深圳新房市场去化困境与产品力问题 - 深圳龙华区锦顺名居项目推出大幅降价促销，三套约91平米房源原价约374万至378万，现一口价约286万至289万，单套降价幅度达88万至90万，降幅显著[1][3] - 该项目自2021年7月获批预售，推出520套房源，备案均价约5.1万元/平米，但截至报道时仅售出约229套，去化率约44.04%，去化周期已超过53个月，远低于市场平均水平[4] - 深圳全市新房住宅库存去化周期从2021年12月的6.6个月显著拉长至2025年12月的14.8个月，同期库存量从28793套微增至30330套，市场整体去化速度放缓[4][6] 项目个案反映的普遍性市场问题 - 锦顺名居项目开盘时（2021年）正值深圳楼市行情高峰期，当年新房库存为近12年最低，去化周期最短，并出现31次“日光”盘，但该项目即便在黄金时期也未能实现快速去化[7][8] - 该项目去化表现甚至远低于深圳非住宅类新房平均水平，2025年12月深圳非住宅新房去化周期高达73.4个月，而锦顺名居住宅去化周期（53个月）仍显著高于住宅市场平均水平（14.8个月）[4][6] - 尽管项目采取高佣金（10万/套）等促销手段，且具备准现房、配套商业与教育等优势，但去化困境持续，成为拖累深圳新房库存的典型案例[7][9] 新房产品设计与市场需求错配 - 项目户型设计存在缺陷，120平米以下户型通透性不足，109平米及以下户型在玄关收纳、次卧空间等方面有欠缺，例如81平米户型仅设计一个卫生间，卧室飘窗与进深不对齐影响空间实用性[13][19] - 大户型（120平米以上）总价门槛高（备案总价587万至944万），但其周边环境（民房、厂房为主）、社区配套及地段位置难以支撑此价格，导致目标客群缺失[17] - 通过与开发商其他项目（如中山保利琅悦约139平米户型）对比，深圳部分新房（如深圳保利瑧誉约138平米户型）在开间对齐、飘窗设计、空间利用率（如得房率）方面存在不足，产品力有待提升[21][23] - 核心观点：深圳新房市场面临去化压力，部分项目即使大幅降价也销售困难，这不仅是市场周期问题，更深层次反映了新房产品在户型设计、空间利用率和性价比方面与当前市场需求存在显著错配，市场亟需真正的“好房子”[25]

上海高端改善型新房市场 - 2024年上海3000万元以上新房成交2530套 占全国61 6% [1] - 2025年上半年高端项目持续热销 如金陵华庭(18 9万元/㎡)和绿城・潮鸣东方(19 5万元/㎡) [1] - 高端市场与整体新房市场分化明显 部分项目出现"0认购"现象 [1] 上海新房库存现状 - 截至7月10日全市新房库存超6万套 静态去化周期达12个月 [1] - 库存总量60208套 面积731 57万㎡ 其中普通住宅143762套 面积1261 19万㎡ [2] - 外环以外库存占比最高 达48119套(79 9%)和542 69万㎡(74 2%) [4] 区域库存分布特征 - 浦东新区库存占比最高 达14958套(24 8%)和168 89万㎡(23 1%) [4] - 金山/嘉定/青浦/奉贤四区库存均超5000套 [3] - 中心城区库存压力较小 长宁/黄浦/虹口/徐汇/静安库存均不足1000套 [3] 土地供应结构变化 - 2020-2023年五个新城宅地供应占比50%-63% 2024年骤降至20% [5] - 2025年中心城区土地供应增加 重点布局旧改项目如东安新村/苏河湾等 [6] - 郊区中嘉定/奉贤/金山/临港供应下降 未来以去库存为主 [6]

广州海珠区楼市竞争态势 - 海珠区成为广州楼市竞争最激烈分区之一 1月至4月中商品住宅成交套均价达760万元 仅次于天河区位列全市第二 新增供求比高达2.29 远高于全市其余十区 [1] - 截至2025年3月末海珠区商品住宅库存4542套 去化周期14.7个月 为近半年来最高 年内仍有超十宗涉宅地块拟供应 [1] - 目前海珠区在售一手项目多达25个 其中约三分之一为2024年下半年至今入市 [1] 开发商营销策略 - 五一小长假成为上半年重要营销节点 开发商通过新盘入市和优惠活动冲刺销售 五一前两周海珠区新取预售证住宅套数超500套 [2] - 中建天钰项目推出89平方米南向三房单位 总价最低达399万元 黄金楼层均价控制在5万元/平方米以内 [2] - 绿城·馥香园开盘均价5.2万-5.8万元/平方米 较吹风价大幅降低 首批123套房源去化率超60% [3] - 中交天翠将91平方米南向江景三房总价降至438万元起 折合单价约4.8万元/平方米起 较开盘前报价下降11% 并赠送价值35万元产权车位 [5] 市场表现与趋势 - 黄埔区和番禺区商品住宅套均价分别为366万元和430万元 部分购房者已能在海珠区购入刚改型三房产品 [2] - 广州市二手住宅1月-4月网签37494套 同比增长约18% 将释放置换潜力 [7] - 重点监测50盘来访认购呈现逐周攀高趋势 转化率周均增长0.4个百分点 [7] - 越秀地产推出"五一提前安心购"活动 包括保价、个性化付款和百套特价补贴房源 旗下江湾潮起项目已开盘 皓悦滨江项目即将入市 [7]