上海高端改善型新房市场 - 2024年上海3000万元以上新房成交2530套 占全国61 6% [1] - 2025年上半年高端项目持续热销 如金陵华庭(18 9万元/㎡)和绿城・潮鸣东方(19 5万元/㎡) [1] - 高端市场与整体新房市场分化明显 部分项目出现"0认购"现象 [1] 上海新房库存现状 - 截至7月10日全市新房库存超6万套 静态去化周期达12个月 [1] - 库存总量60208套 面积731 57万㎡ 其中普通住宅143762套 面积1261 19万㎡ [2] - 外环以外库存占比最高 达48119套(79 9%)和542 69万㎡(74 2%) [4] 区域库存分布特征 - 浦东新区库存占比最高 达14958套(24 8%)和168 89万㎡(23 1%) [4] - 金山/嘉定/青浦/奉贤四区库存均超5000套 [3] - 中心城区库存压力较小 长宁/黄浦/虹口/徐汇/静安库存均不足1000套 [3] 土地供应结构变化 - 2020-2023年五个新城宅地供应占比50%-63% 2024年骤降至20% [5] - 2025年中心城区土地供应增加 重点布局旧改项目如东安新村/苏河湾等 [6] - 郊区中嘉定/奉贤/金山/临港供应下降 未来以去库存为主 [6]

广州海珠区楼市竞争态势 - 海珠区成为广州楼市竞争最激烈分区之一 1月至4月中商品住宅成交套均价达760万元 仅次于天河区位列全市第二 新增供求比高达2.29 远高于全市其余十区 [1] - 截至2025年3月末海珠区商品住宅库存4542套 去化周期14.7个月 为近半年来最高 年内仍有超十宗涉宅地块拟供应 [1] - 目前海珠区在售一手项目多达25个 其中约三分之一为2024年下半年至今入市 [1] 开发商营销策略 - 五一小长假成为上半年重要营销节点 开发商通过新盘入市和优惠活动冲刺销售 五一前两周海珠区新取预售证住宅套数超500套 [2] - 中建天钰项目推出89平方米南向三房单位 总价最低达399万元 黄金楼层均价控制在5万元/平方米以内 [2] - 绿城·馥香园开盘均价5.2万-5.8万元/平方米 较吹风价大幅降低 首批123套房源去化率超60% [3] - 中交天翠将91平方米南向江景三房总价降至438万元起 折合单价约4.8万元/平方米起 较开盘前报价下降11% 并赠送价值35万元产权车位 [5] 市场表现与趋势 - 黄埔区和番禺区商品住宅套均价分别为366万元和430万元 部分购房者已能在海珠区购入刚改型三房产品 [2] - 广州市二手住宅1月-4月网签37494套 同比增长约18% 将释放置换潜力 [7] - 重点监测50盘来访认购呈现逐周攀高趋势 转化率周均增长0.4个百分点 [7] - 越秀地产推出"五一提前安心购"活动 包括保价、个性化付款和百套特价补贴房源 旗下江湾潮起项目已开盘 皓悦滨江项目即将入市 [7]