财务业绩表现 - 2025年上半年公司实现营业收入18.2亿元，同比增长13.8% [4] - 2025年上半年公司实现归母净利润2.2亿元，同比增长13.2% [4] - 2025年上半年公司实现毛利4.6亿元，同比增长13.8%，毛利率为25.2%，与去年同期持平 [4] 核心业务分析 - 物业管理业务是公司最大收入来源，2025年上半年收入达10.6亿元，同比增长23.1%，占总收入比重为58.0% [5] - 社区增值服务业务表现亮眼，2025年上半年收入为4.5亿元，同比增长23.5% [6] - 非业主增值服务收入同比减少19.4%至2.8亿元，主要受房地产市场调整影响，服务的销售中心数量减少 [6] 关联方支持与增长保障 - 关联方建发房产2025年1-9月实现全口径销售金额956亿元，同比增长12.1% [5] - 关联方建发房产2025年1-9月新增土地货值804亿元，排名行业第7，保持了较高的拿地强度 [5] - 建发房产旗下豪宅项目获得法国设计奖铂金奖及北京宁静住宅铂金级认证，显示其项目品质 [4] 运营规模与效率 - 截至2025年6月30日，公司在管面积为8328万平方米，其中74.2%位于海西集群，区域密度高 [5] - 公司在管面积中90.6%为住宅业态，其余为办公楼、产业园区等非住宅业态，业态丰富且有所聚焦 [5] - 公司销售管理费用率为11.0%，随着在管规模扩大和区域密度提升，该费用率有进一步优化空间 [5] 社区增值服务细分 - 社区增值服务中，家居生活服务收入同比增长33.9%，占社区增值板块比重达到32.4% [6] - 家居生活服务包括家政、维修、零售等，深度契合业主需求 [6] - 社区增值业务条线清晰，家居生活、智能社区、家居美化、公共区域增值、养老业务均实现同比正增长 [6]

财务业绩 - 2025年上半年营业收入18.2亿元，同比增长13.8% [1] - 2025年上半年归母净利润2.2亿元，同比增长13.2% [1] - 2025年上半年毛利4.6亿元，同比增长13.8%，毛利率为25.2%，同比持平 [1] 业务分部表现 - 物业管理收入10.6亿元，同比增长23.1%，占总收入比重58.0%，是最大收入来源且增长迅速 [1] - 社区增值业务收入4.5亿元，同比增长23.5%，其中家居生活服务收入同比增长33.9%，占该板块比重32.4% [3] - 非业主增值服务收入同比减少19.4%至2.8亿元，主要因房地产市场调整导致服务的销售中心数量减少 [3] 运营规模与效率 - 截至2025年6月30日，在管面积为8328万平方米，其中74.2%位于海西集群，区域密度高 [2] - 在管面积中90.6%为住宅业态，其余为办公楼、产业园区等非住宅业态 [2] - 销售管理费用率为11.0%，未来有进一步优化空间 [2] 关联方支持与增长保障 - 关联方建发房产2025年1-9月实现全口径销售金额956亿元，同比增长12.1% [1] - 关联方建发房产2025年1-9月新增土地货值804亿元，排名行业第7，保持了较强的拿地强度 [1] - 关联方项目获得法国设计奖及北京宁静住宅铂金级认证，显示其经营优秀 [1]

公司业绩表现 - 2025年上半年营业收入18.2亿元，同比增长13.8% [1] - 2025年上半年实现毛利4.6亿元，同比增长13.8%，毛利率为25.2%，同比持平 [1] - 2025年上半年归母净利润2.2亿元，同比增长13.2% [1] 业务板块分析 - 物业管理收入10.6亿元，同比增长23.1%，占总收入比重58.0%，是最大收入来源且增长迅速 [1] - 社区增值业务收入4.5亿元，同比增长23.5%，家居生活服务收入同比增长33.9%，占该板块比重32.4% [3] - 非业主增值服务收入同比减少19.4%至2.8亿元，主要因房地产市场调整导致服务的销售中心数量减少 [3] 关联方支持与增长保障 - 关联方建发房产2025年1-9月全口径销售金额956亿元，同比增长12.1% [1] - 关联方建发房产2025年1-9月新增土地货值804亿元，排名行业第7，保持较高拿地强度 [1] - 关联方项目获得国际设计奖项，彰显产品力，为物业未来项目交付提供保障 [1] 在管规模与运营效率 - 截至2025年6月30日，在管面积为8328万平方米，74.2%位于海西集群，区域密度高，规模效应明显 [2] - 在管面积中90.6%为住宅业态，其余为非住宅业态，业态丰富且有所聚焦 [2] - 销售管理费用率为11.0%，随着在管规模扩大和区域密度提升，有进一步优化空间 [2]

公司业绩表现 - 2025年上半年实现营业收入18.2亿元，同比增长13.8% [1] - 2025年上半年实现毛利4.6亿元，同比增长13.8%，毛利率为25.2%，同比持平 [1] - 2025年上半年归母净利润为2.2亿元，同比增长13.2% [1] 业务板块分析 - 物业管理收入为10.6亿元，同比增长23.1%，占总收入比重58.0%，是最大收入来源且增长迅速 [1] - 社区增值业务收入为4.5亿元，同比增长23.5%，其中家居生活服务收入同比增长33.9%，占该板块比重32.4% [3] - 非业主增值服务收入同比减少19.4%至2.8亿元，主要因房地产市场调整导致服务的销售中心数量减少 [3] 关联方支持与增长保障 - 关联方建发房产2025年1-9月实现全口径销售金额956亿元，同比增长12.1% [1] - 关联方建发房产2025年1-9月新增土地货值804亿元，排名行业第7，保持了较高的销售和拿地强度 [1] - 关联方项目获得法国设计奖及北京宁静住宅铂金级认证，显示其项目品质 [1] 在管规模与运营效率 - 截至2025年6月30日，公司在管面积为8328万平方米，其中74.2%位于海西集群，区域密度高 [2] - 在管面积中90.6%为住宅业态，其余为办公楼、产业园区等非住宅业态 [2] - 公司销售管理费用率为11.0%，随着在管规模扩大和区域密度提升，毛利率有望保持高位，费用率有优化空间 [2] 战略转型与前景 - 公司与房地产开发关联度不断降低，在社区服务领域保持稳步扩张 [3] - 社区增值服务条线清晰，包括家居生活、智能社区、养老等均实现正增长，服务消费属性增强，未来发展空间广阔 [3]

核心观点 - 公司2025年上半年营收同比增长19.6%，归母净利润同比增长3.1%，核心主业稳健增长，关联方销售表现强劲为未来业绩提供支撑 [4][5] - 公司基础物业管理收入增长显著，增值服务业务处于结构调整期，现金充足且并购积极，并宣派中期及特别股息 [5][6] 关联方表现 - 关联方中国金茂2025年1-9月全口径销售金额807亿元，同比增长27.3%，权益口径销售金额557亿元，同比增长27.2%，销售排名从2024年的第12位提升至行业第8位 [4][5] - 中国金茂2025年1-9月新增土地价值469亿元，排名行业第6位，强劲的销售和拿地力度为公司提供充足且高质量的物管项目资源 [5] 公司财务与业务表现 - 2025年上半年公司实现营业收入17.8亿元，毛利4.0亿元，归母净利润1.79亿元 [4] - 基础物管业务收入13.2亿元，同比增长31.0%，非业主增值业务收入1.5亿元，同比下降17.3%，社区增值业务收入3.2亿元，同比增长3.2% [5] - 截至2025年6月30日，公司在管面积为1.1亿平方米，现金及现金等价物为16.6亿元 [5][6] 资本运作与股东回报 - 公司宣派中期股息及特别股息合计1.38亿港元 [6] - 2025年4月30日，公司以2.6亿元现金代价收购金茂绿建科技有限公司全部股权，以提升在能源运维服务方面的能力 [6][7]

投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 核心观点 - 关联房企建发房产经营优秀，销售和拿地保持较高强度，为建发物业基础物管业务提供强劲增长保障 [2] - 公司在管项目区域密度高，规模效应显现，毛利率在行业内保持较高水平，费用率有优化空间 [3] - 社区增值服务表现亮眼，收入快速增长，业务与房地产开发关联度降低，服务消费属性增强 [4] 2025年半年度业绩表现 - 2025年上半年营业收入为18.2亿元，同比增长13.8% [1] - 2025年上半年归母净利润为2.2亿元，同比增长13.2% [1] - 2025年上半年毛利率为25.2%，同比持平 [1] 物业管理业务 - 2025年上半年物业管理收入为10.6亿元，同比增长23.1%，占总收入比重58.0% [2] - 截至2025年6月30日，公司在管面积为8328万平方米，其中74.2%位于海西集群 [3] - 在管面积中90.6%为住宅，其余为办公楼、产业园区等非住宅业态 [3] 社区增值服务 - 2025年上半年社区增值业务收入为4.5亿元，同比增长23.5% [4] - 家居生活服务收入同比增长33.9%，占社区增值板块比重达到32.4% [4] - 非业主增值服务收入同比减少19.4%至2.8亿元 [4] 关联方经营状况 - 2025年1-9月，关联方建发房产实现全口径销售金额956亿元，同比增长12.1% [2] - 2025年1-9月，建发房产新增土地货值804亿元，排名行业第7 [2] 财务效率与预测 - 2025年上半年销售管理费用率为11.0% [3] - 预测2025年归母净利润为3.8亿元，2026年为4.3亿元，2027年为4.7亿元 [4] - 预测2025年每股收益（EPS）为0.27元，对应市盈率（PE）为10倍 [4]

投资评级 - 报告对建发物业（2156 HK）维持“买入”评级 [4][6] 核心观点 - 报告核心观点为：关联房企经营优秀，基础物管增长保障性强，社区增值表现亮眼 [2] 2025年上半年业绩表现 - 2025年上半年营业收入为18.2亿元，同比增长13.8% [1] - 2025年上半年实现毛利4.6亿元，同比增长13.8%，毛利率为25.2%，同比持平 [1] - 2025年上半年归母净利润为2.2亿元，同比增长13.2% [1] 关联方业务与基础物业管理 - 物业管理收入为10.6亿元，同比增长23.1%，占总收入比重58.0% [2] - 关联方建发房产2025年1-9月实现全口径销售金额956亿元，同比增长12.1% [2] - 关联方建发房产2025年1-9月新增土地货值804亿元，排名行业第7，为未来物管项目交付提供保障 [2] 在管规模与运营效率 - 截至2025年6月30日，公司在管面积为8328万平方米，其中74.2%位于海西集群 [3] - 在管面积中90.6%为住宅业态，其余为非住宅业态 [3] - 2025年上半年销售管理费用率为11.0%，未来有进一步优化空间 [3] 社区增值服务 - 2025年上半年社区增值业务收入为4.5亿元，同比增长23.5% [4] - 家居生活服务收入同比增长33.9%，占社区增值板块比重达到32.4% [4] - 非业主增值服务收入同比减少19.4%至2.8亿元，主要受房地产市场调整影响 [4] 盈利预测与估值 - 下调2025年归母净利润预测至3.8亿元（原预测为5.1亿元），下调2026年预测至4.3亿元（原预测为5.9亿元），新增2027年预测为4.7亿元 [4] - 对应2025-2027年每股收益（EPS）预测分别为0.27元、0.30元、0.33元 [4][5] - 对应2025-2027年市盈率（PE）分别为10倍、9倍、8倍 [4] - 预测2025年营业收入为36.81亿元，同比增长11.8% [5][9]

股份情况 - 公司股份自2025年4月1日起于联交所暂停买卖，继续暂停直至另行通知[11] 复牌相关 - 2025年6月23日联交所列出复牌指引含六项[4][5] - 公司将按规则披露资料，遵守指引恢复股份买卖[10] 调查与检讨 - 富睿玛泽完成独立法证调查，2025年9月30日公司刊出公告[4] - 公司委聘富睿玛泽进行内部监控检讨，正在进行中[8] 人事变动 - 董事会罢免策划关联方资金往来的杨先生职务[7] 运营情况 - 公司为中国物业管理服务供应商，业务运营重大方面如常[9] - 公司强调集团运营保持稳定未受影响[12] 财务相关 - 2025年7月14日致同获委任为新核数师，正合作估计业绩刊发日期[6]

核心观点 - 物业管理行业从规模扩张转向运营提效与现金流管理 利润端显著修复 头部物企凭借稳健基本盘和高分红意愿凸显投资价值 [1][5] 利润表现 - 2025年上半年59家样本上市物企归母净利润总额100.6亿元 同比增长22.0% 主要受益于费用率改善和减值影响减弱 [1] - 营收总额1470.7亿元 同比增长4.1% 增速较2024年上半年放缓1.9个百分点 因行业主动收缩低效项目 [1] - 毛利率19.4% 同比下降1.2个百分点 受业主缴费意愿低和人力成本上升影响 [1] - 销管费用率7.4% 同比下降0.5个百分点 显示降本增效取得积极成效 [1] - 华润万象生活 碧桂园服务 保利物业利润规模位居行业前三 [1] 资产负债状况 - 应收账款周转天数约114天 较2024年上半年减少3天 央国企表现最优约70天 [2] - 净现金总额929.4亿元 同比基本持平 央国企和优质民企现金流优势明显 [2] - 万物云 保利物业 碧桂园服务净现金规模位居前列 [2] 业务结构 - 物业管理服务收入同比增长7.6% 占比达72.7% 基础物管增长稳健 [3] - 社区增值服务同比下降2.3% 物企主动收缩低效业务 [3] - 非业主增值服务同比下降24.6% 受新房销售下行影响 [3] - 在管面积与合约面积较年初分别增长1.4%和0.2% 显示发展重心转向精细管理 [3] 股东回报 - 分红总额44.0亿元 同比增长0.1% 头部物企分红意愿强烈 [4] - 华润万象生活 万物云 中海物业分红金额位居前列 [4] - 万物云 绿城服务 碧桂园服务等企业持续实施股份回购 [4] - 部分头部物企股息率处于相对高位 呈现良好红利资产特征 [4] 投资方向 - 行业推荐关注分红意愿高 运营效率佳 基本盘扎实的头部物业管理公司 [5] - 华润万象生活(01209)和万物云(02602)等龙头企业被重点推荐 [5] - 头部公司通过退出低效业务 优化多元业务结构提升经营效率 [5]

股价波动表现 - 9月11日股价大幅回调23.05%至4.54港元/股 总市值23.49亿港元[1] - 9月10日股价暴涨22.41% 盘中冲高至6.23港元/股[1] - 自2025年7月14日以来股价从1.17港元飙升至5.9港元 涨幅达404.27% 成为2025年港股首只"10倍涨幅"物业股[1] 股权集中度情况 - 控股股东众安服务控股持有3.8亿股(73.44%) 14名股东合计持有1.21亿股(23.29%)[1] - 近97%股份集中在15名股东手中 仅3.27%由其他投资者持有[1] - 公司声称不少于25%股份由公众持有 符合联交所上市规则[2] 股价上涨驱动因素 - 股权高度集中导致流通筹码稀少 少量资金即可操控股价[3] - 9月1日宣布与持牌虚拟资产交易平台签署合作备忘录 探索数字资产业务合作[3] - 房地产行业已有绿地集团和新城发展进军数字资产领域并获短期股价拉升[3] 业务经营状况 - 2025年上半年营业收入2.14亿元 同比增长17.76%[6] - 2025年上半年母公司拥有人应占溢利1142万元 同比下降20.45%[6] - 2024年总收入4.12亿元(增17.4%) 净利润0.37亿元(降24.45%)[6] - 收入构成中第三方开发商项目占比仅26.9% 较2024年进一步缩小[6] 业务结构分析 - 物业管理服务占比84.2% 同比增长32.9%[6] - 面向开发商增值服务占比8.9% 社区增值服务占比6.9%[6] - 后两项业务因地产行业低迷和消费不振出现下滑[6] 财务与治理风险 - 2024年经营活动现金流量净额首次由正转负[7] - 2025年中期未披露现金流指标 状况不明[7] - 2025年初总裁杨光离职 6月执行董事徐建颖辞任[7] - 引入绿城服务前总裁吴志华担任非执行董事[7] 估值水平 - 市盈率(TTM)超60倍[7] - 2024年62家样本物业股平均市盈率约12倍[7] - 当前估值水平明显脱离基本面支撑[7]