财务数据和关键指标变化 - 投资物业收入下滑3% 营业利润下滑4% 主要由于持续疲弱的市场环境 [2] - 借款成本下降27% 得益于HIBOR利率下降 [2] - 核心基础净利润增长3% 主要受益于借款成本下降近3亿港元 [6] - 净负债显著增加21% 但相比2020年峰值已减少36% 达到历史低点333亿港元 [7][8] - 杠杆率进一步降至17.6% 为IPO以来新低 [2][8] - 利息覆盖率保持强劲 达6.2倍 平均融资成本下降1.3个百分点至4.4% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 海港城零售收入已回落至2014年水平 香港整体零售销售回落至2011年水平 [3] - 零售租金收入25亿港元 主要受营业额租金下降影响 [12] - 海港城零售出租率93% 时代广场出租率提升2个百分点至96% [12][13] - 海港城入驻成本比率稳定在20%左右 [29] 写字楼业务 - 写字楼租金收入增长2% 主要由于出租率提升 [5][12] - 海港城写字楼出租率90% 吸引保险和金融行业租户 [12] - 时代广场写字楼出租率提升3个百分点至90% [13] 酒店业务 - 酒店入住率改善 带动收入和营业利润增长 但谨慎的消费者情绪和激烈市场竞争继续对房价、餐饮和活动造成压力 [13] - 马可波罗香港酒店表现最弱 需要重大资本投入提升竞争力 [23][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港零售市场处于筑底阶段 5月和6月零售销售结束14个月下滑 实现正增长 [4][5] - 访港旅客人数季度环比改善 从9%增长至15% [5] - 香港写字楼市场仍面临供应过剩挑战 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续致力于去杠杆化 保持稳健现金流 [6] - 通过增强体验式零售来应对旅游和消费模式变化 例如引入LV四层旗舰店和CR7 Life概念店 [9][10] - 海港城和时代广场均获得LEED铂金认证 体现对物业改善的承诺 [10] - 马可波罗香港酒店面临重大资本投入决策 可能进行全面翻新或重建 预计投资超20亿港元 [24][60] - 时代广场积极进行租户组合更新以应对市场竞争 [12][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 地缘政治紧张局势、世界贸易严重中断以及利率和经济不确定性继续对房地产市场造成压力 [3] - 第二季度出现改善迹象 主要由于港元走弱和HIBOR大幅下降 [4] - 不预期零售租金在短期内快速反弹 零售商需要更多时间形成对市场走向的清晰看法 [22] - 写字楼市场除非需求显著改善 否则平均租金和出租率可能变得疲软 [35] - 公司保持敏捷 采取积极策略和低杠杆来应对持续的不利因素 [15] 其他重要信息 - 公司的近期科学基础减碳目标已获SBTI批准 目标是到2030年将范围一和范围二排放减少42% 范围三排放减少25% [15] - 可持续融资占融资总额的36% 已安排累计10亿港元的可持续发展关联贷款 [16] - 公司在青年发展方面投入大量资源 包括旗舰项目"WE CAN" [16] 问答环节所有的提问和回答 零售销售表现和前景 - 5月和6月香港零售销售同比小幅改善 但基数较低 目前判断市场已走出困境为时尚早 [21] - 零售商需要几个月时间形成对市场走向的清晰看法 在此期间零售租金可能保持疲软 [22] - 不预期下半年会快速好转 因许多承诺已在之前达成 [23] - 海港城5月和6月零售销售表现略优于香港整体市场 [69] 资本投资计划 - 马可波罗香港酒店需要重大投资 考虑全面翻新或重建 预计投资超20亿港元 [23][24] - 工程不太可能在今年启动 可能要到明年年底 [24] - 投资将由海港中心发展有限公司(Harbour Centre Development Limited)自行融资 该公司目前处于净现金状态 [59][60] 写字楼市场 - 写字楼租金收入增长完全来自出租率提升 而非每平方英尺租金上涨 [34] - 面临来自启德和九龙湾新供应以及本地区域外的激烈竞争 [34] - 通过升级公共区域、电梯、空调等设施提升竞争力 这些需要资本支出 [36] 时代广场竞争态势 - 铜锣湾和湾仔的零售市场竞争激烈 竞争对手向租户和购物者提供优惠 [38] - 时代广场拥有历史成本优势 但可能需要开始提供类似优惠 [38] - 将继续积极调整租户组合以应对市场变化 [77] 杠杆和融资策略 - 公司持续去杠杆化 杠杆率处于IPO以来最低水平 [47] - 不急于进行任何收购 除非出现非常吸引人的机会 [53] - 通过降低杠杆率和利用利率下降机会 公司能够增加中期股息 [48] 可持续发展 - 马可波罗香港酒店的重建或翻新决策将考虑对海港城零售和写字楼运营的潜在影响 [63][64] - 海洋中心(Ocean Center)有重建为类似ICC高楼的计划 但目前物业状况良好 不急于推进 [75]

财务数据和关键指标变化 - 投资物业收入下滑3%，营业利润下滑4% [3] - 借款成本下降27%，主要得益于HIBOR下降 [3] - 核心基础净利润增长3%，中期每股股息增长3%至0.66港元 [4][7] - 净负债显著增加21%，但相比2020年峰值已减少36%，达到历史新低333亿港元 [8] - 平均利息成本下降1.3个百分点至4.4%，利息覆盖倍数保持强劲的6.2倍 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 海港城零售租金收入为25亿港元，零售出租率达93% [13] - 时代广场商场出租率同比提升2个百分点至96% [14] - 零售租金面临压力，主要因营业额租金下降和租金调整挑战 [6] 写字楼业务 - 写字楼租金收入同比增长2%，主要得益于出租率提升 [6] - 海港城写字楼出租率达90%，吸引保险和金融行业租户 [13] - 时代广场写字楼出租率提升3个百分点至90% [14] 酒店业务 - 酒店入住率改善带动收入和营业利润增长 [14] - 马可波罗香港酒店因设施老旧面临竞争力下降问题，需投入20亿港元进行翻新或重建 [25][60] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港整体零售销售额已回落至2011年水平，海港城零售收入回落至2014年水平 [4] - 访港旅客人数增长从9%提升至15%，零售销售额结束14个月下滑，5-6月实现正增长 [6] - 香港零售市场处于筑底阶段，公司以2014年水平作为新基准进行规划 [44][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续去杠杆化，负债率降至17.6%的历史新低 [3][8] - 通过增强体验式零售和品牌合作提升竞争力，如路易威登在海港城开设四层旗舰店 [9][10] - 时代广场积极调整租户组合以应对市场竞争 [14] - 海港城和时代广场均获得LEED铂金认证，提升可持续发展竞争力 [11][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 地缘政治紧张、贸易中断和利率不确定性持续影响房地产市场 [4] - 对下半年零售市场快速反弹持谨慎态度，预计租金调整压力将持续 [23][24] - 写字楼市场供过于求，未来租金和出租率可能面临压力 [37] - 金融行业复苏和大型旅游活动可能支持香港市场复苏 [15] 其他重要信息 - 可持续发展目标获SBTi批准，计划到2030年将范围1和2排放减少42%，范围3排放减少25% [16] - 可持续融资占总融资的36%，已安排累计十亿港元的可持续发展关联贷款 [17] - 公司获得MSCI ESG评级A级，时代广场和海港城写字楼获得LEED铂金认证 [16][17] 问答环节所有的提问和回答 零售市场前景 - 管理层认为零售市场改善迹象初现但基础较低，预计租金压力将持续，不期待下半年快速反弹 [22][23] - 海港城占用成本稳定在20%左右，与2018年峰值时期相当 [31][68] 资本支出计划 - 马可波罗香港酒店需重大投资，翻新需至少20亿港元，重建成本更高，预计2025年底前不会动工 [24][25][60] - 海港中心重建计划已获批但暂未实施，因当前物业状态尚可 [73] 写字楼市场 - 写字楼收入增长完全来自出租率提升而非租金上涨，未来可能面临压力 [36][37] - 公司通过提升硬件设施和服务质量应对竞争 [38] 竞争格局 - 路易威登在K11 MUSEA的新店定位不同，不会直接影响海港城旗舰店 [54] - 时代广场面临激烈竞争，公司准备通过调整租户组合和促销活动应对 [39][75] 财务策略 - 公司将继续去杠杆化，暂无收购计划，除非出现极具吸引力的机会 [53][54] - 利用低利率环境和持续降杠杆进一步降低借款成本 [47][48]

业绩总结 - 2025年上半年集团收入为64.07亿港元，同比下降1%[20] - 投资物业及酒店收入为59.17亿港元，同比下降3%[20] - 上半年经营利润为46.84亿港元，同比下降5%[20] - 基本每股收益为1.03港元，保持不变[20] - 每股派息为0.66港元，同比增长3%[20] 用户数据 - 2025年上半年，Harbour City的零售平均租金为每平方英尺362港元[136] - 2025年上半年，公司的总收入为46亿港元，其中Harbour City贡献了28亿港元[136] - 截至2025年6月，Harbour City的估值为1567亿港元，Times Square的估值为420亿港元[136] - 香港零售销售在2025年第一季度下降7%，第二季度回升0.3%[14] 财务状况 - 净负债为342亿港元，较2020年峰值下降36%[26] - 借款成本同比下降27%，降至2.92亿港元[22] - 投资物业公允价值变动损失为51.18亿港元，属于非现金和未实现损失[20] - 利息覆盖率为6.2倍[26] 未来展望 - 公司计划到2030年将温室气体排放量减少42%，以2022年为基准，涵盖范围1和2[76] - 公司计划到2030年将下游租赁资产的温室气体排放量减少25%，以2022年为基准[76] - 截至2025年6月，公司累计筹集了158亿美元的可持续融资贷款，相关关键绩效指标与HSI ESG评级及环境表现相关[85] - 截至2025年6月，公司的可持续融资占总融资的36%[88] 新产品与技术研发 - 自2009年以来，公司已安装100套太阳能热水器系统，抵消了超过27吨的二氧化碳排放，相当于每年种植约1200棵树[93] 资本支出 - 公司在2025年上半年承诺的主要资本和开发支出为936亿港元[141] 反腐败措施 - 公司在2024年为董事会成员、董事和员工提供了近700小时的反腐败培训[126]