公司运营与财务表现 - 公司实物占用率趋于稳定 归因于库存水平企稳以及从面临财务压力的小型、非专业运营商处获得了市场份额 [1] - 公司成功续签了34%的2026年固定承诺合同 尽管行业产能增加 但这些合同结构仍贡献了59%的租金和仓储收入 [1] - 公司完成了一项3000万美元的既定成本节约计划 包括削减超过400个间接劳动力岗位 [1] - 公司正通过闲置或退出表现不佳的设施来主动削减市场过剩产能 包括在亚特兰大拆除了62,000个托盘位 [1] 公司战略与增长举措 - 公司与EQT Partners成立了新的13亿美元合资企业 以降低资产负债表杠杆率 公司以7%的资本化率贡献了12处物业 [1] - 公司的战略增长由向邻近领域扩张所驱动 例如以两位数增速增长的电子商务领域 以及在制药和宠物食品领域获得的新合同 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度AFFO为每股0.29美元，超过分析师共识预期 [4] - 第一季度仓库NOI下降4.5%，主要受存储市场价格压力和吞吐量降低影响，另有约200万美元的能源成本逆风 [28] - 净债务与备考核心EBITDA比率为7.1倍，与EQT的合资交易预计将使此比率降低约0.75倍，向6倍或更低的目标迈进 [24] - 第一季度核心SG&A同比相对持平，但剔除了第一季度可能波动的某些应计项目影响，这些项目抵消了全公司范围内的典型工资通胀 [29] - 第一季度经济占用率收缩幅度略低于预期，物理占用率同比持平 [26][27] - 合资交易预计在2026年全年对AFFO造成约每股0.10美元的逆风，或下半年约每股0.06美元，具体影响取决于交易完成时间 [25] - 公司维持全年AFFO指导区间1.20-1.30美元，尽管合资交易带来影响，但业务表现略超预期以及成本优化举措预计将抵消大部分影响 [25][71] 各条业务线数据和关键指标变化 - 电子商务业务以两位数速率增长，去年运送超过100万个包裹，目前正在上线3个新账户，服务能力已覆盖美国99.5%人口，2天或更短时间可达 [17] - 在澳大利亚，与On the Run的合作关系已扩展至支持其全国网络，覆盖600个地点；与KFC澳大利亚的合同续签10年，将继续支持其东海岸约500家餐厅 [14][15] - 在北美，本季度成功签署了一些新的宠物食品和花卉交易，并获得了益生菌产品的新存储承诺，拓展了非食品类别业务 [16] - 第一季度，欧洲和亚太地区的吞吐量均同比增长，其中欧洲的物理占用率在本季度增长了超过800个基点 [27] - 第一季度，年度化租赁收入增加了超过400万美元，约7% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：物理占用率趋于稳定，存储收入面临价格压力，公司继续退出或闲置表现不佳的设施以去除行业过剩产能 [10][11][28] - 欧洲市场：物理占用率大幅提升超过800个基点，反映出过去几个季度国际团队赢得新业务的积极影响 [27] - 亚太市场：澳大利亚和新西兰的扩张项目（悉尼和克赖斯特彻奇）按时按预算交付，增加了关键容量，这些市场的现有设施几乎已满 [17] - 全球市场：客户流失率保持在2.5%的低位 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司五大战略重点：1) 去杠杆化以维持投资级评级；2) 积极管理房地产资产组合以实现价值最大化；3) 精简运营并调整成本结构；4) 识别独特机会以推动网络占用率增长；5) 有选择地支持关键客户和战略合作伙伴关系 [7] - 与EQT Partners成立合资企业是去杠杆化的关键一步，公司贡献了美国12处价值超过13亿美元的物业，合资企业资本化率约为7%，相当于每个托盘位近3300美元，远高于公司公开市场估值 [8][24] - 公司将继续运营合资企业的资产，收取每年约1500万至2000万美元的管理费，并获得合资企业30%的NOI [23] - 积极管理资产组合，第一季度完成了2处设施的退出，移除了亚特兰大市场超过62000个托盘位；大部分剩余设施已闲置并积极挂牌出售 [10][11] - 通过三重净租赁机会进行资产回收，例如购买一处租赁设施并以低于市场的价格签订新的15年三重净租约，实现了约10%的投资回报率 [12][13] - 持续推进成本优化，去年底确定的3000万美元间接人工和SG&A节省计划已在第一季度全部完成，减少了超过400个间接职位；已开始第二阶段以寻找更多节省机会 [13][29] - 专注于有机增长，利用运营专长和规模向相邻和渗透不足的领域扩张，例如与快餐店和零售商的合作，并实施技术解决方案提升服务价值 [14][15][16] - 开发管道聚焦于客户驱动项目，例如与McCain Foods在威斯康星州普洛弗的新客户专用项目，该项目包含56000个托盘位并有20年固定承诺协议支持，可能适合放入合资企业 [18][19][20] - 行业竞争方面，公司强调以服务和技术为核心的Americold Advantage价值主张，而非单纯价格竞争；行业中小型和新进入的运营商面临压力，部分已关闭或难以履行财务承诺，公司因此受益于业务量回流 [5][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为库存水平已基本稳定，物理占用率同比持平，这一趋势在四月得以延续，预计随着时间推移将恢复更正常的季节性趋势 [5] - 尽管宏观环境持续挑战，公司已连续三个季度达到或超过AFFO每股共识预期 [7] - 客户对今年展望保持谨慎，但越来越多地提及创新投资以及增加营销和促销支出，重点在于消费者价值，旨在推动有机销量增长；公司已看到部分客户在第一季度财报中报告销售增长 [33] - 行业存在过剩产能，但公司看到大型食品制造商倾向于将大量库存整合到更靠近生产地点的趋势，公司凭借长期关系和解决方案专长处于有利地位 [20][21] - 能源成本是逆风，但几乎所有客户合同都有转嫁异常成本增加的机制；公司通过电力附加费机制、在放松管制州锁定电价（约占投资组合25%）、采用节能最佳实践以及利用AI在非高峰时段战略性地从电网取电来管理成本 [28] - 公司对实现6倍或更低的净债务与核心EBITDA比率目标充满信心，这得益于合资企业、投资组合优化、持续的成本行动以及稳定的行业基本面 [24] 其他重要信息 - 公司第一季度成功续签了34%的年度固定承诺合同（原为月度合同或将于2026年到期），这代表了约1亿美元的收入，并延长了未来到期合同的加权平均期限 [6] - 固定承诺合同产生的总租金和存储收入保持在59% [6] - 公司位于沃思堡的铁路枢纽站点获得了卡夫亨氏的“年度仓库奖”，表彰其在周转时间、库存准确性、填充率等绩效KPI方面的表现 [14] - 为KFC澳大利亚实施的技术解决方案将生成餐厅级销售预测、推荐补货订单并主动优化整个网络的库存定位 [16] - 公司正在审查扩张和开发项目，重新评估关于稳定日期、现金流和预期收益的假设，将在未来几个季度更新审查结果 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于合资企业所贡献资产的具体情况（地理位置、在冷链中的环节、楼龄、客户组合等），以及7%的资本化率是否代表整体投资组合质量，并询问交易的EV/EBITDA倍数 [37] - 所贡献的设施是更广泛的北美投资组合的良好代表，地理分布多样，覆盖供应链各个环节，包含传统和自动化设施 [38] - 合资企业总价值13亿美元，NOI（扣除管理费前）约为1.1亿美元，管理费约1700万美元，净NOI约为9000多万美元，由此得出7%的资本化率 [53] - 该估值意味着EV/EBITDA倍数较公司当前股票交易水平高出约200个基点 [54] 问题: 第一季度物理占用率增长是源于设施整合还是行业改善 [45] - 物理占用率增长主要受行业基本面稳定、新业务赢得以及市场份额增长（部分源于小型供应商的业务量回流）驱动，设施整合影响微乎其微 [46] 问题: 合资企业财务细节澄清，关于70%股权和11亿美元现金收益的理解 [48] - 交易总规模为13亿美元，通过计划的项目债务和公司投入合资企业的股权，预计可提取约11亿美元的收益 [49] 问题: 合资企业债务是否计入0.75倍的债务/EBITDA比率降低计算中，以及关于EV/EBITDA倍数的追问 [51] - 0.75倍的降低计算包含了公司按30%比例承担的合资企业债务和EBITDA [52] - （EV/EBITDA倍数答案已包含在上文对问题1的回答中） 问题: 固定承诺合同的续约谈判情况，客户反馈以及公司的定价能力 [57] - 第一季度完成了34%的相关合同续约，进展显著；客户认可固定承诺结构的价值，尽管行业产能过剩，公司仍能保持59%的相关收入占比；定价指标略好于指导，存储收入略有下降，但公司确保价格具有市场竞争力，同时坚持以价值主张为导向 [58][59][60][61] 问题: 合资企业是否有特定的投资或开发项目贡献要求，例如McCain开发项目是否必须放入合资企业 [63] - 公司希望扩大合资企业规模，将向其提供开发项目的优先选择权，但无强制要求；如果合资企业放弃，公司仍可自行进行；没有强制贡献其他稳定资产的义务 [63] 问题: 合资企业所贡献资产的合同组合是否与公司整体60%的固定承诺收入占比相似，以及1.1亿美元NOI是否包含装卸和服务NOI [66] - 所贡献资产的NOI包含存储和装卸NOI；该投资组合非常具有代表性，与公司整体组合相似，包含各种类型和合同形式 [67] 问题: 合资交易是否已纳入业绩指导 [69] - 原始指导未包含合资交易，但也未包含额外的成本优化举措；结合业务表现略超预期，公司有信心维持原AFFO指导区间1.20-1.30美元；随着合资交易接近完成，将提供更详细的指导参数 [70][71] 问题: 战略审查是否涉及退出海外区域或更大规模的资产出售，合资交易是否是唯一举措 [74] - 合资交易是经过评估多种选项（包括不同地理区域、投资组合管理）后确定的，符合所有目标（强化资产负债表、凸显公私估值差距、支持开发）；公司始终对创造股东价值的选项持开放态度，并将继续推进投资组合优化等其他重点举措 [75][76][77][78][79] 问题: 合资企业是否拥有所有美国开发项目的优先选择权 [81] - EQT是公司在北美开发项目（包括种子池的潜在扩张机会和定制建设项目）的独家优先合作伙伴；如果合资企业不参与，公司仍有选择权自行开发 [82]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总收入同比基本持平 [5] - 第一季度调整后EBITDA同比增长3.3%至3.14亿美元 [5][23] - 第一季度AFFO为2.01亿美元，合每股0.78美元，同比下降，主要原因是上一年利率对冲到期，与2026年指引一致；若剔除该影响，AFFO每股基本持平 [5] - 第一季度全球仓储部门NOI同比增长1.1%至3.64亿美元，同店NOI同比下降0.9%至3.47亿美元，均超预期 [21] - 第一季度全球综合解决方案部门NOI同比持平，为5700万美元，NOI利润率同比改善190个基点至18.3% [22] - 第一季度同店物理占用率环比下降290个基点至76.4%，符合预期；经济占用率为82% [5] - 第一季度同店每物理托盘租金、仓储和速冻收入同比增长2.2%，为连续第四个季度同比增长 [6] - 第一季度同店吞吐量略显疲软，同比下降3.3%，但每吞吐托盘服务收入增长50个基点 [22] - 第一季度集装箱吞吐量同比下降17%，延续了2025年第四季度下降9%的趋势 [7] - 第一季度同店NOI同比下降0.9%，较之前的趋势有所改善 [8] - 公司维持2026年全年指引：同店NOI增长-4%至-1%，调整后EBITDA在12.5亿至13亿美元之间，AFFO每股在2.75至3美元之间 [9][28] - 期末总净债务为79亿美元，总流动性为16亿美元 [24] - 调整后净债务与交易调整后EBITDA之比为5.3倍，报告杠杆率为6.0倍 [25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - **全球仓储业务**：第一季度同店物理占用率76.4%，同比下降30个基点；每物理托盘租金等收入增长2.2%；吞吐量下降3.3% [22] - **全球综合解决方案业务**：第一季度NOI同比持平，为5700万美元；利润率提升得益于去年剥离低利润率国际运输业务后的组合改善 [22] - 美国运输和食品服务业务因提供综合解决方案而保持积极势头，但受集装箱量低迷拖累的短驳运输活动抵消了部分增长 [23] - 公司预计2026年全球仓储NOI增长-2%至+1%，GIS NOI增长0%至2% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - **美国市场**：2021年至2025年，美国公共冷藏仓库供应量（按平方英尺计）增长约15%，而公司服务的品类消费需求增长约5%，导致约10%的过剩产能 [12] - **美国市场细分**：基于2021年以来持有的美国资产（产生超过5亿美元NOI）分析，超过60%的NOI位于供应增长低（绿色）的市场，这些市场保持韧性；21%的NOI位于早期供应（蓝色）市场，其NOI在2023-2024年承压后于2025年企稳；约15%的NOI位于近期供应（灰色）市场，正经历短期竞争压力 [13][14] - **国际市场**：第一季度表现强劲，对NOI增长贡献显著，特别是在加拿大、亚太和欧洲、中东及非洲地区，部分源于特定客户项目或贸易流变化 [30][41][42] - **贸易与吞吐量**：第一季度集装箱量同比下降17%，主要受海鲜等关键商品进出口量下降影响，地缘政治不确定性和关税是原因之一 [7][18] - **外汇影响**：第一季度外汇因素为同店NOI带来约250个基点的有利影响，预计第二季度影响降至约100个基点，全年影响趋于平缓 [21][31][78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **资本投资**：第一季度投入1.3亿美元增长资本，主要用于开发项目；目前有22个设施在建或处于爬坡稳定期，已投入12亿美元资本，预计稳定后将带来超过1.5亿美元的增量EBITDA [10] - **战略组合评估**：正在推进战略组合评估，以增强资产负债表能力并推动股东价值，评估选项广泛，包括资产出售、大型投资组合交易或合资资本解决方案 [11][25][49] - **技术平台**：专有LinOS技术平台已在11个传统设施部署，预计今年将推广至至少20个设施；对实现未来3-5年1.1亿美元运营支出节省的目标更有信心 [11] - **成本优化**：已制定计划削减超过5000万美元的行政和间接成本，预计2026年实现约一半节省，2027年实现全部效益；需要约1500万美元前期投资 [26][27] - **行业供应展望**：预计2026年新增供应将大幅放缓至2%以下，当前环境不支持投机性开发；预计将出现资产改造、竞争对手退出或破产等情况以消化过剩产能 [15][52] - **需求侧潜在利好**：包括关税解决、食品通胀正常化、地缘政治不确定性缓解带动集装箱量反弹、拓展糖果和鲜花等新品类客户群以及利率下降，这些尚未计入指引 [16] - **自动化与效率**：公司是自动化、人工智能和原生运营的领导者，LinOS平台有助于提升效率 [33] - **综合解决方案**：通过全球综合解决方案平台提供端到端增值服务，加深客户合作并提高留存率 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务显现企稳迹象，第一季度表现优于预期，但认为需要更多时间和数据来确认趋势的持续性而非正常的客户量波动 [9] - 行业正消化新增供应，公司美国大部分NOI基础已趋于稳定，随着过剩产能被吸收和食品行业正常化，公司为持续增长做好了准备 [17] - 新冠疫情驱动的库存积累及后续去库存周期已基本结束，库存天数已趋平并回归历史常态 [18] - 尽管存在地缘政治冲击和经济衰退，食品需求保持韧性，过去25年经通胀调整的食品销售额复合年增长率约为2% [19] - 对中东局势影响评估显示，公司在该地区风险敞口有限，预计近期影响对仓储和GIS部门基本为净中性；通过对冲、附加费机制、受监管公用事业和现场太阳能发电，公司在2026和2027年很大程度上免受能源成本波动影响 [19][20] - 长期看好美国农产品贸易再次成为行业顺风，该类别增量业务利润率较高 [18] - 公司保持谨慎乐观，预计在2026年基于这些趋势发展，并得到严格执行和生产力改进的支持 [10] 其他重要信息 - 公司通过选择性闲置积极管理供应，2025年闲置了10个设施，今年计划再闲置少数几个 [16] - 第一季度业绩超预期部分源于行政管理费用因成本合理化工作加强管控而时机有利，部分费用被推迟至第二季度及下半年；预计后续季度行政管理费用将正常化至每季度1.2亿至1.25亿美元 [24][29] - 公司拥有约6亿美元债务于2026年到期，认为易于管理 [25] - 维持投资级资产负债表是关键重点，致力于将报告杠杆率降至5.0-5.5倍的目标范围 [26] - 预计第二季度完全稀释股数为2.6亿股，全年为2.59亿股，与先前指引一致 [28] - 第一季度非同店业务表现强劲，主要得益于2025年收购项目和新开发项目的爬坡，产生了数百万美元的NOI，支持向约2000万美元季度化运行率迈进 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度业绩超预期的驱动因素及其可持续性，以及为何不调整全年指引 [37] - 业绩超预期主要源于两个因素：一是行政管理费用因加强审查和投资节奏控制而时机有利，约占超预期部分的三分之一，预计这些费用将在第二季度及下半年回归；二是国际业务表现强劲，由特定地区客户项目推动，约占三分之二，这些因素具有季度性波动特点 [40][41] - 公司对第一季度表现感到鼓舞，但鉴于这些因素可能波动，需要看到更持续的表现才会调整全年指引，目前维持指引增强了公司对实现区间中点的信心 [39][40][42] 问题: 公司股权锁定情况、自由流通股比例以及大股东减持可能性 [44] - 上市时流通股比例约为30%，70%的股份由Bay Grove管理，其中Bay Grove自身是长期持有者并担任董事会席位，其管理的其他投资者也多为长期持有，近期或长期内无出售压力 [44][45][46] - 管理层不认为存在迫在眉睫的大规模减持问题，Bay Grove更关注股价升值、公众流通股扩大以及纳入指数基金等因素 [47] 问题: 战略组合评估的进展和可能形式，是否会有大型交易以降低杠杆 [49] - 评估的选项广泛灵活，包括单个资产出售、大型投资组合交易以及合资资本解决方案 [49] - 任何潜在交易所得将用于增强财务灵活性，优先事项包括去杠杆、为开发管道融资、寻求针对性收购机会以及回报股东 [49] - 评估仍在进行中，预计未来几个季度会分享更多信息 [49] 问题: 行业过剩产能达到峰值的时点以及竞争压力何时缓解 [51] - 过剩产能10%的估计与上季度的9.5%相比主要是四舍五入，无实质变化 [52] - 预计2026年和2027年新增供应将大幅放缓至2%以下，当前环境不支持投机性开发，公司认为最严重的阶段已经过去 [52] - 公司美国网络85%的部分在新供应交付后已处于稳定或增长状态，剩余15%处于近期供应压力的市场预计将遵循类似早期供应市场的模式逐步企稳 [52][54] - 预计部分新运营商将因资产成本高而承压甚至退出，公司将审慎评估整合机会，同时部分新供应因结构性问题可能转作他用 [53][54] 问题: 剔除异常港口活动影响后，吞吐量同比下降幅度会是多少 [56] - 难以精确剥离单一因素影响，但集装箱量同比下降17%是主要拖累，且符合预期，因为第一季度同比基数较高 [57] - 长期看，全球贸易量在过去25年以5.7%的年率增长，公司认为当前进出口活动减少是暂时的，恢复正常后将受益于运营杠杆和高服务收入 [57][58] - 吞吐量压力也部分源于客户库存周转率的变化，但低周转率客户不一定带来负面影响，可能伴随劳动力成本降低 [59] 问题: 近期地缘政治动荡对国际业务客户活动和货流的具体影响 [62] - 国际业务受到的影响喜忧参半，整体影响不大；冲突可能略微加剧了美国的贸易状况导致集装箱量略低于预期，但在其他市场可能带来少量货量转移或处理活动 [63] - 总体影响微小，公司正在密切关注局势 [64] - 长期看，随着集装箱量正常化，公司可能因相关高服务收入而获得更多上行空间 [65] 问题: 开发项目时间表更新，在建项目是否转移至近期启动类别 [67] - 是的，开发项目时间表更新反映了项目从“在建”类别推进至“1-12个月”和“13-24个月”类别 [67] - 项目进展趋势良好，特别是“25-36个月”类别的稳定资本回报率略有上升 [67] 问题: GIS部门收入同比下降10%超预期，如何看待该业务前景 [69] - 收入下降主要源于去年在欧洲剥离了一项低利润率业务，若剔除该影响，收入实际略有增长 [70][72] - 该部门是公司为客户提供端到端解决方案的关键部分，受到重视 [70] - 第一季度运输和食品服务业务表现强劲，但被集装箱量下降导致的短驳运输业务疲软所抵消 [73] 问题: 定价能力和占用率轨迹更新，以及外汇影响的计算方式 [75] - 目前已锁定全年约70%的费率上调，对实现仓储组合全年净增长1%-2%有信心；尽管仍有竞争压力，但市场定价比前几年更趋理性 [76] - 占用率历史上在第一季度至第二季度会出现温和的季节性下降 [31] - 第一季度外汇对NOI产生250个基点正面影响，第二季度预计为100个基点，该影响已完全计入指引；计算基于即期汇率和远期曲线 [78][79] 问题: 战略组合评估是否意味着增长策略或全球布局重心发生变化 [82] - 评估仍处早期阶段，尚未决定出售国际业务或侧重北美，目的是评估投资组合价值以增强资产负债表能力，为可能出现的市场错位或机遇做好准备 [84][85] - 目标是保持投资级评级，构建稳固的资产负债表以继续投资于技术和客户需求的全球建设机会 [85][86] 问题: 定价指引澄清，以及第一季度强劲表现是否意味着指引保守或下半年将走弱以回归中点 [88] - 公司对实现1%-2%的市场定价有高度信心，但受组合等因素影响，综合计算后每托盘收入等指标预计将略有负增长，这是同店NOI的组成部分之一 [90][91][92] - 第一季度业绩包含显著的正面外汇影响，随着该影响减弱，相关收入指标将回归预期路径 [91] - 目前没有调整指引，仍预计收入相关指标将略为负增长 [92] 问题: 鉴于第一季度表现，对指引区间各点的信心水平如何，以及潜在资产出售对2026年业绩的影响 [94] - 尽管第一季度表现强劲，但考虑到后续季度将失去部分外汇利好、面临工资上涨带来的通胀压力，且国际业务的积极因素尚需观察，公司认为现在调整全年指引为时过早，但对实现区间中点的信心增强 [95][96][97] - 关于战略组合评估，尚未准备好宣布任何交易规模或时间，但承诺不会进行任何稀释性交易 [99] 问题: 化肥和柴油成本上升导致作物结构变化，是否可能影响冷冻蔬菜产量和第三季度库存积累 [101] - 公司通过多种机制基本免受能源成本波动影响；客户反馈化肥成本今年大多已锁定，若价格上涨影响生产，可能更多是明年的事 [102] - 美国在生产成本上具有相对优势，且冷冻食品在价格上涨时具有相对价值，公司认为自身地位良好 [102] - 食品消费长期稳定增长，预计将持续 [103] 问题: 行业库存去化是否已见底，未来12-18个月前景如何 [104] - 公司认为库存去化已基本结束，库存水平已回归正常甚至偏紧，客户在目前利率和需求水平下对库存持谨慎态度，预计不会再有进一步的去库存 [106] - 行业面临的三大不利因素（库存去化、新增供应、贸易波动）中，库存去化已过去，新增供应影响大部分市场已稳定，贸易波动被认为是暂时的并将恢复长期增长 [107][108] - 占用率同比持平增强了行业正在企稳的信念 [109] 问题: 两个泰森自动化设施开发项目的最新进展，未来资本支出是否会增加，当前建筑环境如何 [111] - 泰森项目按计划进行，东北配送中心已投入运营，表现优异；其余项目已纳入资本支出计划，建筑协议已锁定，回报有保障，不受额外通胀压力 [112] - 这些项目属于增长资本支出，已在补充材料中列明，不影响维护性资本支出 [113]