文章核心观点 - 成都新房市场结构正发生显著变化，130平方米以下的中小户型产品凭借新规带来的高得房率、全功能设计和价格优势，成为市场主流，并成功分流了部分二手房市场需求 [3][4][9][16] 市场趋势与产品结构变化 - 成都新房面积正在变小，近期多个新入市项目将130平方米以下面积段产品作为布局重点 [3][5] - 根据克而瑞数据，今年成都130平方米以下的成交占比已近4成，凸显了首改刚需产品的竞争力 [3][12] - 具体来看，110-120平方米区间成交占比约16%，120-130平方米区间占比约16.5%，100-110平方米占比约8% [12] - “银十”待推房源中，130平方米内户型供应占比较上半年又有提升，成为开发商布局重点 [14] 新规产品设计与竞争优势 - 新规允许将阳台、飘窗等附属空间计容上限提至项目住宅计容面积的20%，使得开发商能在130平方米以下的计容面积内实现以往大户型才有的设计 [9] - 新规产品形成了“小面积、高实得、全功能”的优势，例如在约110平方米户型中通过附属空间拓展，可实现与传统130平方米产品相近的得房率，而总价降低约15%-20% [9][14] - 具体项目案例如：锦樾序约112平方米四房实现五开间朝南；高新锦曜108平方米户型实现横厅加标准四房；金周路TOD·国宾九玺127平方米户型拥有6.8米大横厅；新希望D23国宾117平方米户型拥有约7米开间大横厅 [7] - 产品升级叠加公共配套优化，精准契合了刚需、首改群体的核心需求 [9] 市场需求与客户画像 - 首改群体的典型特征是预算有限但需求不低，新规产品恰好解决了其希望改善居住空间又面临置换成本压力的矛盾 [14] - 在二圈层和三圈层，120平方米以下户型本就是成交主力，新规带来的品质提升进一步巩固了其市场地位 [14] - 即便在一圈层，110-119平方米新规产品也凭借“近地铁、强配套、高实得”的组合优势，成为年轻首改群体的首选 [14] 对二手房市场的影响与分流 - 新规催生的新房产品对二手房市场产生了分流效应，主城区中小面积段新规新房对首改客户有很强吸引力 [16] - 对比之下，许多二手房得房率在80%以下且配套设施老化，产品力不及新规新房，且新房在优惠后实得价格也具备竞争优势 [17] - 克而瑞四川数据显示，9月成都中心城区二手住宅成交1.54万套，环比增长9%，同比增长37%，成交均价为15218元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨3.5%，但9月成交量低于近一年平均水平 [17] - 9月成都二手房成交主力套均面积在100-120平方米以内，市场需求结构在“二手控总价”框架内，开始向单价更高、位置更好、品质更好的房源倾斜 [17] - 总价在300万级的二手房面临考验，若非地段不可替代，买家会对比区域新房，导致部分业主为加速成交主动下调价格3%-5%，与新规产品直接竞争的房源议价空间已扩大至10%左右 [19] - 预计未来市场分化将持续，形成“老旧房源降价出清、次新房源品质竞争”的格局 [19]