财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比客房每间可售房收入（RevPAR）增长3.8%，总RevPAR增长4.3%，酒店利润率扩大80个基点 [24] - 第一季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为5700万美元，调整后每股摊薄运营资金（FFO）为0.21美元，较上年增长17% [24] - 净杠杆（包括优先股权益）为4.5倍 trailing EBITDA，资产负债表保持强劲 [24] - 截至季度末，公司拥有近1.5亿美元的现金及现金等价物，包括受限现金，加上信贷额度，总流动性近6.5亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 华盛顿特区翻新酒店本季度RevPAR增长24%，新奥尔良两家酒店RevPAR合计增长25%，旧金山RevPAR增长9%，波士顿趋势良好，圣地亚哥市场整体散客需求较为疲软 [9][10] - 度假村组合中，威雷亚表现低于预期，不过第一季度未来各期的团体业务量较上年增长近20% [11][12] - 长滩市中心万豪酒店RevPAR增长145% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区因就职典礼带动业务增长，新奥尔良因超级碗推动酒店业绩，圣地亚哥第一季度业绩较弱但后续有望改善，旧金山因城市活动和商业活动增加实现RevPAR增长 [9][10] - 威雷亚市场因卡纳帕利子市场重新开放面临短期需求疲软，但长期来看将吸引更多游客和航班 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用分层增长方式，包括推出安达仕迈阿密海滩酒店、改造酒店、收购资产和回购普通股等，未来将继续平衡灵活地配置资本，利用资产负债表和资产回收推动FFO和每股净资产（NAV）增长 [8] - 持续寻求增值交易机会，通过资产回收战略创造价值，但当前交易市场因不确定性而面临挑战 [22][23] - 计划在多个酒店进行翻新和改造项目，包括威雷亚海滩度假村、圣安东尼奥酒店、圣地亚哥希尔顿湾景酒店等 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度初业绩强于预期，但3月因宏观经济前景不明朗，部分市场政府和休闲需求回落，运营基本面有所缓和 [6] - 由于经济不确定性增加，公司调整全年展望，预计总投资组合RevPAR增长4% - 7%，调整后EBITDAre为2.35 - 2.6亿美元，调整后FFO每股摊薄为0.82 - 0.94美元 [14][26][27] - 尽管经营环境波动，但公司近期投资将带来增长，预计杠杆和资产负债表状况将随时间改善 [24][25] 其他重要信息 - 安达仕迈阿密海滩酒店于5月3日开业，预计将为未来数年带来盈利增长 [6] - 公司董事会已批准第二季度每股0.09美元的普通股股息，并宣布了G、H和I系列优先股的常规分红 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 安达仕酒店目前的承保轨迹与过去相比如何，未来回报预期怎样 - 公司表示，迈阿密海滩市场实际表现高于最初预期，酒店产品与市场上的豪华酒店相当，有信心实现目标 今年该酒店预计产生600 - 700万美元的EBITDA，大部分在第四季度实现 明年EBITDA增长有望恢复到高个位数至20%左右，预计三年实现增长 [36][37][39] 问题2: 公司更新的展望中，哪些因素导致了预期变化 - 主要有三个因素：安达仕酒店开业延迟，预计EBITDA减少约200万美元；毛伊岛运营环境挑战，预测调整约400万美元；圣地亚哥市场第一季度及年中散客业务疲软，带来约200万美元的不利影响 [45][46] 问题3: 夏威夷市场第一季度表现不佳的原因，以及与同行的差异，还有旧金山市场的未来展望 - 夏威夷威雷亚酒店因卡纳帕利市场恢复，部分客人转向该市场，但长期来看，随着市场复苏，酒店有望恢复正常 与同行相比，不同酒店的位置和翻新情况会导致业绩表现不同 旧金山市场需求持续增加，商务散客强劲，未来几个季度至2026年及2027年有望保持积极态势 [54][56][60] 问题4: 公司战略中，有多少非核心酒店，何时会进行更大规模的资产出售以回购更多股票 - 公司没有必须出售的酒店，而是根据资本回收和资产回报情况来确定是否出售资产 目前公司倾向于成为净卖家，将出售资产所得用于回购股票，但交易市场目前不稳定 [68][69][71] 问题5: NAPA资产的亏损加速，是否与日历变化有关，以及对这些资产的全年预期，还有高端豪华资产的交易情况 - 第一季度是季节性度假市场的淡季，NAPA资产的目标是接近盈亏平衡 这两个度假村今年的EBITDA预计将比去年增加数百万美元 高端豪华资产的买家群体较小，对资产有更长远的规划，但债务市场会影响其估值 公司会持续关注资产回收机会 [76][77][78] 问题6: 安达仕酒店的修订展望是否包括客户重新预订的情况，以及该酒店今年剩余时间的预订窗口和预期 - 客户重新预订的成本已包含在未来EBITDA和FFO的调整中 该酒店的预订窗口较短，目前已开始为第四季度和明年第一季度进行预订 预计5 - 6月入住率为30% - 40%，11 - 12月将达到70%，夏季房价为300 - 400美元/晚，第四季度为600 - 800美元/晚 [86][87][88]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比客房每间可售房收入（RevPAR）增长3.8%，总RevPAR增长4.3%，酒店利润率扩大80个基点 [25] - 第一季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为5700万美元，调整后每股摊薄运营资金（FFO）为0.21美元，较上年增长17% [25] - 净杠杆率（包括优先股权益）为4.5倍 trailing EBITDA，资产负债表保持强劲 [25] - 截至季度末，公司拥有近1.5亿美元的现金及现金等价物（包括受限现金），加上信贷额度，总流动性近6.5亿美元 [26] - 公司更新2025年展望，预计总投资组合RevPAR增长4% - 7%，调整后EBITDAre在2.35亿 - 2.6亿美元之间，调整后每股摊薄FFO在0.82 - 0.94美元之间 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市和会议市场中，华盛顿特区酒店RevPAR增长24%，新奥尔良两家酒店RevPAR综合增长25%，旧金山RevPAR增长9%，波士顿表现良好，但圣地亚哥市场整体临时需求较为疲软 [8][9][10] - 度假酒店组合中，威雷亚海滩度假村表现低于预期，但未来集团业务预订量增长近20%，长滩万豪酒店RevPAR增长145% [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区因就职典礼带动酒店业务增长，新奥尔良因超级碗推动酒店业绩，但受暴风雪影响部分需求被抵消 [8] - 旧金山因城市活动日程和市中心商业活动增加，酒店RevPAR实现增长 [9] - 圣地亚哥第一季度业绩较弱，但预计后续将恢复增长，弥补去年第三、四季度劳工活动造成的业务损失 [10] - 威雷亚市场因卡纳帕利子市场重新开放，短期内需求疲软，但长期来看将吸引更多游客和航班 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用分层增长策略，包括推出安达仕迈阿密海滩酒店、对现有酒店进行改造和收购、回购普通股等，以推动FFO和每股净资产（NAV）增长 [7] - 持续进行资本回收和投资，通过资产销售和合理配置资金，实现股东价值最大化 [15][17] - 计划对旗下多家酒店进行翻新和改造，包括威雷亚海滩度假村、圣安东尼奥酒店、圣地亚哥希尔顿湾景酒店等 [19][20] - 尽管交易市场充满挑战，但公司仍积极寻求增值交易机会，以实现增长和创造价值 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度经营环境波动较大，宏观经济不确定性增加，商业和消费者信心下降，导致部分市场预期降低，但其他地区趋势较为稳定 [13] - 公司调整全年展望，以适应当前趋势，但该展望可能因宏观经济发展对住宿需求的影响而发生变化 [14] - 尽管面临挑战，但公司资本回收和投资努力仍带来行业领先的增长，对未来发展充满信心 [15] 其他重要信息 - 安达仕迈阿密海滩酒店于5月3日开业，预计将为公司带来收益增长，今年预计产生600 - 700万美元的EBITDA，明年有望实现较高的EBITDA增长 [6][37] - 董事会已批准第二季度每股0.09美元的普通股股息，并宣布了系列G、H和I优先股的常规分红 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 安达仕酒店目前的承保轨迹与过去相比如何，以及未来的回报预期 - 公司表示，尽管开业时间晚于预期，但市场表现高于最初预期，酒店具备豪华设施和服务，有信心实现预期目标。今年预计产生600 - 700万美元的EBITDA，明年有望恢复到高个位数至20%左右的EBITDA增长，并在三年内逐步提升 [34][37] 问题2: 公司更新展望的具体变化及核心投资组合情况 - 展望调整主要分为三个方面：安达仕酒店预计EBITDA减少约200万美元；毛伊岛运营环境挑战导致约400万美元的预测调整；圣地亚哥市场临时需求疲软带来约200万美元的逆风 [43][44] 问题3: 夏威夷市场第一季度表现不佳的原因，与同行的差异，以及旧金山市场的后续发展 - 毛伊岛威雷亚酒店受卡纳帕利子市场复苏影响，部分客人转向该地区，但长期来看市场前景乐观，预计2026年实现两位数增长。旧金山市场需求持续增加，商务临时需求强劲，未来几个季度至2027年有望保持积极态势 [51][56] 问题4: 公司战略和价值创造方面，非核心酒店数量及大型资产出售时机 - 公司拥有优质投资组合，更关注资本回收和资产配置时机，根据市场价值与内部NAV的比较进行资产交易。目前预计为净卖方，回收资金将用于回购股票 [64][67] 问题5: NAPA资产的情况及高端豪华资产的交易情况 - NAPA资产第一季度通常较弱，公司正努力优化业务组合和降低成本，预计今年将产生更多EBITDA。高端豪华资产的买家群体较小，受债务市场影响，交易速度较慢，但公司仍关注资本回收机会 [71][74] 问题6: 迈阿密酒店修订展望的相关问题及剩余年份的预订情况 - 修订展望已包含客户重新预订的成本。酒店预订窗口较短，目前已开始为第四季度和明年第一季度进行预订，预计夏季入住率为30% - 40%，第四季度可达70%，房价也将相应提高 [80][82]

核心观点 - 公司2025年第一季度业绩表现稳健，尽管运营环境存在不确定性，但调整后EBITDAre和FFO均超预期 [3][7] - Andaz Miami Beach完成全面改造并重新开业，预计将成为未来价值创造的重要驱动力 [3][8] - 公司通过股票回购和资本配置策略持续回馈股东，第一季度回购821,771股，平均价格9.74美元/股 [9] - 公司调整2025年全年指引，反映近期市场波动对运营趋势的影响 [14] 运营业绩 - 净收入同比下降59.7%至530万美元，主要受运营环境不确定性影响 [4][7] - 调整后EBITDAre同比增长5.0%至5730万美元，调整后FFO同比增长10.6%至4150万美元 [4][7] - 整体RevPAR增长2.2%至221.63美元，剔除Andaz Miami Beach后增长3.8% [4][7] - 入住率提升120个基点至70.1%，平均每日房价(ADR)微增0.5%至316.16美元 [4] 资本配置与投资 - Andaz Miami Beach改造投资包括287间客房、64间套房、会议空间及高端餐饮设施，预计将推出会员制海滩俱乐部和特色餐厅 [8] - 2025年第一季度资本投资2820万美元，主要用于Andaz Miami Beach改造和Wailea Beach Resort翻新 [12] - 2025年全年预计资本投资8000万至1亿美元，重点完成Andaz Miami Beach改造等项目 [13] 财务与流动性 - 截至2025年3月31日，公司持有1.488亿美元现金及现金等价物，总资产31亿美元，债务8.45亿美元 [11] - 公司将2.25亿美元定期贷款到期日延长至2026年5月1日，2026年前无债务到期 [10] - 股票回购计划剩余额度4.068亿美元，当前股价较净资产价值有显著折让 [9] 2025年展望 - 下调全年净收入指引至3300万-5800万美元，较此前减少1300万美元 [14] - 预计全年RevPAR增长率从7.0%-10.0%下调至4.0%-7.0%，剔除Andaz Miami Beach后从3.0%-6.0%下调至1.0%-4.0% [14] - 调整后EBITDAre指引下调至2.35亿-2.6亿美元，调整后FFO指引下调至1.65亿-1.9亿美元 [14][38] 股息政策 - 董事会批准每股普通股0.09美元现金股息，系列G/H/I优先股股息分别为0.5625/0.382813/0.35625美元 [16] - 公司计划2025年维持季度现金股息支付，具体金额将根据运营预测和资本需求确定 [17]