Americold Realty Trust (COLD) Q2 2025 Earnings Call August 07, 2025 08:00 AM ET Company ParticipantsGeorge Chappelle - Chief Executive OfficerRobert Chambers - PresidentJay Wells - Executive VP & Chief Financial OfficerSamir Khanal - Director - US REITsGreg Mcginniss - DirectorKi Bin Kim - MD - US REIT Equity ResearchConference Call ParticipantsSteve Sakwa - Senior Managing Director & Senior Equity Research AnalystTodd Thomas - MD & Senior Equity Research AnalystCraig Mailman - Director & Equity Research An ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度调整后运营资金（AFFO）每股0.34美元，符合预期 [18] - 第一季度董事会批准将季度股息提高约5%，至每股0.23美元 [18] - 预计2025年全年AFFO每股在1.42 - 1.52美元之间 [32] - 预计全年核心一般及行政费用（SG&A）在2.3 - 2.36亿美元之间 [37] - 预计全年利息费用在1.53 - 1.57亿美元之间 [38] - 预计全年现金税在800 - 1000万美元之间，维护性资本支出在8000 - 8500万美元之间，开发项目启动资金在2 - 3亿美元之间 [38] - 季度末总净债务为37亿美元，总流动性约6.51亿美元，净债务与预估核心EBITDA之比约为5.9倍 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 全球仓库业务 - 2025年全年同店恒定货币收入增长率预计在持平至增长2%之间 [33] - 预计经济 occupancy与2024年相比在下降200个基点至持平之间，吞吐量在下降1%至增长1%之间 [34] - 预计恒定货币租金和存储收入每经济占用托盘增长率在1% - 2%之间，恒定货币服务收入每吞吐量托盘增长率也在1% - 2%之间 [35] - 全年同店恒定货币净营业收入（NOI）增长率预计在1% - 3%之间 [35] - 2025年同店服务利润率预计超过12% [36] - 预计全年非同店池产生的NOI在700 - 1300万美元之间 [36] 管理和运输业务 - 预计该业务的NOI在4000 - 4400万美元之间 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度同店经济占用率较2024年第四季度下降约270个基点，反映出季节性回归正常和市场持续疲软 [9] - 密歇根消费者信心指数低于2008年金融危机期间水平，接近新冠疫情高峰期水平，第一季度GDP出现收缩 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续关注四大关键运营优先级，包括客户服务、劳动力管理、定价和开发 [8] - 致力于与客户建立合作关系，提高固定承诺合同比例，目前租金和存储收入中固定承诺合同占比达60% [9] - 管理着约10亿美元的高质量、低风险开发项目管道，包括加拿大圣约翰港、新西兰基督城、美国宾夕法尼亚州兰开斯特和康涅狄格州普莱恩维尔等地的项目 [13][14] - 收购休斯顿的设施，以满足新客户需求，预计2027年第一季度实现资产利用率稳定 [17] - 行业存在一些新进入者和不太成熟的供应商，它们主要通过降价来获取业务，而公司凭借优质服务和运营能力，采取更平衡的价格和销量策略 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税的直接影响相对较小，但间接影响，如对消费者信心的影响较大，导致客户调整产品组合和降低库存水平 [6][7] - 尽管面临短期挑战，但公司团队执行情况良好，业务基础依然强劲，对长期为客户创造独特价值充满信心 [8][42] - 随着业务效率提升、系统升级、战略合作伙伴关系加强和客户关系巩固，当业务量最终回升时，公司将为股东创造价值 [42] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了4亿美元的公共债券发行，利率为5.6%，到期日为2032年2月19日，所得款项用于偿还部分循环信贷借款 [39] - 公司退出了在巴西SuperFrio合资企业的少数股权，售价约2750万美元，款项于4月下旬收到 [39][40] - 公司计划在2025年战略性退出五家设施，第一季度已完成一家，另外确定两家设施作为退出候选，并将其移至非同店池 [36][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请区分与客户在4月2日前和之后的对话，并说明何时开始看到需求放缓 - 关税的直接影响相对较小，但间接影响，如对消费者信心的影响较大，是修订指引的主要驱动因素。与客户的对话围绕放缓扩张和增长计划，等待环境稳定 [47][48] 问题2: 在需求逆风的情况下，公司对定价仍有信心的原因是什么 - 公司为客户提供的价值未减，认为市场定价合理，有工具平衡价格和入住率。年初实施的年度常规费率增长将贯穿全年，新业务定价与市场费率一致 [50][52][53] 问题3: 如何监控和关注物理占用率和经济占用率之间的差距，何时会令人担忧 - 固定承诺合同比例持续增长，本季度达到60%，客户仍愿意签署固定承诺合同。这种差距在客户可接受范围内，对客户来说是一种灵活性和成本节约的方式 [57][58][60] 问题4: 客户的谨慎态度如何影响开发项目的租赁预期，以及为何在项目接近完工时仍有大量资金待投入 - 部分项目并非需求驱动，而是为了优化供应链，如堪萨斯城和圣约翰港的项目，这些项目的租赁风险较低。资金投入与项目交付进度一致，合作伙伴在项目完成时获得相应报酬 [65][66][67] 问题5: 第一季度业绩与初始承保情况相比如何，第二季度至今库存水平和吞吐量的放缓程度如何，指引变化中有多少基于现有业务，多少基于保守预期 - 第一季度业绩符合预期，第二季度预计与第一季度相似。指引下调主要是因为下半年季节性库存增长预期减弱，以及销售管道中新业务的时间安排 [72][73] 问题6: 第一季度是否有客户在使用量与签约量差距超过10%的情况下续约 - 固定承诺合同收入在百分比和绝对值上均有所增长，新客户增加，现有客户续约时既有增加固定承诺的，也有减少的，但总体为正增长 [75][76] 问题7: 第三方稳定收购倍数目前情况如何，开发项目的承保和回报要求与一两年前相比有何变化 - 无法提供第三方稳定收购倍数的具体数据。公司开发项目集中在合作建设、低风险扩张和客户专用建设三个领域，回报预期未变 [80][81] 问题8: 本季度公司在定价上比同行更坚挺，业务节奏是客户业务量减少还是有客户流失，餐厅和杂货店客户是否有差异 - 客户流失率保持稳定，主要是整体库存水平因需求下降而降低。在美国，各业务领域的下降情况一致，但在亚太地区，快餐和零售业务表现良好 [84][85][88] 问题9: 历史上客户已尽可能削减库存，现在是否还能进一步削减，库存水平是否比去年年底更低 - 需求下降导致库存水平降低，公司仍预计下半年有季节性库存增长，但幅度会减弱。第一季度库存水平变化符合预期，第二季度预计持平 [90][91][93] 问题10: 公司表示已执行销售管道的40% - 50%，但客户又延迟决策，如何解释这一情况 - 公司对年初的销售管道执行情况良好，已完成近50%，但业务量进入公司网络需要时间，在当前环境下可能会更长。公司也在努力补充销售管道 [96][97] 问题11: 非同店资产的情况如何，如租赁和出售的资产是老旧、资本支出高、利用率低还是市场不佳的资产 - 这些资产大多是公司在当地有自有基础设施的设施，将业务转移到自有资产可减少租赁成本。非同店NOI指引上调主要是由于休斯顿收购和兰开斯特、普莱恩维尔项目的推进，但短期内不会有明显正收益，预计第四季度会有显著改善 [101][102] 问题12: 固定承诺合同的加权平均期限、剩余期限以及价格变化结构如何，未来协议到期时价格变化是否会延迟 - 现有基础设施的固定承诺合同期限一般为3 - 7年，新建设施的合同期限可达15 - 20年。定价通常包含预先协商的年度常规费率增长，并有应对不可控成本变化的保护机制。公司有工具和能力确保获得合理报酬，价格应反映服务和价值 [106][107][110]

公司概况 - Lineage Logistics是全球冷链仓储行业领导者 拥有31亿立方英尺专用仓储空间 [1] - 公司于2024年6月以78美元IPO 当前股价已下跌至5966美元 [1] - 当前股价对应2025年AFFO共识预期的17倍估值 [3] 行业分析 需求驱动因素 - 全球食品需求持续增长 受人口增长和收入提升双重驱动 USDA预测该趋势将持续至2050年 [7] - 温度控制食品分销比例提升的两大动因：冷冻食品更具成本效益(节省23%供应链浪费)和减少防腐剂使用 [12][13][15] - 美国通胀环境下 冷冻食品因价格优势(例如356美元10片装华夫饼可供5餐)获得消费者青睐 [11] 供给现状 - 2019年以来冷链仓储容量激增40% 目前行业处于供过于求状态 [18][19] - 在建项目导致新增供给将持续至2025年底 预计2026-2027年恢复正常 [18][24] - 行业平均物理仓位利用率仅781% [19][22] 公司增长潜力 运营改善 - 当前全球仓储部门利润率390% 同比提升60个基点 [28] - 自动化仓库占比168%(82/488) 正在推广自研LinOS系统提升效率 初期试点效果超预期 [30][31] - 劳动力成本占营收比重达362%(355/980百万美元) 自动化推进将优化该指标 [29] 财务表现 - 2024Q4仓储服务收入增长51%至472百万美元 仓储收入下降34%至526百万美元 [28] - 物理仓位存储收入6550美元/托盘 经济仓位(包含空置成本)收入6099美元/托盘 [22] 并购机会 - 行业高度分散 公司作为龙头可通过收购中小竞争者实现增值整合 [32] - 类似自助仓储行业案例 并购后NOI有望实现20%+提升 [32] 特殊风险 - 前IPO投资者Bay Grove Capital持有6889%股份 未来三年锁定期解禁可能引发抛压 [36][38][39] - 2025年上半年将面临季节性业绩压力 可能加剧股价波动 [35] - 租户库存水平处于历史低位 恢复正常季节性存不确定性 [25][26] 估值展望 - 当前17倍AFFO倍数未充分反映市场份额提升、利润率扩张和仓位利用率回升的三重增长潜力 [3][33] - 若运营改善措施见效 AFFO增速可能远超市场预期 [34]