新政后深圳楼市整体成交表现 - 2025年第37周（9月8日—14日）深圳新房住宅成交589套，环比增长约17% [2] - 同期二手房录得1554套，环比增长15.4% [2] - 新政后市场各类购房需求被激活，购房者信心增强，开发商加紧布局销售节点 [2] 外地及港澳台客户需求变化 - 新政大幅降低购房门槛，非深圳户口可在罗湖、宝安（除新安街道）等区域直接购房，限购两套 [3] - 京基璟誉府项目来访量同比增长约40%，成交量同比增长约30%，外地客户占比约10%至15% [3] - 出现东莞、长沙等湾区或外区客户的自住加投资型需求，以及港澳台客户的养老、政策咨询需求 [3][4] 本地客户决策行为变化 - 需求明确的本地客户决策速度和信心明显提升，具备条件的客户决策速度加快 [5] - 沙井、光明等区域新增刚需客户，出现当天来访、当天成交的情况，客户成交周期显著缩短 [5] 罗湖区市场反应 - 罗湖区作为放开限购区域，看房量环比上涨29%，签约量上涨超25% [6] - 罗湖区二手房表现突出，中介带看量增长约40%，成交量增长约一倍 [6] - 区域优势包括三个口岸、64.6%的城市绿化率及优质教育资源，吸引如惠州等外地客户 [6] 其他区域市场表现 - 福田、宝安、龙华、龙岗等区域门店看房量上涨均超10% [6] - 宝安、光明、福田、南山等区域门店签约量有不同程度上涨 [6] - 福田区金地环湾城项目周度来访量提升约10% [7] - 龙华坂田片区新房和二手房整体带看量提升20%多，成交量提高5%至10% [7] 开发商推盘与营销策略 - 开发商积极把握“金九”窗口期，卓越集团预计9月底推出两个新住宅项目，合计超390套房源 [8] - 金地环湾城预计9月底加推283套住宅，中海与华润联合开发的南山区豪宅项目也在筹备中 [8] - 罗湖区新房项目因客户范围变广而“未卖先热”，暂无促销必要；龙华区楼盘则考虑降价、加佣等策略冲刺销售 [9] 政策影响与市场展望 - 新政通过分区调控、成本降低、资格扩容的组合拳，短期内显著激活市场 [9] - 非核心区域呈现量价齐升，核心区域温和回暖，政策精准切中“外围去库存、核心稳预期”的痛点 [9] - 预计新政将为“金九银十”楼市旺季奠定基础 [9]