成都房地产市场结构性变化 - 新房市场呈现豪宅化趋势，套均面积和总价持续攀升 成都新房市场套均成交面积连续多年保持在130平方米以上，2025年套均面积约131.27平方米[8] 中心城区豪宅当道，单套面积动辄300至400平方米[8] 热门“5+2”区域新房套均总价自2020至2024年间上涨30万至180万元不等，2025年仍在上涨[8] 以锦江区为例，新房成交均价从2020年不足350万元攀升至2025年11月末的超750万元，均价约5.28万元/平方米[9] - 高端豪宅市场进入上行周期，成交量显著增长 成都千万元级一手豪宅成交量从2022年的385套，增长至2024年的1143套[10] 2025年前11月，千万元级一手豪宅成交1231套，已全面超越2024年全年总量[10] - 新房市场与二手房市场形成差异化格局，满足不同需求 新房市场有效匹配改善性需求释放，核心区域库存多保持在10个月以下，库存水平合理[10] 二手房市场主要承接刚需客群，成交套均面积始终保持在95平方米左右，与新房市场差异明显[10] 成都自2022年进入存量房市场，当年二手房成交12.78万套超越新房的11.50万套[10] 此后二手房成交量持续攀高，2025年达233954套，创下最高纪录[10] - 预算有限的刚需及刚改群体转向二手房市场 随着主城新房市场逐渐豪宅化，预算有限的刚需及刚改群体转而涌入二手楼市“淘房”[10] 案例显示，有购房家庭因300万元预算在新房市场选择有限，同时考虑价格合适的次新房[1][4][6] 具体楼盘销售情况 - 金茂晓棠项目以高实得率和优惠活动吸引改善型客户 项目二期119平方米、136平方米四房户型实得率均超过110%，均价2.2万元/平方米[4] 项目推出元旦优惠，例如136平方米房源总价约315万元，优惠后价格约310万元[4] 项目累计销售套数已超过1700套，二期清水房均价已与一期精装房价格（2.2万—2.5万元/平方米）相差不大[4] - 购房者决策谨慎，对比多个项目且不急于处置旧资产 案例中的购房家庭在三天内看了近10个新房和二手房项目[2] 该家庭对现有旧房出售持观望态度，因价格低于预期（2025年初能卖150万元，现最低120万元）而不愿低价出售[6]

文章核心观点 - 成都新房市场结构正发生显著变化，130平方米以下的中小户型产品凭借新规带来的高得房率、全功能设计和价格优势，成为市场主流，并成功分流了部分二手房市场需求 [3][4][9][16] 市场趋势与产品结构变化 - 成都新房面积正在变小，近期多个新入市项目将130平方米以下面积段产品作为布局重点 [3][5] - 根据克而瑞数据，今年成都130平方米以下的成交占比已近4成，凸显了首改刚需产品的竞争力 [3][12] - 具体来看，110-120平方米区间成交占比约16%，120-130平方米区间占比约16.5%，100-110平方米占比约8% [12] - “银十”待推房源中，130平方米内户型供应占比较上半年又有提升，成为开发商布局重点 [14] 新规产品设计与竞争优势 - 新规允许将阳台、飘窗等附属空间计容上限提至项目住宅计容面积的20%，使得开发商能在130平方米以下的计容面积内实现以往大户型才有的设计 [9] - 新规产品形成了“小面积、高实得、全功能”的优势，例如在约110平方米户型中通过附属空间拓展，可实现与传统130平方米产品相近的得房率，而总价降低约15%-20% [9][14] - 具体项目案例如：锦樾序约112平方米四房实现五开间朝南；高新锦曜108平方米户型实现横厅加标准四房；金周路TOD·国宾九玺127平方米户型拥有6.8米大横厅；新希望D23国宾117平方米户型拥有约7米开间大横厅 [7] - 产品升级叠加公共配套优化，精准契合了刚需、首改群体的核心需求 [9] 市场需求与客户画像 - 首改群体的典型特征是预算有限但需求不低，新规产品恰好解决了其希望改善居住空间又面临置换成本压力的矛盾 [14] - 在二圈层和三圈层，120平方米以下户型本就是成交主力，新规带来的品质提升进一步巩固了其市场地位 [14] - 即便在一圈层，110-119平方米新规产品也凭借“近地铁、强配套、高实得”的组合优势，成为年轻首改群体的首选 [14] 对二手房市场的影响与分流 - 新规催生的新房产品对二手房市场产生了分流效应，主城区中小面积段新规新房对首改客户有很强吸引力 [16] - 对比之下，许多二手房得房率在80%以下且配套设施老化，产品力不及新规新房，且新房在优惠后实得价格也具备竞争优势 [17] - 克而瑞四川数据显示，9月成都中心城区二手住宅成交1.54万套，环比增长9%，同比增长37%，成交均价为15218元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨3.5%，但9月成交量低于近一年平均水平 [17] - 9月成都二手房成交主力套均面积在100-120平方米以内，市场需求结构在“二手控总价”框架内，开始向单价更高、位置更好、品质更好的房源倾斜 [17] - 总价在300万级的二手房面临考验，若非地段不可替代，买家会对比区域新房，导致部分业主为加速成交主动下调价格3%-5%，与新规产品直接竞争的房源议价空间已扩大至10%左右 [19] - 预计未来市场分化将持续，形成“老旧房源降价出清、次新房源品质竞争”的格局 [19]

成都楼市“银十”市场热度 - 国庆长假期间成都多个楼盘售楼处到访量和成交量明显增加，传统楼市旺季供应量加大配合利好措施或带来更多需求释放 [1] - 部分项目如新希望D23风华在9月销售40多套后处于清盘阶段，国庆期间推出特惠一口价及1个点优惠 [4] - 中建·匠宸元启项目虽未正式亮相但已冻资180多组，预计10月底推出128套房源 [4] 典型项目销售表现 - 万科·锦上扬华项目国庆假期客户到访量达日常周末两倍，项目今年1月底开盘当天销售120套，月均流速80套左右，累计完成一半去化 [5][8] - 高线公园现房叠拼产品10月3日单日销售3套，华润置地天宸上院10月2日及3日分别成交4套和3套，金茂晓棠假期前两天吸引近千人次到访 [8] - 部分旧规产品如高庐·紫云悦到访情况不理想，尽管其清水销售价格不及精装项目一半 [4] 房企促销与区域活动 - 中铁建成都区域国庆期间旗下10个在售项目推出限时优惠及特价房，招商成都旗下6个项目推出优惠且老带新业主最高可得10万元佣金 [8] - 成都万科于10月5日开启社区疗愈节，部分项目如高投万科·高新锦曜冻资可享3%特惠 [8] - 成华、新都、新津、龙泉驿等区域在9月26日至10月8日举办房产活动，如新津集中展销10个优质楼盘，龙泉驿推出购房补贴延续至年底及车位购置补贴3%等举措 [9] 市场供应与成交数据 - 9月24日至30日成都共有39个涉宅楼盘取得预售证，覆盖整个成都区域，9月新房供应量约106万平方米 [9] - 9月成都全市商品房成交6721套，较去年同期增加1406套，同比增长20.5% [10] - 9月成都新房盘均来访量提升至约260组，环比增加41组，盘均成交量达到11套，较上月增加2套 [10]