核心观点 - 物业行业步入存量深耕时代，碧桂园服务通过生产力重构和专业赛道延伸，重新定义“有质量的规模”[1][9] - 公司2026年上半年业绩验证利润止跌回升，现金流改善，经营韧性显现[2][10] - 战略重心从规模驱动转向效率驱动，PARA协生范式落地，实现从“人海战术”到“人机协同”的转型[3][11] - 非住业务独立出击，推出商企品牌，打开第二增长曲线[5][13] - 社区增值服务稳增，ESG评级巩固长期价值，规模底座与运营效率构成核心竞争壁垒[7][8][14][15] 财务表现与经营韧性 - 2026年上半年营业收入约245亿元，同比增长5.7%[2][10] - 毛利同比增长3.3%至44.4亿元[2][10] - 归母核心净利润同比增长3.2%至16.2亿元，初步验证“2026年利润止跌回升”的业绩指引[2][10] - 期末银行存款及结构性存款达161.82亿元，经营性净现金流同比改善，抗风险能力增强[2][10] - 大物业板块贡献近七成收入，同比贡献近九成收入增量[2][10] - 在管物业项目总数增至8576个，收费管理面积增至11.86亿平方米，含“三供一业”收费管理面积约0.9亿平方米[2][10] - 关联方收入占总收入比例从2018年的20.3%持续下降，2026年上半年进一步降至0.6%，领先头部物企[2][10] PARA协生范式与效率驱动 - 公司系统性推进物业管理体系智能化升级，以“人+智能体+机器人+智能物联”四力并行的PARA协生模式重塑服务流程[3][11] - 自研“零号居民”清洁机器人已落地服务超过4700个楼栋，单台服务楼栋数提升至2至5栋楼[3][11] - 员工角色发生根本性逆转，项目经理转变为数据洞察者，管家从被动接单转变为主动触达[4][11] - 一人可管理百台机器人，平台日调度120台，日检仅需30分钟，管理半径扩大10倍[4][11] - 剔除研发费用后的行政开支率同比下降1.5个百分点，行政开支额减少约2.4亿元[4][12] - 行政开支下降源于平台化组织调整、全面预算管理、流程标准化及数字化工具减少重复低产出投入[4][12] 市场拓展与非住业务 - 上半年新增签约并入场项目超过600个，新增签约年化收入约13.2亿元，同比增长53%[5][13] - 新拓项目城市聚焦度提升，落地北京蓝调国际小区、杭州杭辰星万里、上海东方豪园等标杆项目[5][13] - 2026年全面升级非住业务，推出独立商企品牌“碧服商企”[5][13] - 碧服商企下辖恒跃空间（IFM业务集团）、碧康医服、新华正达三个子品牌，涵盖IFM综合设施管理、产业园区、医院校园、航空地服四大赛道[5][13] - 碧服商企服务网络覆盖20余家机场、70余个产业园，IFM项目遍及全国10余个省/直辖市、18余座城市[5][13] - 碧服商企依托PARA协生范式，将AIoT、机器人、智能体嵌入非住服务全链条，成为可复制、可量化的生产力[5][13] 社区增值服务与ESG - 社区增值服务收入约23.08亿元，同比增长约18.3%，占总收入比例约9.4%[7][14] - 零售、新能源、酒类核心板块同比增幅分别为46%、48%及32%[7][14] - 2025年创立“悦佰家”普惠物业品牌，已累计承接服务227个老旧小区、覆盖超过20万户[7][14] - 老旧小区治理模式已复制到深圳、重庆、佛山、山东等多地[7][14] - 公司被MSCI ESG Ratings授予“AA级”评级，Sustainalytics授予“低风险”评级，连续多年入选“富时罗素社会责任系列”成份股[8][15]

投资评级 - 保利物业投资评级为“买入（维持）”[1] 核心观点 - 保利物业2026年中期业绩显示物管基本盘强劲，增值业务主动调整结构，盈利能力改善，维持“买入”评级[4] 业绩表现 - 2026年上半年保利物业实现收入88.29亿元，同比增长5.2%[5] - 归母净利润9.34亿元，同比增长4.8%[5] - 毛利率19.19%，同比微降0.19个百分点，基本保持稳定[5] - 净利率10.7%，同比微降0.1个百分点[5] - 行政费率降至4.9%，同比下降0.4个百分点，实现人力成本主动管控[5] - 截至上半年末，现金及银行结余123.37亿元，较年初下降4.3%[5] - 贸易应收款项及应收票据44.33亿元，较年初增长28.7%[5] 物业管理服务 - 2026年上半年物业管理服务收入70.80亿元，同比增长11.9%，收入占比提升至80.2%（2025年上半年为75.4%），是收入增长核心驱动力[6] - 物管毛利率15.82%，同比下降0.77个百分点，受规模扩张初期成本前置及人力成本刚性影响[6] - 截至上半年末，合约面积10.18亿平方米，较年初增长2.2%[6] - 在管面积8.94亿平方米，较年初增长4.5%，其中第三方占比66.9%[6] - 上半年第三方新拓金额14.06亿元，其中超千万项目占比55.1%，位于核心50城的项目占比80.8%[6] - 上半年住宅社区平均物管费单价2.52元/平方米/月，新项目定价提升及存量项目提价效果持续释放[6] 增值业务 - 2026年上半年非业主增值服务收入7.19亿元，同比下降16.7%，其中案场协销服务同比下降20.7%，写字楼租赁同比下降12.5%[7] - 非业主增值服务毛利率同比提升1.57个百分点至12.78%[7] - 社区增值服务收入10.30亿元，同比下降14.4%，房屋租售经纪、家政服务、空间运营等核心业务保持增长[7] - 社区增值服务毛利率大幅提升6.85个百分点至46.78%，盈利质量显著改善，表明公司正从追求规模转向聚焦高毛利核心品类[7] 财务预测 - 预计保利物业2026-2028年归母净利润为16.6、17.7、19.3亿元，对应EPS为3.00、3.21、3.49元[4] - 当前股价对应PE为8.3、7.8、7.2倍[4] - 预计2026-2028年营业收入分别为185.44亿元、201.61亿元、219.98亿元，同比增长8.3%、8.7%、9.1%[8] - 预计2026-2028年毛利率分别为17.3%、17.5%、17.8%[8] - 预计2026-2028年净利率分别为9.1%、8.9%、8.9%[8] - 预计2026-2028年ROE分别为15.3%、15.4%、15.5%[8]

核心财务表现 - 2026年上半年公司实现营收245亿元，同比增加约5.7% [1] - 整体毛利为44.40亿元，同比增长约3.3% [1] - 整体毛利率为18.1%，同比下降0.4个百分点，主要因孵化业务板块毛利率下降 [1] - 净利润约9.48亿元，同比下降约5.4% [1] - 公司股东应占利润约9.50亿元，同比下降约4.6% [1] - 公司股东应占核心净利润约16.19亿元，同比增加约3.2% [1] - 经营活动现金流出净额为约7.49亿元 [1] - 截至2026年6月30日，银行存款及结构性存款约161.82亿元 [1] 收入结构分析 - 大物业板块包括物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务 [1] - 孵化业务板块包括「三供一业」业务、环境业务、商业运营服务 [1] - 物业管理服务收入145.05亿元，同比增加约6.3%，占总收入比约59.2% [1] - 社区增值服务收入23.08亿元，同比增加约18.3%，占总收入比约9.4% [1] - 非业主增值服务收入2.34亿元，同比下降约20.2%，占总收入比约1.0% [1] 管理规模与覆盖 - 截至2026年6月30日，除「三供一业」业务外，收费管理面积约为1,096.4百万平方米 [2] - 「三供一业」业务的物业服务收费管理面积约为90.0百万平方米 [2] - 公司管理共8,576项物业 [2] - 物业遍布中国内地31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区及海外 [2] - 重点覆盖珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群 [2]

核心财务表现 - 公司2026年中期收入约245亿元，同比增长5.7% [1] - 公司股东应占利润约9.5亿元，同比减少4.6% [1] - 公司股东应占核心净利润16.185亿元，同比增长3.2% [1] - 基本每股盈利29.16分 [1] 收入驱动因素 - 收入增长主要由于物业管理服务、社区增值服务及“三供一业”业务收入均保持增长 [1] - 集团主动压降信用风险显著上升的客户的业务规模，导致非业主增值服务收入有所下降 [1] - 环境业务及商业运营服务收入减少也对收入产生综合影响 [1] 物业管理规模 - 截至2026年6月30日，除“三供一业”业务外，集团收费管理面积约为10.964亿平方米 [1] - “三供一业”业务的物业服务收费管理面积约为9000万平方米 [1] - 集团管理共8,576项物业，覆盖中国内地31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区及海外 [1] - 重点覆盖珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群 [1] 市场拓展情况 - 期内市场拓展实现量质齐升，新增签约并入场项目超过600个 [2] - 新增签约年化收入约人民币13.2亿元，同比增长53% [2] - 新拓项目城市聚焦度持续提升，在北京、上海、杭州等城市成功落地多个标杆项目 [2] - 在大体量商品房、区县全域覆盖及高端别墅等领域实现突破 [2]

核心财务表现 - 2026年上半年，碧桂园服务营收同比增长5.7%至245亿元 [1][3] - 毛利同比增长3.3%至44.4亿元 [1][3] - 归母核心净利润同比增长3.2%至16.2亿元 [1][3] 市场化外拓与项目拓展 - 公司市场化外拓能力提升，新增签约并入场项目超过600个 [1][3] - 新增签约年化收入约13.2亿元，实现同比增长53% [1][3] - 新拓项目城市聚焦度提升，落地多个标杆项目，包括北京蓝调国际小区、杭州杭辰星万里及上海东方豪园，分别在大体量商品房、区县覆盖及高端别墅领域实现突破 [1][3] 非住业务与商企品牌 - 碧桂园服务全面升级非住业务，近期推出独立商企品牌 [2][4] - 碧服商企精准发力IFM综合设施管理、产业园区、医院校园、航空地服四大赛道 [2][4] - 服务网络已覆盖20余家机场、70余个产业园 [2][4] - IFM综合设施管理项目遍及全国10余个省/直辖市，构建横跨多业态的综合设施管理服务版图 [2][4] - 分析人士认为，碧服商企战略路径清晰，正在为碧桂园服务打开一个颇具想象空间的增量市场 [2][4] 社区增值服务 - 社区增值服务持续释放积极信号，展现出较强经营韧性与客户粘性 [2][4] - 上半年社区增值服务收入约23.08亿元，同比增长约18.3% [2][4] - 社区增值服务占总收入比例约9.4% [2][4]