文章核心观点 - 克而瑞地产研究展望2026年，认为土地市场有望迎来更多企稳信号，行业长期供求规模动态向好，叠加回购闲置存量用地再上市及城市更新推动 [1] - 2026年土地成交规模预计进一步趋稳，市场表现有望优于新房市场，呈现更稳健的运行态势 [2] - 2025年土地市场呈现“量缩价稳质升”特征，成交金额降幅收窄，平均溢价率上升，但高热地块仍为少数，市场分化显著 [7][8][9] - 2026年房企投资主旋律为“谨慎”与“聚焦”，投资将继续向核心一二线城市集中，央国企和城投平台仍是中坚力量，民营房企多持观望态度 [10] 土地市场表现与趋势 (2025年数据) - **成交规模全面收窄**：2025年全国土地成交面积合计99,866万平方米，同比下降11% [5] - **一线城市**：成交面积1,463万平方米，同比下降28%，其中广州降幅最大达38%，北京、上海分别下降20%和37% [3][5] - **二线城市**：成交面积20,270万平方米，同比下降2%，降幅较前期大幅收窄 [3][5] - **三四线城市**：成交建筑面积78,133万平方米，同比下降13%，降幅较上年也有所收窄 [4][5] - **成交金额降幅收窄，地价水平提升**：2025年全国土地总成交金额2.8万亿元，同比下降11%，成交金额同比降幅较上年同期减少了10个百分点 [7] - 原因在于一二线城市成交占比上升，以及年内出让了大量优质住宅用地，拉高了平均地价水平 [7] - **市场热度结构性回升**：2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3%，较2024年上升了1.1个百分点，为近四年新高 [8] - 但溢价成交地块仍是少数，溢价率高于1%的地块仅占成交幅数的17% [9] - 按成交总价超5亿元、溢价率不低于15%的传统高热地块标准，此类地块仅占成交幅数的大约0.8%，其中一半来自杭州、上海、成都三城 [9] 2026年土地市场展望 - **市场企稳基础**：行业长期供求规模动态向好，叠加回购闲置存量用地再上市及城市更新推动，土地市场有望迎来更多企稳信号 [1] - **运行态势预判**：土地成交规模将进一步趋稳，叠加部分收储宅地再上市因素，其市场表现有望优于新房市场，呈现相对更稳健的运行态势 [2] - **供应端管控**：各地主管部门将进一步审慎确定新一年土地供应规模和时序，兼顾行业供求关系总体平衡，避免局部区域竞品压力过高，市场化出让地块比例有望进一步增加 [9] 房企投资策略与行业格局 - **投资态度谨慎聚焦**：2026年房企整体投资仍将保持低位，主旋律为“谨慎”与“聚焦”，投资意愿短期内难以全面恢复 [10] - **布局高度集中**：投资将继续向核心一二线城市集中，尤其是基本面良好、人口持续流入、住房需求有支撑的城市板块，过去追求全国化扩张的模式已不再适用 [10] - **企业结构分化**： - **央国企与城投平台**：凭借资金优势和融资便利性，仍是土地市场中坚力量，持续补充优质土储，头部国央企有望逆势布局 [10] - **民营及中小企业**：大多数仍持观望态度，投资力度受限于现金流压力和销售回款不确定性，短期内难有明显起色 [10] - **潜在积极因素**：2026年可能是房企资产负债表修复的关键一年，商办地产REITs的全面推进将有助于改善稳健运营房企的资金状况，提升其投资拿地能力 [10]

文章核心观点 - 房地产长期供求关系动态向好，2026年土地市场有望迎来更多企稳信号 [1][6] 供求 - **供应端**：2025年12月土地供应建筑面积6674万平方米，环比下降77%，同比下降约26%，各地主管部门进一步践行“控增量”路线 [3][4][9][10] - **成交端**：2025年12月土地成交建筑面积2.7亿平方米，环比上升190%，同比下降7%；成交金额6341亿元，环比上升153%，同比下降15% [3][4][18] - **城市分布**：就成交金额变动来看，一线城市同比下降26%，二线城市同比小幅回落2%，三四线城市下跌18% [5] - **政策导向**：2026年将进一步因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，并可能涌现更多要求现房销售的高品质宅地 [6][14] - **后市规模**：基于土地交易规模已完成深度调整及大量回收宅地再上市，预计2026年土地成交规模将迎来更多企稳信号，走势可能好于新房成交，重庆、郑州、昆明、合肥等计划大规模收储存量用地的城市表现值得关注 [6] 热度 - **整体热度**：2025年12月土地市场平均溢价率为2.1%，环比下降1.5个百分点，流拍率为8%，处于近年低位 [5][21][25] - **结构性热度**：土拍热度集中在少数城市的少数板块，深圳、广州、南京等城市仍有高溢价、高总价宅地成交，南京河西中宅地以4.5万元/平方米的楼板价刷新城市地价纪录 [3][5][21][22] - **流拍情况**：部分远郊区域或因销售前景不确定、未达出让预期流拍，部分核心区域地块或因周边竞品多、利润空间有限导致投资信心不足而流标 [25] 重点地块 - **高总价地块**：北京海淀区上地板块宅地以84.56亿元成交，溢价0.4%，为当月成交总价最高；武汉武昌造船厂三宗一线滨江宅地合计出让底价达129亿元，最终由武汉城建与瑞安联合体以底价竞得 [12][29][31][32] - **高溢价地块**：深圳南山区宅地经过95轮线下竞价，由中国海外以42%溢价率竞得，成交总价32亿元；广州海珠区宅地由保利发展以27.27%溢价率竞得，成交总价35亿元 [31] - **高单价地块**：深圳南山区宅地名义楼板价达77360元/平方米，位居单价榜首；北京二环内天坛北宅地名义楼板价8.1万元/平方米，其住宅部分楼板价达11.6万元/平方米 [31][34][36]

土地市场动态 - 武汉成功出让26宗地块，总建筑面积258.58万平方米，起始总价85.79亿元，最终悉数成交，总收金86.55亿元 [1] - 出让地块中包含23宗涉宅用地，分布于新洲、江夏等多区域，其中江汉区沙包桥宅地经39轮竞价，由武汉城投以溢价20.49%竞得 [1] - 此次土拍由华润置地、武汉城投等企业参与，反映出土地市场企稳信号及核心区域吸引力，市场格局呈现“国央企为主力、民企适度参与”的特点 [1] 公司资本运作与治理 - 贝壳控股董事长兼CEO彭永东出售140万股ADS（对应420万股A类普通股），系为兑现捐赠承诺，税后资金将用于居住服务者医疗福利及应届生租房帮扶 [2] - 绿城服务非执行董事李海荣因需投入更多时间发展个人业务辞任，其自1998年加入公司，曾担任执行董事兼主席，于2021年调任非执行董事，辞任后董事会由9名董事组成 [4] - 雅居乐集团遭债权人新濠（中山）企业向香港高等法院提交清盘呈请，案件源于2021年中山一宗40亿元综合用地合作纠纷，该项目已于2023年中期终止推进，聆讯定于2026年2月25日 [5] 资产交易与处置 - 郑州富力万达文华酒店以3.28亿元底价拍出，由国有控股的河南郑风郑韵酒店管理有限公司竞得，该起拍价为参考价4.69亿元的七折 [3] - 该酒店原属富力地产，富力因酒店业务连年亏损及面临2480.98亿元流动负债压力，正推进境内外债务重组，出售资产旨在缓解流动性紧张 [3] 公司经营表现 - 贝壳2025年第三季度营收为231亿元，同比增长2.1% [2]

广州土地市场整体态势 - 广州土地市场出现企稳迹象，近期出现积极变化 [1][4] - 市场参与主体多元化，绿城、龙湖等全国性房企及本地民企敏捷地产重新加入或有所斩获，改变了过去主要由当地国企参与的局面 [4][8] - 市场正形成国企托底、民企充分参与的竞争格局，有望逐渐回归正常轨道 [8] 越秀地产土地获取活动 - 越秀地产于10月28日以总价11.94亿元、成交楼面价1.54万元/平方米竞得广州番禺大石地块，溢价率8.15%，该地块规划建筑面积7.74万平方米 [2] - 此次拿地是公司今年在广州番禺获取的第一宗地块，也是自2022年以来再次在番禺拿地 [4][5] - 今年以来，公司已在广州摘得7宗地块，显示出加码大本营投资的战略 [4][7] 番禺大石地块市场背景 - 大石地块具有稀缺性，所在板块近4年仅成功出让3宗地块，总建筑面积约22.84万平方米 [4] - 地块硬件条件优越，容积率较低（2.6），交通便捷，周边配套成熟 [4][5] - 板块需求旺盛，今年前9个月番禺洛溪大石板块商品住宅成交1279套，较去年同期翻倍，为近4年同期最高 [4] - 周边三公里内近13个月新房成交2656套，均价4.7万元/平方米，二手房成交1251套，均价2.13万元/平方米，潜在置换需求明显 [5] 越秀地产战略与业绩 - 公司此次拿地是基于"看好广州、投资广州、深耕广州"的战略布局，旨在深化在番禺的产品体系 [5] - 广州是公司重要业绩来源，今年前9个月以174亿元权益金额等指标在广州市场位列亚军 [7] - 尽管2024年上半年营业收入同比增长34.6%至475.74亿元，但归母净利润同比减少25.2%至13.70亿元，部分原因在于部分项目去化不理想及毛利率承压 [8] - 公司去年在番禺退地两宗，换取约50亿元地票资金，该资金限定用于在番禺区收购土地 [6][7] 具体项目与未来机会 - 越秀地产在番禺已有大学城三盘、星瀚TOD等标杆项目，新项目将与之形成战略呼应 [5] - 公司看好大石地块将承接万博商务区和长隆文旅区的辐射效应 [5] - 公司可能是珠江新城跑马场"绝版"地块的有力竞争者，未来或获得更多优质地块机会 [8]