深圳新房市场去化困境与产品力问题 - 深圳龙华区锦顺名居项目推出大幅降价促销，三套约91平米房源原价约374万至378万，现一口价约286万至289万，单套降价幅度达88万至90万，降幅显著[1][3] - 该项目自2021年7月获批预售，推出520套房源，备案均价约5.1万元/平米，但截至报道时仅售出约229套，去化率约44.04%，去化周期已超过53个月，远低于市场平均水平[4] - 深圳全市新房住宅库存去化周期从2021年12月的6.6个月显著拉长至2025年12月的14.8个月，同期库存量从28793套微增至30330套，市场整体去化速度放缓[4][6] 项目个案反映的普遍性市场问题 - 锦顺名居项目开盘时（2021年）正值深圳楼市行情高峰期，当年新房库存为近12年最低，去化周期最短，并出现31次“日光”盘，但该项目即便在黄金时期也未能实现快速去化[7][8] - 该项目去化表现甚至远低于深圳非住宅类新房平均水平，2025年12月深圳非住宅新房去化周期高达73.4个月，而锦顺名居住宅去化周期（53个月）仍显著高于住宅市场平均水平（14.8个月）[4][6] - 尽管项目采取高佣金（10万/套）等促销手段，且具备准现房、配套商业与教育等优势，但去化困境持续，成为拖累深圳新房库存的典型案例[7][9] 新房产品设计与市场需求错配 - 项目户型设计存在缺陷，120平米以下户型通透性不足，109平米及以下户型在玄关收纳、次卧空间等方面有欠缺，例如81平米户型仅设计一个卫生间，卧室飘窗与进深不对齐影响空间实用性[13][19] - 大户型（120平米以上）总价门槛高（备案总价587万至944万），但其周边环境（民房、厂房为主）、社区配套及地段位置难以支撑此价格，导致目标客群缺失[17] - 通过与开发商其他项目（如中山保利琅悦约139平米户型）对比，深圳部分新房（如深圳保利瑧誉约138平米户型）在开间对齐、飘窗设计、空间利用率（如得房率）方面存在不足，产品力有待提升[21][23] - 核心观点：深圳新房市场面临去化压力，部分项目即使大幅降价也销售困难，这不仅是市场周期问题，更深层次反映了新房产品在户型设计、空间利用率和性价比方面与当前市场需求存在显著错配，市场亟需真正的“好房子”[25]