核心观点 - 在竞争白热化的商业地产领域，公司凭借“造城基因”和“城市综合服务”特征，注重长期经营韧性，通过深耕产业生态、创新空间服务及商业运营，在2025年实现了逆势增长和资产价值的提升 [2][25] 2025年核心经营业绩 - 2025年公司扩租办公面积49.67万平方米，同比逆势增长72% [2] - 成熟办公项目平均出租率达88%，其中陆家嘴金融广场出租率94.5%，前滩中心出租率96.5%，上海科技投资大厦出租率突破85% [2] - 截至2025年前三季度末，公司长期持有物业总建筑面积394.66万平方米，成熟物业总建筑面积313.52万平方米，规模同比扩大 [2] - 主要商业物业在上海的平均出租率达92%，较2024年提升2个百分点 [2] - 2025年实现约60亿元大宗交易金额，占上海全年大宗交易市场份额超过10% [3] 赋能产业链：构建产业生态与枢纽价值 - 公司运营重点从传统租赁转向助力产业链完善和营造产业生态，以产带企、以企带租 [5] - 以前滩商务区为例，截至2026年初，约96万平方米可租赁空间（成熟楼宇出租率超90%）吸引了约267家企业，其中约50家为世界五百强和跨国公司地区总部 [7] - 吸纳的企业具有强产业链关联，集中在传统制造、生命科学、金融、半导体、专业服务等行业 [7] - 前滩已集聚70余家生物医药与医疗器械企业，形成国际影响力的产业集群，覆盖从研发、生产到服务的关键环节 [7] - 2025年通过举办“全球生命健康总部生态大会”、启动创新服务平台、成立产业联盟等方式，系统推进生态构建，巩固前滩在全球生命健康产业的核心枢纽地位 [8] 助力资源交互：搭建平台与激活“朋友圈” - 2025年在世纪金融广场、张江科学城等多个片区举办品牌发布会、产业论坛等活动，推动产业平台搭建和企业资源链接 [9] - 公司不仅是产业服务者，也是参与者，积极投身上海重点产业功能区建设 [9] - 以张江科学城为核心，构建“赋能企业全周期成长”的创新服务体系，例如推出“陆创新域NEX”产业生态服务平台和“陆家嘴数智港” [9] 创新硬件软件：深挖空间潜力与提升服务 - 2025年推出前滩源、前滩尚、前滩中环广场、张江科学之门A塔等6大项目，通过定制装修、精装共享办公等方式满足企业多元需求 [11] - 重新定义“办公边界”，启幕2个L HUB陆创空间项目，并对9个标志性项目的大堂空间进行焕新升级 [15] - 通过创新空间与服务模式，推动工作与生活融合，以实现“职住平衡”与“功能复合”来获取长期发展潜力 [17] 商业组合拳：精细化运营与释放人群效应 - 在前滩通过13个定位和能级不同的商业综合体（如前滩太古里、晶耀前滩等）构建丰富多层次的商业生态体系 [17] - 2026年前滩计划新增约14.7万平方米生活方式零售空间，延续“首店、合店、特色店融合”特点，营造复合型消费空间 [19] - 尝试通过“文化+商业”、“IP+商业”等方式带动人气，例如深耕三大核心文化IP：上海国际花卉节、爵士上海音乐节、上海前滩音乐节 [21] - 2025年“上海国际花展浦东分会场”在前滩举办，24天吸引超422万人参观 [21] - 2025年12月，“上海前滩音乐节 纷玩岛登陆”使前滩区域人流量一度冲上6万人次 [24] - 第21届爵士上海音乐节以前滩为核心，9天核心区域客流超过123万人次 [24] 长期发展战略与行业展望 - 公司采用“造城理念”进行长期经营，其路径自2012年主导前滩开发时已规划好，坚持“一张蓝图绘到底” [23] - 行业正站在“内卷”与“进化”的十字路口，短期有考验，中期运营能力是核心竞争力，长期将向产业化、品牌化、国际化高质量发展阶段演进 [23] - 深入且高渗透度的产城融合，被认为是扎根市场全周期、与城市共成长的关键 [25]