土地拍卖结果 - 越秀地产以总价11.94亿元成功竞得番禺区大石街鸿图工业园地块 [1] - 成交楼面价为每平方米15423元 溢价率超过8% [1] - 拍卖过程竞价18轮 市场反应热烈 [2] 地块核心属性 - 地块可建设用地面积29776.59平方米 总计容建筑面积77419平方米 [10] - 容积率为2.6 低于近期出让的同类地块 适合打造低密度产品 [10] - 竞得人需配建公共绿地 且主干道绿地率要求不低于20% [5] 地理位置与交通 - 地块步行至地铁大石站约900米 通过3号线6站可达珠江新城 车程约20分钟 [4] - 紧邻南大干线 驾车约15分钟可至万博CBD [4][8] - 大石地铁站客流量居地铁全网前十 早高峰常态化限流 [4] 周边配套与市场环境 - 地块被成熟二手小区环绕 生活氛围浓厚 商业配套齐全 [8] - 大石板块存在隐藏的改善型客群 为新盘市场提供支撑 [12] - 板块内新盘供应不多 保利滨江和著项目主打江景资源 定位有所不同 [12] 产品定位与市场前景 - 基于15423元/平方米的楼面价 未来项目预估售价约为每平方米3万元 [12] - 项目有望主打刚改市场 若推出100平方米以下户型 上车门槛可控制在300万元以内 [12] - 较低的土地成本使项目在同板块竞争中具备优势 [12] 行业动态与区域市场 - 番禺区成为10月广州土拍市场焦点 先后成功出让黄沙岛地块和鸿图工业园地块 [13][14] - 越秀地产在拿地后迅速发布新盘海报 推盘速度较快 [6]