广州土地市场整体态势 - 广州土地市场出现企稳迹象，近期出现积极变化 [1][4] - 市场参与主体多元化，绿城、龙湖等全国性房企及本地民企敏捷地产重新加入或有所斩获，改变了过去主要由当地国企参与的局面 [4][8] - 市场正形成国企托底、民企充分参与的竞争格局，有望逐渐回归正常轨道 [8] 越秀地产土地获取活动 - 越秀地产于10月28日以总价11.94亿元、成交楼面价1.54万元/平方米竞得广州番禺大石地块，溢价率8.15%，该地块规划建筑面积7.74万平方米 [2] - 此次拿地是公司今年在广州番禺获取的第一宗地块，也是自2022年以来再次在番禺拿地 [4][5] - 今年以来，公司已在广州摘得7宗地块，显示出加码大本营投资的战略 [4][7] 番禺大石地块市场背景 - 大石地块具有稀缺性，所在板块近4年仅成功出让3宗地块，总建筑面积约22.84万平方米 [4] - 地块硬件条件优越，容积率较低（2.6），交通便捷，周边配套成熟 [4][5] - 板块需求旺盛，今年前9个月番禺洛溪大石板块商品住宅成交1279套，较去年同期翻倍，为近4年同期最高 [4] - 周边三公里内近13个月新房成交2656套，均价4.7万元/平方米，二手房成交1251套，均价2.13万元/平方米，潜在置换需求明显 [5] 越秀地产战略与业绩 - 公司此次拿地是基于"看好广州、投资广州、深耕广州"的战略布局，旨在深化在番禺的产品体系 [5] - 广州是公司重要业绩来源，今年前9个月以174亿元权益金额等指标在广州市场位列亚军 [7] - 尽管2024年上半年营业收入同比增长34.6%至475.74亿元，但归母净利润同比减少25.2%至13.70亿元，部分原因在于部分项目去化不理想及毛利率承压 [8] - 公司去年在番禺退地两宗，换取约50亿元地票资金，该资金限定用于在番禺区收购土地 [6][7] 具体项目与未来机会 - 越秀地产在番禺已有大学城三盘、星瀚TOD等标杆项目，新项目将与之形成战略呼应 [5] - 公司看好大石地块将承接万博商务区和长隆文旅区的辐射效应 [5] - 公司可能是珠江新城跑马场"绝版"地块的有力竞争者，未来或获得更多优质地块机会 [8]