财务数据和关键指标变化 - 第四季度总每间可售房收入（Total RevPAR）增长7.4%，若包含安达仕迈阿密海滩酒店（Andaz Miami Beach）的贡献，则增长12.5% [8] - 第四季度客房每间可售房收入（Rooms RevPAR）增长9.6%，其中安达仕迈阿密海滩酒店贡献了540个基点的增长 [31] - 2025年全年可比投资组合在总每间可售房收入增长3.5%的情况下，实现了利润率增长40个基点 [17] - 第四季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDAre）为5700万美元，调整后运营资金（Adjusted FFO）为每股0.20美元 [32] - 净杠杆率为3.5倍（基于过去十二个月盈利），若包含优先股则为4.7倍 [33] - 截至季度末及考虑1月债务偿还后，公司拥有超过2亿美元的总现金及现金等价物（含受限现金），加上信贷额度，总流动性超过7亿美元 [34] - 2026年全年指引：客房每间可售房收入预计增长4%-7%，达到234-241美元区间，其中安达仕贡献约400个基点的增长；总每间可售房收入预计增长3.5%-6.5%，达到385-396美元区间 [35] - 2026年调整后息税折旧摊销前利润指引为2.25亿至2.5亿美元，中点较2025年（剔除一次性项目）增长5% [37] - 2026年调整后运营资金指引为每股0.81至0.94美元，中点较2025年（剔除一次性项目）增长8% [38] - 预计2026年第一季度将贡献全年约25%的盈利（中点数），第二季度贡献约30% [39] - 自2025年初至本周中，公司以平均每股8.83美元的价格回购了约1.08亿美元普通股，并以平均每股20.46美元（较清算价值折价18%）的价格回购了310万美元优先股 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - **度假村业务**：第四季度表现领先，毛伊岛威雷亚海滩度假村（Wailea Beach Resort）的每间可售房收入增长19% [9] 蒙太奇希尔兹堡（Montage Healdsburg）第四季度总每间可售房收入增长15%，全年增长略高于9% [11] 安达仕迈阿密海滩酒店年末表现超预期，年初至今入住率超过80%，平均房价在500美元中段 [19] - **城市酒店业务**：长滩市中心万豪酒店（Marriott Long Beach Downtown）受益于2024年的品牌转换，总每间可售房收入增长12% [12] 波特兰市场持续复苏，比德韦尔万豪酒店（Bidwell Marriott）增长近13% [12] 波士顿和新奥尔良市场较为疲软 [12] - **会议酒店业务**：第四季度每间可售房收入增长2.8%，若排除圣安东尼奥和圣地亚哥进行会议空间翻新的两家酒店，增长率为5.3% [13] 旧金山酒店是突出贡献者，全年总每间可售房收入增长超过12% [13] 奥兰多海洋世界文艺复兴酒店（Renaissance Orlando at SeaWorld）总每间可售房收入增长超过10% [14] - **安达仕迈阿密海滩酒店**：2026年初至今每间可售房收入近475美元 [26] 已预订近8000个团体间夜，占全年预算间夜数一半以上 [19] 预计2026年息税折旧摊销前利润在低至中双位数（千万美元级别） [85] 各个市场数据和关键指标变化 - **毛伊岛/威雷亚**：市场在2025年大部分时间需求正常化后出现改善，第四季度每间可售房收入增长19% [9] 2026年初前两个月需求趋势积极，暂时性需求预订量增长约53% [48] 每间可售房收入指数在第四季度环比上升17点 [27] - **迈阿密**：安达仕酒店表现强劲，年初至今入住率超80%，房价中段500美元 [19] 受益于F1赛事和世界杯等大型活动 [20] - **旧金山**：市场表现强劲，团体预订速度呈低双位数增长，1月团体活动良好，2月有超级碗赛事 [14] 酒店2025年入住率78%，仍有房价提升空间 [97] - **华盛顿特区**：2025年表现受政府开支削减、政策变化和政府停摆影响 [16] 2026年初暂时性需求出现回升迹象 [50] 但公司对该市场持谨慎态度，因面临中期选举等不确定性 [102] - **圣地亚哥**：2025年受较弱的暂时性需求和国际旅行背景影响 [16] 正在进行会议空间翻新，第一季度将带来轻微盈利阻力 [28] 2026年初前两个月暂时性需求趋势好于预期 [74] - **新奥尔良**：2025年第四季度面临更艰难的比较基准（因上年超级碗） [12] - **葡萄酒乡**：市场持续复苏，蒙太奇希尔兹堡表现强劲 [11] 四季酒店（Four Seasons）2025年受附近火灾影响，调整后约影响100万美元息税折旧摊销前利润 [92] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司三大战略目标：回收资本、投资组合投资、向股东返还资本 [5] - 2025年完成了希尔顿新奥尔良圣查尔斯酒店（Hilton New Orleans St. Charles）的出售，资本回收率（Cap Rate）在6%中段，并将收益用于股票回购 [6] - 2025年通过股息和股票回购向股东返还超过1.7亿美元资本 [7] - 交易市场在沉寂几年后出现增量活动迹象，公司寻求通过交易实现投资组合价值 [23] - 公司将继续评估潜在交易，以实现投资组合价值并将其返还给股东，对任何能合理创造价值的替代方案持开放态度 [44] - 行业面临特殊事件带来的潜在提振，如迈阿密F1、美国250周年庆典、世界杯等 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2025年行业面临各种不利因素，但第四季度业绩超预期，投资组合普遍表现强劲 [5] - 对2026年持谨慎乐观态度，原因包括安达仕迈阿密海滩酒店开局良好、北加州市场持续复苏、威雷亚市场基本面改善以及行业可能受益于大型活动 [20] - 公司投资组合将面临圣地亚哥较弱暂时性需求和华盛顿特区持续不确定性的阻力 [20] - 如果成本得到控制且部分大型活动表现超出温和预期，业绩可能在年内加速增长 [22] - 2025年成本管理成果好于预期，但2026年部分效率措施将更难维持 [18] - 2026年指引试图平衡积极因素与谨慎态度，反映基于当前情况的合理且可实现的前景 [22] 其他重要信息 - 董事会已将股票回购计划重新授权至5亿美元 [41] - 董事会宣布第一季度普通股股息为每股0.09美元，并宣布了系列H和I优先证券的常规分配 [42] - 2026年资本支出指引为9500万至1.15亿美元，其中圣地亚哥会议空间翻新是最大项目（约2500万美元），大部分支出发生在前两个季度 [106][107] - 公司已偿还所有2028年到期的债务 [34] - 2025年的一次性项目（包括已出售的新奥尔良酒店贡献、结算成本回收和利息收入）总计约1000万美元，2026年不会重复 [37][87] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年剔除安达仕酒店后的每间可售房收入增长中点（1.5%）的背景说明 [46] - 增长考虑了毛伊岛市场的持续复苏（每间可售房收入指数目标稳定在110左右）和旧金山、葡萄酒乡的持续强势 [47][49] - 华盛顿特区市场是主要拖累因素，去年面临政府停摆和团体业务实际转化率下降等不利因素，尽管今年同比基准更容易且暂时性需求有回升迹象，公司仍持谨慎态度 [49][50][51] 问题: 关于指引中隐含的费用增长，包括及排除安达仕酒店的情况 [52] - 剔除安达仕的可比投资组合（13家酒店）费用增长率约为3%，其中劳动力成本增长从约4%降至3%区间，能源价格上涨，保险和财产税预计正常化增长 [52][54] - 包含安达仕后，总费用增长率约为5%，与总每间可售房收入增长区间中点基本一致，有望维持利润率 [56] 问题: 关于公司是否预期成为资产净卖家以及葡萄酒乡资产营销进程的更新 [60] - 第四季度起交易活动有所增加，市场对豪华资产和现金流资产需求旺盛，但大型资产的竞标方仍然有限 [62][63] - 公司战略与去年一致，即在公私市场价值差距最大的资产上实现私人市场价值，并将收益进行最增值的再投资（如回购股票） [64][65] - 公司通常有一项或多项资产处于某种形式的营销或讨论中，今年也不例外，但不对未宣布的交易置评 [65] 问题: 关于总每间可售房收入指引略低于每间可售房收入指引的原因 [69] - 主要由于华盛顿特区团体预订速度较慢，以及圣地亚哥大型酒店在第一季度完成会议空间翻新造成的部分收入置换 [70][71] - 如果威雷亚的暂时性消费趋势持续，可能提振总每间可售房收入 [71] 问题: 关于圣地亚哥市场疲软是酒店特有还是全市场现象，以及团体业务日历情况 [72][73] - 2025年圣地亚哥需求起伏，部分与政府（国防承包商）相关，国际旅行（如加拿大市场）也较弱 [74] - 2026年初前两个月暂时性需求呈现积极迹象，国防承包商相关业务可能对市场有利 [74][75] 问题: 关于系列G优先股（Ohana Preferred）的赎回机制、票息调整以及其作为资本用途的可能性 [80] - 系列G优先股与蒙太奇酒店收购相关，其收益率与酒店收益率或固定利率（目前6.5%）中较高者挂钩 [80] - 该优先股可由公司自主决定部分或全部赎回 [82] - 公司将优先股视为一个整体来管理，2025年已进行部分回购，预计2026年优先股股息总额不会因系列G票息上调而增加，因公司将管理总余额 [81] - 公司拥有2亿美元现金可用于赎回系列G优先股 [82] 问题: 关于迈阿密安达仕酒店2026年息税折旧摊销前利润预期，以及影响同比增长的一次性项目详情 [83][84] - 安达仕酒店2026年息税折旧摊销前利润预期维持在低至中双位数（千万美元级别） [85] - 2025年一次性项目总计约1000万美元，包括已出售的新奥尔良酒店约300万美元贡献、一处物业的结算成本回收、以及因存款利率和现金余额产生的额外利息收入（2026年不会重复） [87][88] 问题: 关于葡萄酒乡资产的销售过程是否影响运营，以及这些资产在2026年指引中的表现预期 [91] - 对于管理型酒店，管理合同是长期且不变的，销售过程通常不影响日常运营 [92] - 四季酒店2025年受附近火灾影响，调整后约影响100万美元息税折旧摊销前利润，2026年团体预订速度增长约22%，预期良好 [92] - 蒙太奇酒店团体业务不如四季酒店强劲，但暂时性需求预订量同比增长25%，预期也很好 [93] - 两家酒店都应会有非常好的年度表现 [94] 问题: 关于旧金山凯悦酒店在超级碗之后，随着AI发展和办公室反馈等因素，是否有望显著改善利润率 [96] - 酒店位于Embarcadero/金融区，已成为主要区域，受益于新租户（包括AI相关公司）入驻 [97] - 酒店近期经过翻新，2025年入住率78%（较峰值低约10个百分点），平均房价300美元，仍有提价空间 [97] - 团体和暂时性预订速度良好，世界杯等大型活动将有助于提升夏季需求，对未来几年在旧金山市场的表现持乐观态度 [98] 问题: 关于制定2026年指引时考虑的可能影响经营环境的不可控事件或宏观环境 [101] - 基于过去几年的经验（如华盛顿特区意外的政府业务影响、停摆），公司对华盛顿特区2026年持谨慎态度，因其面临中期选举、国会会期减少等因素 [101][102] - 积极因素包括美国250周年庆典、8月印地赛车比赛等 [103] - 华盛顿特区2026年初暂时性需求强于预期（尽管没有就职典礼且1月有天气问题），未来六个月协议暂时性需求增长11%，这显示出市场强度，但公司需要更多月份数据来调整全年展望 [104][105] 问题: 关于9500万至1.15亿美元资本支出指引的时间安排和项目分配 [106] - 最大项目是圣地亚哥会议空间翻新（约2500万美元），部分资金来自家具、装置和设备储备金 [106] - 其他项目包括安达仕酒店的收尾工作、暖通空调、屋顶、电梯现代化等，遍布全年 [107] - 支出将集中在前端，约三分之一在第一季度，第二季度是第二大支出期，其余发生在下半年 [107]

公司2025年第四季度及全年业绩摘要 - 2025年第四季度，公司实现净收入720万美元，而2024年同期为80万美元，同比增长763.3% [6][7] - 2025年全年，公司实现净收入2460万美元，而2024年为4330万美元，同比下降43.2%，若剔除2025年6月出售新奥尔良希尔顿酒店带来的损失，全年净收入将为3330万美元 [6][7] - 2025年第四季度，归属于普通股股东的摊薄后每股收益为0.02美元，而2024年同期为亏损0.02美元，同比增长200% [7] - 2025年全年，归属于普通股股东的摊薄后每股收益为0.04美元，而2024年为0.14美元，同比下降71.4% [7] 公司运营指标表现 - **每间可售房收入**：2025年第四季度，整体投资组合RevPAR同比增长9.6%至220.12美元，其中平均每日房价增长3.5%至319.01美元，入住率增长390个基点至69.0% [6][7] - **每间可售房收入**：2025年全年，整体投资组合RevPAR同比增长3.8%至225.12美元，其中平均每日房价增长0.4%至317.07美元，入住率增长230个基点至71.0% [6][7] - **剔除安达仕迈阿密海滩酒店**：2025年第四季度，投资组合（剔除该酒店）RevPAR同比增长4.2%至218.07美元，入住率增长120个基点至69.1% [7] - **剔除安达仕迈阿密海滩酒店**：2025年全年，投资组合（剔除该酒店）RevPAR同比增长2.1%至229.94美元，入住率增长140个基点至72.7% [7] 公司非GAAP财务指标 - **调整后EBITDAre**：2025年第四季度，调整后EBITDAre同比增长17.6%至5660万美元 [6][7] - **调整后EBITDAre**：2025年全年，调整后EBITDAre同比增长3.0%至2.366亿美元 [6][7] - **调整后FFO**：2025年第四季度，归属于普通股股东的调整后FFO同比增长21.4%至3890万美元，摊薄后每股调整后FFO同比增长25.0%至0.20美元 [6][7] - **调整后FFO**：2025年全年，归属于普通股股东的调整后FFO同比增长3.0%至1.678亿美元，摊薄后每股调整后FFO同比增长7.5%至0.86美元 [6][7] 公司2025年业绩与指引对比 - **净收入**：2025年实际净收入为2500万美元，高于此前指引中值1400万至2800万美元的中点，超出400万美元 [9] - **每间可售房收入增长**：2025年整体投资组合RevPAR增长3.8%，略低于指引区间3.0%至5.0%的中点，差距为20个基点 [9] - **调整后EBITDAre**：2025年实际调整后EBITDAre为2.37亿美元，高于指引区间2.26亿至2.40亿美元的中点，超出400万美元 [9] - **调整后FFO**：2025年归属于普通股股东的调整后FFO为1.678亿美元，高于指引区间1.56亿至1.70亿美元的中点，超出500万美元 [9] 公司2025年重要战略举措 - **安达仕迈阿密海滩酒店开业**：公司于2025年5月完成对该酒店的全面改造并开业，该豪华度假村在2025年表现强劲，预计将在2026年首个完整运营年度为公司带来显著盈利增长 [5][11] - **新奥尔良希尔顿酒店处置**：公司于2025年6月以4700万美元的总售价出售了拥有252间客房的新奥尔良希尔顿酒店，出售价格相当于该酒店上一年盈利的8.7%资本化率 [12] - **股票回购计划**：2025年，公司总计斥资1.036亿美元（扣除费用前）回购了其普通股和优先股，公司认为这些回购是以折价进行的，为股东创造了显著价值 [13][16] - **修订信贷协议**：2025年9月，公司完成了第三次修订和重述信贷协议，提供了总计13.5亿美元的借款能力，解决了所有近期到期债务，延长了剩余贷款的期限，并进一步强化了资产负债表 [14] 公司2026年近期动态与展望 - **股票回购计划重新授权**：2026年2月，公司董事会重新授权了一项股票回购计划，允许公司回购最多5亿美元的普通股和优先股，该授权无明确到期日 [15][17] - **债务偿还**：2026年1月，公司提取了其2.75亿美元延迟提取定期贷款额度中剩余的9000万美元，并使用大部分所得款项偿还了6500万美元的A系列优先票据，此次偿还后，公司在2028年之前无债务到期 [18] - **2026年业绩指引**：公司预计2026年净收入在2100万至4600万美元之间，整体投资组合RevPAR增长在4.0%至7.0%之间，调整后EBITDAre在2.25亿至2.50亿美元之间，归属于普通股股东的摊薄后每股调整后FFO在0.81至0.94美元之间 [22] - **安达仕迈阿密海滩酒店贡献**：预计安达仕迈阿密海滩酒店将为2026年RevPAR和总RevPAR增长贡献约400个基点 [22] 公司资本回报与股东分配 - **2025年资本回报**：2025年，公司通过股息和股票回购向普通股股东返还了超过1.7亿美元 [1][5] - **普通股回购详情**：2025年，公司以每股平均8.83美元的价格回购了11,589,722股普通股，总回购金额（扣除费用前）为1.024亿美元，自2022年初以来，公司已部署约3亿美元回购了3120万股普通股，相当于期初流通股的14%以上，平均购买价格为每股9.60美元 [16] - **优先股回购详情**：2025年，公司回购了H系列累计可赎回优先股54,097股，平均每股20.28美元，总回购金额110万美元，平均回购价格较清算价值折价18%，同年，公司回购了I系列累计可赎回优先股9,027股，平均每股19.25美元，总回购金额20万美元，平均回购价格较清算价值折价23.0% [16] - **股息更新**：2026年2月26日，公司董事会批准了每股普通股0.09美元的现金股息，以及向H系列和I系列优先股股东支付的现金股息，公司预计将在整个2026年继续支付季度现金普通股息 [24][25] 公司财务状况与资本支出 - **资产负债表**：截至2025年12月31日，公司拥有1.857亿美元现金及现金等价物（包括7650万美元限制性现金），总资产30亿美元（包括28亿美元的酒店物业净投资），总债务9.30亿美元，股东权益19亿美元 [20] - **资本投资**：2025年第四季度和全年，公司分别向其投资组合投入了2940万美元和1.03亿美元，大部分投资用于完成安达仕迈阿密海滩酒店改造等项目，公司目前预计2026年将向其投资组合投入约9500万至1.15亿美元 [21]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比客房每间可售房收入（RevPAR）增长3.8%，总RevPAR增长4.3%，酒店利润率扩大80个基点 [24] - 第一季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为5700万美元，调整后每股摊薄运营资金（FFO）为0.21美元，较上年增长17% [24] - 净杠杆（包括优先股权益）为4.5倍 trailing EBITDA，资产负债表保持强劲 [24] - 截至季度末，公司拥有近1.5亿美元的现金及现金等价物，包括受限现金，加上信贷额度，总流动性近6.5亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 华盛顿特区翻新酒店本季度RevPAR增长24%，新奥尔良两家酒店RevPAR合计增长25%，旧金山RevPAR增长9%，波士顿趋势良好，圣地亚哥市场整体散客需求较为疲软 [9][10] - 度假村组合中，威雷亚表现低于预期，不过第一季度未来各期的团体业务量较上年增长近20% [11][12] - 长滩市中心万豪酒店RevPAR增长145% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区因就职典礼带动业务增长，新奥尔良因超级碗推动酒店业绩，圣地亚哥第一季度业绩较弱但后续有望改善，旧金山因城市活动和商业活动增加实现RevPAR增长 [9][10] - 威雷亚市场因卡纳帕利子市场重新开放面临短期需求疲软，但长期来看将吸引更多游客和航班 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用分层增长方式，包括推出安达仕迈阿密海滩酒店、改造酒店、收购资产和回购普通股等，未来将继续平衡灵活地配置资本，利用资产负债表和资产回收推动FFO和每股净资产（NAV）增长 [8] - 持续寻求增值交易机会，通过资产回收战略创造价值，但当前交易市场因不确定性而面临挑战 [22][23] - 计划在多个酒店进行翻新和改造项目，包括威雷亚海滩度假村、圣安东尼奥酒店、圣地亚哥希尔顿湾景酒店等 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度初业绩强于预期，但3月因宏观经济前景不明朗，部分市场政府和休闲需求回落，运营基本面有所缓和 [6] - 由于经济不确定性增加，公司调整全年展望，预计总投资组合RevPAR增长4% - 7%，调整后EBITDAre为2.35 - 2.6亿美元，调整后FFO每股摊薄为0.82 - 0.94美元 [14][26][27] - 尽管经营环境波动，但公司近期投资将带来增长，预计杠杆和资产负债表状况将随时间改善 [24][25] 其他重要信息 - 安达仕迈阿密海滩酒店于5月3日开业，预计将为未来数年带来盈利增长 [6] - 公司董事会已批准第二季度每股0.09美元的普通股股息，并宣布了G、H和I系列优先股的常规分红 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 安达仕酒店目前的承保轨迹与过去相比如何，未来回报预期怎样 - 公司表示，迈阿密海滩市场实际表现高于最初预期，酒店产品与市场上的豪华酒店相当，有信心实现目标 今年该酒店预计产生600 - 700万美元的EBITDA，大部分在第四季度实现 明年EBITDA增长有望恢复到高个位数至20%左右，预计三年实现增长 [36][37][39] 问题2: 公司更新的展望中，哪些因素导致了预期变化 - 主要有三个因素：安达仕酒店开业延迟，预计EBITDA减少约200万美元；毛伊岛运营环境挑战，预测调整约400万美元；圣地亚哥市场第一季度及年中散客业务疲软，带来约200万美元的不利影响 [45][46] 问题3: 夏威夷市场第一季度表现不佳的原因，以及与同行的差异，还有旧金山市场的未来展望 - 夏威夷威雷亚酒店因卡纳帕利市场恢复，部分客人转向该市场，但长期来看，随着市场复苏，酒店有望恢复正常 与同行相比，不同酒店的位置和翻新情况会导致业绩表现不同 旧金山市场需求持续增加，商务散客强劲，未来几个季度至2026年及2027年有望保持积极态势 [54][56][60] 问题4: 公司战略中，有多少非核心酒店，何时会进行更大规模的资产出售以回购更多股票 - 公司没有必须出售的酒店，而是根据资本回收和资产回报情况来确定是否出售资产 目前公司倾向于成为净卖家，将出售资产所得用于回购股票，但交易市场目前不稳定 [68][69][71] 问题5: NAPA资产的亏损加速，是否与日历变化有关，以及对这些资产的全年预期，还有高端豪华资产的交易情况 - 第一季度是季节性度假市场的淡季，NAPA资产的目标是接近盈亏平衡 这两个度假村今年的EBITDA预计将比去年增加数百万美元 高端豪华资产的买家群体较小，对资产有更长远的规划，但债务市场会影响其估值 公司会持续关注资产回收机会 [76][77][78] 问题6: 安达仕酒店的修订展望是否包括客户重新预订的情况，以及该酒店今年剩余时间的预订窗口和预期 - 客户重新预订的成本已包含在未来EBITDA和FFO的调整中 该酒店的预订窗口较短，目前已开始为第四季度和明年第一季度进行预订 预计5 - 6月入住率为30% - 40%，11 - 12月将达到70%，夏季房价为300 - 400美元/晚，第四季度为600 - 800美元/晚 [86][87][88]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比客房每间可售房收入（RevPAR）增长3.8%，总RevPAR增长4.3%，酒店利润率扩大80个基点 [25] - 第一季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为5700万美元，调整后每股摊薄运营资金（FFO）为0.21美元，较上年增长17% [25] - 净杠杆率（包括优先股权益）为4.5倍 trailing EBITDA，资产负债表保持强劲 [25] - 截至季度末，公司拥有近1.5亿美元的现金及现金等价物（包括受限现金），加上信贷额度，总流动性近6.5亿美元 [26] - 公司更新2025年展望，预计总投资组合RevPAR增长4% - 7%，调整后EBITDAre在2.35亿 - 2.6亿美元之间，调整后每股摊薄FFO在0.82 - 0.94美元之间 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市和会议市场中，华盛顿特区酒店RevPAR增长24%，新奥尔良两家酒店RevPAR综合增长25%，旧金山RevPAR增长9%，波士顿表现良好，但圣地亚哥市场整体临时需求较为疲软 [8][9][10] - 度假酒店组合中，威雷亚海滩度假村表现低于预期，但未来集团业务预订量增长近20%，长滩万豪酒店RevPAR增长145% [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区因就职典礼带动酒店业务增长，新奥尔良因超级碗推动酒店业绩，但受暴风雪影响部分需求被抵消 [8] - 旧金山因城市活动日程和市中心商业活动增加，酒店RevPAR实现增长 [9] - 圣地亚哥第一季度业绩较弱，但预计后续将恢复增长，弥补去年第三、四季度劳工活动造成的业务损失 [10] - 威雷亚市场因卡纳帕利子市场重新开放，短期内需求疲软，但长期来看将吸引更多游客和航班 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用分层增长策略，包括推出安达仕迈阿密海滩酒店、对现有酒店进行改造和收购、回购普通股等，以推动FFO和每股净资产（NAV）增长 [7] - 持续进行资本回收和投资，通过资产销售和合理配置资金，实现股东价值最大化 [15][17] - 计划对旗下多家酒店进行翻新和改造，包括威雷亚海滩度假村、圣安东尼奥酒店、圣地亚哥希尔顿湾景酒店等 [19][20] - 尽管交易市场充满挑战，但公司仍积极寻求增值交易机会，以实现增长和创造价值 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度经营环境波动较大，宏观经济不确定性增加，商业和消费者信心下降，导致部分市场预期降低，但其他地区趋势较为稳定 [13] - 公司调整全年展望，以适应当前趋势，但该展望可能因宏观经济发展对住宿需求的影响而发生变化 [14] - 尽管面临挑战，但公司资本回收和投资努力仍带来行业领先的增长，对未来发展充满信心 [15] 其他重要信息 - 安达仕迈阿密海滩酒店于5月3日开业，预计将为公司带来收益增长，今年预计产生600 - 700万美元的EBITDA，明年有望实现较高的EBITDA增长 [6][37] - 董事会已批准第二季度每股0.09美元的普通股股息，并宣布了系列G、H和I优先股的常规分红 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 安达仕酒店目前的承保轨迹与过去相比如何，以及未来的回报预期 - 公司表示，尽管开业时间晚于预期，但市场表现高于最初预期，酒店具备豪华设施和服务，有信心实现预期目标。今年预计产生600 - 700万美元的EBITDA，明年有望恢复到高个位数至20%左右的EBITDA增长，并在三年内逐步提升 [34][37] 问题2: 公司更新展望的具体变化及核心投资组合情况 - 展望调整主要分为三个方面：安达仕酒店预计EBITDA减少约200万美元；毛伊岛运营环境挑战导致约400万美元的预测调整；圣地亚哥市场临时需求疲软带来约200万美元的逆风 [43][44] 问题3: 夏威夷市场第一季度表现不佳的原因，与同行的差异，以及旧金山市场的后续发展 - 毛伊岛威雷亚酒店受卡纳帕利子市场复苏影响，部分客人转向该地区，但长期来看市场前景乐观，预计2026年实现两位数增长。旧金山市场需求持续增加，商务临时需求强劲，未来几个季度至2027年有望保持积极态势 [51][56] 问题4: 公司战略和价值创造方面，非核心酒店数量及大型资产出售时机 - 公司拥有优质投资组合，更关注资本回收和资产配置时机，根据市场价值与内部NAV的比较进行资产交易。目前预计为净卖方，回收资金将用于回购股票 [64][67] 问题5: NAPA资产的情况及高端豪华资产的交易情况 - NAPA资产第一季度通常较弱，公司正努力优化业务组合和降低成本，预计今年将产生更多EBITDA。高端豪华资产的买家群体较小，受债务市场影响，交易速度较慢，但公司仍关注资本回收机会 [71][74] 问题6: 迈阿密酒店修订展望的相关问题及剩余年份的预订情况 - 修订展望已包含客户重新预订的成本。酒店预订窗口较短，目前已开始为第四季度和明年第一季度进行预订，预计夏季入住率为30% - 40%，第四季度可达70%，房价也将相应提高 [80][82]

核心观点 - 公司2025年第一季度业绩表现稳健，尽管运营环境存在不确定性，但调整后EBITDAre和FFO均超预期 [3][7] - Andaz Miami Beach完成全面改造并重新开业，预计将成为未来价值创造的重要驱动力 [3][8] - 公司通过股票回购和资本配置策略持续回馈股东，第一季度回购821,771股，平均价格9.74美元/股 [9] - 公司调整2025年全年指引，反映近期市场波动对运营趋势的影响 [14] 运营业绩 - 净收入同比下降59.7%至530万美元，主要受运营环境不确定性影响 [4][7] - 调整后EBITDAre同比增长5.0%至5730万美元，调整后FFO同比增长10.6%至4150万美元 [4][7] - 整体RevPAR增长2.2%至221.63美元，剔除Andaz Miami Beach后增长3.8% [4][7] - 入住率提升120个基点至70.1%，平均每日房价(ADR)微增0.5%至316.16美元 [4] 资本配置与投资 - Andaz Miami Beach改造投资包括287间客房、64间套房、会议空间及高端餐饮设施，预计将推出会员制海滩俱乐部和特色餐厅 [8] - 2025年第一季度资本投资2820万美元，主要用于Andaz Miami Beach改造和Wailea Beach Resort翻新 [12] - 2025年全年预计资本投资8000万至1亿美元，重点完成Andaz Miami Beach改造等项目 [13] 财务与流动性 - 截至2025年3月31日，公司持有1.488亿美元现金及现金等价物，总资产31亿美元，债务8.45亿美元 [11] - 公司将2.25亿美元定期贷款到期日延长至2026年5月1日，2026年前无债务到期 [10] - 股票回购计划剩余额度4.068亿美元，当前股价较净资产价值有显著折让 [9] 2025年展望 - 下调全年净收入指引至3300万-5800万美元，较此前减少1300万美元 [14] - 预计全年RevPAR增长率从7.0%-10.0%下调至4.0%-7.0%，剔除Andaz Miami Beach后从3.0%-6.0%下调至1.0%-4.0% [14] - 调整后EBITDAre指引下调至2.35亿-2.6亿美元，调整后FFO指引下调至1.65亿-1.9亿美元 [14][38] 股息政策 - 董事会批准每股普通股0.09美元现金股息，系列G/H/I优先股股息分别为0.5625/0.382813/0.35625美元 [16] - 公司计划2025年维持季度现金股息支付，具体金额将根据运营预测和资本需求确定 [17]