房成交同比上涨；三四线城市中宝鸡、吉安、江门、清远同环比均提升 [5][15][20] 二手房成交 - 1月18城二手房成交面积799.4万平，环比下降2.0%，同比上升9.0%，同比增速较上月提升41.3个百分点 [5][21] - 各能级城市二手房成交同比增速均由负转正：一线城市同比增速15.0%，二线城市同比增速2.5%，三四线城市同比增速16.0% [5][21] - 具体城市表现：一线城市中，北京同比+15%、环比-9%，深圳同比+14%、环比+5%；二线城市中，杭州、青岛、厦门同环比均正增长 [5][21][27] 新房库存与去化 - 截至1月末，跟踪的12城新房库存面积为1.13亿平，环比下降0.4%，同比下降6.3% [1][28] - 整体去化周期为18.1个月，环比上升0.3个月，同比上升3.8个月 [1][28] - 分能级看：一、二、三四线城市去化周期分别为18.9、15.2、35.9个月 [28][35] - 具体城市表现：跟踪的所有城市中仅上海、杭州、福州去化周期在12个月以内 [1][28][42] 房企销售 - 百强房企1月实现全口径销售额1822亿元，同比下降24.7%（前值：-27.9%），降幅收窄；权益口径销售额1286亿元，同比下降28.5%（前值：-26.7%），降幅扩大 [2][80] - 1月各梯队房企权益销售同比降幅均扩大：CR5、CR10、CR20、CR50权益口径销售额同比增速分别为-6.9%、-16.2%、-20.8%、-25.8% [80][81] - TOP20房企中，1月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+1373%）、中建壹品（+320%）、邦泰（+123%）、中建东孚（+49%）、中海（+21%）、金茂（+13%）、绿地（+6%）、华润（+0.4%） [2][81] 土地市场 - 1月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.30亿平，环比下降76.5%，同比下降20.2% [45][56] - 全国成交土地平均楼面价879元/平，环比下降36.8%，同比下降20.9%；平均土地溢价率为2.87%，环比上升0.86个百分点，同比下降4.34个百分点 [59][65][67] - 住宅类用地：全国成交土地建面2377万平，环比下降87.7%，同比下降33.4%；平均楼面价2813元/平，环比下降0.6%，同比下降20.5%；平均溢价率3.09%，环比上升1.06个百分点，同比下降6.74个百分点 [45][60][70][74] 房企投资与融资 - 百强房企1月全口径拿地金额579亿元，同比下降49.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为32%，环比提升9个百分点，同比下降16个百分点 [88][91] - 1月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计396亿元，同比下降26%，环比增长7%，平均发行利率3.50%，同比提升0.95个百分点，环比提升0.94个百分点 [5][93] - 具体发债房企：首开、中海、首创、华润发行债券规模较大，分别为28.5、25、20、20亿元 [5][93] - 债券到期：2026年全年行业国内外债券到期规模7157亿元，其中3、6、7月是到期小高峰，到期规模分别为779、1035、924亿元 [5] 政策动态 - 中央层面：1）央行降低保障性住房再贷款利率0.25个百分点至1.25% [5]；2）将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% [5]；3）换房个税退税政策延续至2027年底 [5]；4）首批8只商业不动产REITs申报至交易所，预计募集总额314.7亿元 [5]；5）多家房企据报已不被要求每月上报“三条红线”指标 [5] - 地方层面：广东、吉林、山东、重庆调降商业用房贷款首付比例；杭州、上海、苏州发布“十五五”规划建议；多地优化公积金贷款政策；南京、银川等地发放购房补贴 [5] 板块表现与投资建议 - 1月房地产板块绝对收益为4.3%，相对收益（相对沪深300）为2.7%，主要驱动因素为情绪切换、板块轮动以及首批商业不动产REITs申报等事件 [5] - 投资主线建议关注三条：1）基本面稳定、在一二线核心城市布局的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 [5]；2）连续在销售和拿地上有突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5]；3）积极探索新消费场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]