行业概况 - 2024年63家上市物企营收总额2938.7亿元，同比增长4%，营收均值和中位数分别为46.65亿元和17.4亿元，同比增长4%和11.3% [1][17] - 行业分化加剧，头部物企碧桂园服务营收439.9亿元，与最小物企差值达117.7倍，各梯队内首尾落差显著（头部3.4倍、中型4.5倍） [21] - 恒生港股通物业服务及管理指数年内下跌5.8%，落后恒生指数26个百分点，与地产板块同频共振 [2] 资本市场表现 - 央国企物企平均股价涨幅35.1%，显著优于民营物企的-10.7%，抗风险能力凸显 [4] - 上市物企分红总额129.5亿元，平均分红率91.3%，66%企业股息率超5%，润华服务达21.68% [7][9] - 市盈率从2023年9.7倍回升至9.9倍，央国企估值维持高位，百亿市值企业增至7家 [11][14] 运营规模 - 在管面积同比增长6.3%至76.6亿㎡，小型物企增速最快（7.6%），头部物企增速下滑最猛（-7.5个百分点） [35][36] - 合约面积增速放缓至2%，合约在管比降至1.30倍，头部物企仍保持1.34倍高位 [40][46] - 第三方在管面积占比61.8%，万物云、雅生活等企业占比超80%，头部企业主动退出低效项目（如中海物业退盘4450万㎡） [63] 盈利能力 - 行业毛利率下降1.2个百分点至19%，净利率降至4.2%，头部物企净利率5%仍领先 [65] - 资产减值计提增速收窄至2.8%，但头部物企计提均值达12.1亿元，同比增长28% [69] - 人均管理面积增至8536㎡/人，但人均净利润下降15.1%至1.1万元，29家物企减员近4万人 [91][93] 业务结构 - 基础物管收入占比提升1.7个百分点至67.8%，大型物企占比最高达78.5% [101][104] - 社区增值服务收入下降4.3%，坪效降至5.9元/㎡，但万物云二手房经纪收入增长101% [107][113][117] - 非居业务中商业/办公服务收入增长6.1%，万物云商写收入115.4亿元；公建服务华润万象生活增速达36% [120][123][126] 企业梯队 - 头部9家企业营收超100亿元，TOP3为碧桂园服务（439.9亿）、万物云（362.2亿）、绿城服务（185.3亿） [20][21] - 梯队格局稳定但内部竞争激烈，中型物企名次变动率72.4%，小型物企达86.4% [23][27][28] - 华润万象生活、招商积余等央国企在市值、盈利、ESG等多榜单居前 [142][145][147] 运营效率 - 管理费率下降0.5个百分点至9.2%，中海物业通过机器人应用提升效率超30%，招商积余巡检效率提升26% [97][100] - 单城市在管面积均值增长3.6%至151.2万㎡，8家企业超过均值 [94] - 现金及等价物同比下降6.9%至1137.3亿元，大型物企降幅最大（-12.9%） [84][88]