文章核心观点 - 成都新房市场结构正发生显著变化，130平方米以下的中小户型产品凭借新规带来的高得房率、全功能设计和价格优势，成为市场主流，并成功分流了部分二手房市场需求 [3][4][9][16] 市场趋势与产品结构变化 - 成都新房面积正在变小，近期多个新入市项目将130平方米以下面积段产品作为布局重点 [3][5] - 根据克而瑞数据，今年成都130平方米以下的成交占比已近4成，凸显了首改刚需产品的竞争力 [3][12] - 具体来看，110-120平方米区间成交占比约16%，120-130平方米区间占比约16.5%，100-110平方米占比约8% [12] - “银十”待推房源中，130平方米内户型供应占比较上半年又有提升，成为开发商布局重点 [14] 新规产品设计与竞争优势 - 新规允许将阳台、飘窗等附属空间计容上限提至项目住宅计容面积的20%，使得开发商能在130平方米以下的计容面积内实现以往大户型才有的设计 [9] - 新规产品形成了“小面积、高实得、全功能”的优势，例如在约110平方米户型中通过附属空间拓展，可实现与传统130平方米产品相近的得房率，而总价降低约15%-20% [9][14] - 具体项目案例如：锦樾序约112平方米四房实现五开间朝南；高新锦曜108平方米户型实现横厅加标准四房；金周路TOD·国宾九玺127平方米户型拥有6.8米大横厅；新希望D23国宾117平方米户型拥有约7米开间大横厅 [7] - 产品升级叠加公共配套优化，精准契合了刚需、首改群体的核心需求 [9] 市场需求与客户画像 - 首改群体的典型特征是预算有限但需求不低，新规产品恰好解决了其希望改善居住空间又面临置换成本压力的矛盾 [14] - 在二圈层和三圈层，120平方米以下户型本就是成交主力，新规带来的品质提升进一步巩固了其市场地位 [14] - 即便在一圈层，110-119平方米新规产品也凭借“近地铁、强配套、高实得”的组合优势，成为年轻首改群体的首选 [14] 对二手房市场的影响与分流 - 新规催生的新房产品对二手房市场产生了分流效应，主城区中小面积段新规新房对首改客户有很强吸引力 [16] - 对比之下，许多二手房得房率在80%以下且配套设施老化，产品力不及新规新房，且新房在优惠后实得价格也具备竞争优势 [17] - 克而瑞四川数据显示，9月成都中心城区二手住宅成交1.54万套，环比增长9%，同比增长37%，成交均价为15218元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨3.5%，但9月成交量低于近一年平均水平 [17] - 9月成都二手房成交主力套均面积在100-120平方米以内，市场需求结构在“二手控总价”框架内，开始向单价更高、位置更好、品质更好的房源倾斜 [17] - 总价在300万级的二手房面临考验，若非地段不可替代，买家会对比区域新房，导致部分业主为加速成交主动下调价格3%-5%，与新规产品直接竞争的房源议价空间已扩大至10%左右 [19] - 预计未来市场分化将持续，形成“老旧房源降价出清、次新房源品质竞争”的格局 [19]

广州楼市“9.30”新政影响 - 广州于去年9月底彻底放开楼市限购，实施“三不限”政策，进入史上最宽松时期，目前首套房首付低至15%，首套房商业贷款利率3.0%、公积金贷款利率2.6% [2] - 放开限购带来楼市成交量回暖，房地产成为帮助广州经济走出调整的重要动力，今年上半年全市房地产开发投资增长4.1%，为近四年来首次正增长 [2] 城中村改造对楼市的决定性影响 - 2024年广州成功申报52个城中村改造专项借款项目，获得授信金额4096亿元，涉及约10.8万户改造户数和约28.3万套安置房 [3] - 在允许专项借款购买存量商品房安置的政策下，巨量安置房需求促成部分靠近城中村改造的楼盘成为爆款甚至销冠 [3] - 截至今年第三季度，黄埔区收购了2110套、合计约21万平米的商品房作为安置房，截至今年上半年，广州全市收购存量商品房6000余套，超过今年以来平均每月5300套的新房成交量 [5] 政府收储创造楼盘销冠案例 - 越秀区瑶台村以限价42246元/平收购周边新房作为安置房，火速签下某新盘197套住宅 [5] - 白云区政府以14亿购买云麓花城782套存量商品房，使其成为今年上半年广州商品住宅单盘成交套数冠军（784套），并以14.35亿成交金额位列全市单盘成交金额第9名 [5] 城中村改造带动二手房成交 - 同德围-罗冲围、桂花岗-三元里板块的二手房网签套数在今年5月同比分别增长62.50%和64.06% [6] - 科学城板块和芳村大道的二手房网签在今年6月和9月同比分别暴涨97.59%和71.72% [6] - 荔湾坑口村旧改项目补偿标准最高超5万/平米，带动芳村大道周边小区成交量大幅上涨，其补偿标准较周边2.5万至3万元/平米的二手房市场价近乎翻倍 [6] 新规产品市场表现 - 新规产品得房率更高，自诞生以来迅速从小众高端产品转变为主流产品 [7][9] - 广州一手楼盘中新规产品占比从2024年初约17%迅速提升至今年一季度约50%，其成交量占比从2024年初12%增加至今年上半年23% [9] - 今年上半年热门新规产品入市两个月内去化率均超过70%，销售金额最高的10个楼盘中已有6个是新规产品 [9] 新规产品对旧盘及二手房的冲击 - 新规产品对二手房市场形成明显冲击，例如海珠西部新盘开盘导致附近热门二手房小区均价从2024年7月5.5万元/平方米降至今年初4.2万元/平方米 [10] - 今年上半年广州二手房成交均价27390元/平方米，同比降4%，业主降价促成交成为常态 [11] - 中心城区近郊部分旧规一手盘最大优惠幅度达6%至15%，部分开发商出台“保价卖房”措施参与竞争 [11]

房企保价措施 - 珠实地产宣布启动"保价"措施，覆盖广州区域7个在售楼盘，承诺持续至2025年12月31日，买贵可申请差额补偿（最高20万元物管费）[1] - 越秀地产、中交城投相继发起"保价"行动，对旗下广州部分在售项目实施"保价"或"买贵补差价"政策[1] - 保利发展曾在2024年广州推出约1000套"保价房源"[1] - 珠实地产"保价"行动覆盖天河都荟等7个在售主力楼盘，活动期间完成认购的指定房源保价到年底[2] - 珠实地产推出购房送物业费、成交送家电大礼包等措施[2] - "保价"措施均限"指定房源"参与，具体细则以各项目备案输出为准[2] 市场分析 - 进入下半年，购房者对房价转弱的预期可能强化，买房的决策周期在明显拉长[1] - 品牌房企带头承诺"保价"，有助于打消潜在客户的跌价顾虑，坚定其出手意愿[1] - 新规产品被纳入'保价'行列，凸显稀缺性支撑下的保值力[1] - 珠实地产参与"保价"的项目多为"旧规"产品，面临"新规"产品和二手房的竞争[2] - 必须有确实的证据证明开发商降价，否则不能享受"保价"的赔偿[3] 新规影响 - 2023年11月实施的《广州市建筑工程容积率计算办法》放宽住宅套内半开敞空间半计容比例至20%[3] - 允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深[3] - 套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，客厅、起居室挑空部分层高基准值放宽至7.2米[3] - "新规"产品之间存在竞争，"新规"和"旧规"产品、新房和次新二手房也互相竞争[3] 市场数据 - 7月广州市商品住宅供应面积34.24万平方米，环比下降49%[4] - 7月成交面积53.05万平方米，环比下降26%，同比下降20%[4] - 7月广州全市成交均价32289元/平方米，环比下降9%，同比下降5%，为2022年至今月度新低[5] - 7月广州市商品住宅单价2万元/平方米以下成交1757套，占比36%，同比增长4%，环比增长1%[5] - 2025年上半年广州市一手住宅成交均价33990元/平方米，同比下降10%，环比下降2%[5] - 二手住宅成交均价26879元/平方米，同比下降6.5%，环比下降0.6%[5] - 6月70个大中城市新房和二手房价同比降幅延续收窄趋势[5] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比5月收窄0.3个百分点[5]