Key Takeaways AGNC Investment Corp. (AGNC) and Annaly Capital Management (NLY) are two of the biggest names within the mortgage real estate investment trusts (mREITs) industry. Both offer favorable long-term returns to stockholders, along with a substantial dividend yield, but differ in their portfolio strategies and risk profiles. But which one offers the better opportunity for investors right now? Let us break down the strengths, risks and growth potential of these two leading industry players. AGNC & NLY ...

核心观点 - 对比分析Annaly Capital Management (NLY)和Starwood Property Trust (STWD)两家抵押贷款房地产投资信托基金(mREITs)的投资策略、风险状况及增长潜力 [1] - NLY在机构抵押贷款支持证券(Agency MBS)和抵押贷款服务权(MSR)平台方面具有优势 流动性更强且盈利预期上调 [10][20][22] - STWD专注于商业抵押贷款支持证券(CMBS)并通过资产出售优化组合 但面临高债务和盈利预期下调的压力 [7][8][21] - NLY当前估值更具吸引力 12个月前瞻市盈率6.65X 低于行业平均7.96X 而STWD为10.87X [14][17] Annaly Capital Management分析 - 投资组合规模达849亿美元 其中47亿美元为无负担机构MBS和现金 提供流动性缓冲 [3][5] - 抵押贷款利率下降趋势推动机构市场利差收窄 预计将提升账面价值和净利息差 [4] - MSR平台通过合作伙伴网络获取新发行业务 在低提前还款环境中持续受益 [3] - 月度股息收益率达14.6% 2025年3月股息同比增加7.7%至每股70美分 [6] Starwood Property Trust分析 - 商业地产投资组合规模10.2亿美元 通过资产出售实现优化 如2024年2月以3.871亿美元出售16处零售物业 获利9200万美元 [7][8] - 流动性较弱 截至2025年3月现金及等价物6.92亿美元 长期债务达184亿美元 [11] - 季度股息48美分 收益率9.5% 但近五年未上调股息且支付率达108% [11] 估值与市场表现 - 过去一年股价涨幅：STWD 13.7% NLY 11.8% 均高于行业平均5.2% [12] - NLY 2025-2026年盈利预期同比上调6.3%和1.4% STWD同期预期下调10.9%和上调7.8% [20][21] - NLY前瞻市盈率6.65X低于五年中位数7.27X STWD 10.87X高于五年中位数10.58X [14]

公司战略与投资组合 - 公司采用多元化资本配置策略，投资组合包括住宅信贷、抵押贷款服务权(MSR)和机构抵押贷款支持证券(MBS)，总规模达849亿美元，旨在降低利率波动敏感性并提升风险调整后收益 [1] - 通过出售中型企业贷款组合和退出商业地产业务，公司强化了住房金融核心战略，并集中资源发展住宅信贷、MSR平台和机构MBS [3] - MSR资产的加入具有对冲作用，利率上升时其价值增长可抵消机构MBS的减值，增强利率变动环境下的业绩稳定性 [4] 同业竞争对比 - AGNC投资公司采取主动防御型组合管理策略，减少非机构MBS的波动性敞口，转向高票息机构MBS以提升现金流可见性 [5] - Starwood地产信托专注于商业地产领域，包括商业MBS(CMBS)和房地产债务投资，2025年一季度组合规模达10.2亿美元，通过目标收购维持稳定收益 [6] 股价表现与估值 - 公司股价过去一年上涨9.2%，显著高于行业4.8%的涨幅 [7][9] - 当前远期市净率(P/TB)为0.98倍，略高于行业平均0.96倍 [10] - 2025年和2026年盈利预期在过去60天内被上调，Zacks共识预测显示同比增速分别为6.3%和1.4% [13] 盈利预测趋势 - 2025年全年盈利预测从60天前的2.85美元上调至当前2.87美元，2026年预测从2.88美元升至2.91美元 [14] - 各季度盈利预测保持稳定，最近60天内仅2025年全年和2026年全年数据出现上调 [14]

价格表现 - 过去6个月公司股价上涨8% 远超行业平均1.7%的涨幅 [1] - 同期显著跑赢同业AGNC投资(上涨5.7%)和Arbor房地产信托(下跌20.9%) [4] - 公司作为抵押贷款REIT 通过多元化资本配置策略应对市场波动 [4] 抵押贷款利率下降带来的机遇 - 美联储2024年降息100基点 30年期抵押贷款利率从去年6.95%降至6.84% [6] - 利率下行改善住房可负担性 刺激贷款需求增长 推动公司机构市场利差收窄 [7][8] - 预计将提升账面价值 改善净息差 增强投资组合整体收益率 [8] 强劲的股息政策 - 当前股息率高达14.7% 显著高于行业11.7%平均水平 [9] - 2025年一季度股息提升7.7%至每股0.7美元 为五年来首次上调 [9] - 同业AGNC和Arbor股息率分别为15.6%和11.7% [10] 流动性与资本管理 - 2025年一季度末持有75亿美元可用资产 含47亿美元无负担机构MBS [11] - 2024年启动15亿美元股票回购计划 有效期至2029年 [12] - 持续优化杠杆结构以支持资本分配活动 [11] 投资组合多元化优势 - 截至2025年3月投资组合规模达849亿美元 涵盖住宅信贷/MSR/机构MBS [13] - 2022年出售中型企业贷款组合 专注住房金融核心战略 [15] - MSR资产具备利率上升时的对冲功能 可抵消机构MBS价值波动 [16] 估值水平 - 当前远期P/TB比率0.98X 略高于行业0.96X平均水平 [17] - 同业AGNC和Arbor的P/TB分别为0.88X和1.08X [20] - 近60天盈利预测持续上调 Q2/F1/F2分别调升1.41%/0.70%/1.04% [23]

Focus of Article The focus of PART 1 of this article is to analyze Rithm Capital Corp.'s (NYSE:RITM) recent results and compare several of the company's metrics to 17 mortgage real estate investment trust (mREIT) peers. This analysis will show past and current data with supporting documentation. Table 1a will compare RITM's investment composition, recent leverage, hedging coverage ratio, and change in investment portfolio size to the 17 mREIT peers. Table 1b will compare RITM's BV, economic return (loss), a ...

Annaly Capital Management (NLY)分析 - 公司专注于改善流动性和降低杠杆以支持资本分配活动 截至2025年第一季度末 公司拥有75亿美元可用融资资产 包括47亿美元现金和无负担机构抵押贷款支持证券(MBS) 可在市场不利时提供流动性 [2] - 公司保持月度分红记录 当前股息率高达149% 分红比例为101% 3月宣布每股70美分现金股息 较前次支付增长77% 反映现金流和增长前景信心 [3] - 投资策略包括传统机构MBS(提供下行保护)和非机构信贷类资产(提升回报) 截至2025年3月31日 投资组合规模达849亿美元 [4][5] - 随着抵押贷款利率从历史高位回落 机构市场利差收窄将推动资产价格 预计将改善账面价值和净利差 提升投资组合整体收益率 [6] Arbor Realty Trust (ABR)分析 - 公司专注于多户住宅、独户住宅和其他商业房地产资产的贷款发起和服务 随着抵押贷款利率逐步下降 预计抵押贷款发起量将改善 降低运营和财务挑战 [7] - 当前股息率为1266% 但分红比例达115% 本月将股息削减303%至每股30美分 截至2025年3月31日 现金及等价物为508亿美元 而长期债务达48亿美元 流动性状况较弱 [8] - 在多户贷款领域存在较大风险敞口 2025年第一季度对7笔总计1967亿美元的不良贷款进行了止赎 [9] 价格表现与估值比较 - 年内NLY股价上涨62% ABR下跌271% 同期行业下跌2% [10] - NLY的12个月前瞻市盈率为650倍 低于五年中位数729倍 ABR为769倍 低于五年中位数870倍 两者均低于行业平均778倍 [12] 盈利预测对比 - NLY的2025年和2026年销售共识预期分别同比增长4928%和132% 盈利预期分别增长63%和14% 过去30天EPS预测上调 [13][17] - ABR的2025年销售预期同比下降179% 2026年增长25% 2025年盈利预期下降322% 过去30天EPS预测下调 [17][18] 投资建议 - NLY因流动性强劲、股息可持续性高、财务前景改善和估值吸引力 成为更优选择 [18] - ABR面临信用风险上升、股息削减和流动性疲弱等问题 上行潜力有限 [19]

股息政策与收益 - Annaly Capital Management当前股息收益率高达14.34%，显著高于行业平均12.2%，且派息率达101% [1] - 公司五年内首次提高股息，2025年一季度现金股息为每股70美分，较此前增长7.7%，反映现金流和增长前景信心 [2] - 同业公司AGNC Investment和Arbor Realty Trust季度股息收益率分别为16.07%和15.93% [3] 流动性与资本管理 - 截至2025年一季度末，公司拥有75亿美元总资产可用于融资，其中47亿美元为现金和无负担机构MBS，增强市场逆境下的流动性优势 [4] - 2024年12月董事会批准普通股回购计划，有效期至2029年，规模上限15亿美元，当前未执行但流动性足以支持未来资本分配 [5] 抵押贷款利率环境 - 美联储2024年降息100基点后利率持稳，30年期固定抵押贷款利率从2024年5月的7.09%降至2025年同期的6.76% [7] - 利率下降预计刺激购房和再融资活动，推动公司账面价值提升及净利差扩大，利好财务表现 [8] 投资组合多元化 - 截至2025年3月31日，公司投资组合规模达849亿美元，涵盖住宅信贷、抵押贷款服务权（MSR）和机构MBS，降低利率波动敏感性 [9] - 2022年出售中端市场贷款组合并退出商业地产业务，集中资源于住房金融核心战略，通过合作伙伴网络扩大MSR业务 [11] - MSR资产在利率上升时增值，可对冲机构MBS价值下降，稳定长期回报 [12] 股价表现与估值 - 过去一年股价上涨10.2%，跑赢行业（-0.2%）及同业AGNC（+5%）、Arbor Realty（-14.5%） [13] - 当前12个月前瞻市净率（P/TB）为1.00倍，低于行业平均0.91倍，但高于AGNC（1.05倍）和Arbor Realty（0.93倍） [15] 财务预测 - 2025年全年销售预期14.7亿美元，2026年增至16.6亿美元，年增长率分别为492.83%和13.21% [21] - 2025年全年每股收益预期2.87美元，2026年微增至2.91美元，年增长率6.30%和1.42% [22]

公司概况 - Annaly Capital Management提供高达14%的股息收益率 远超标普500平均股息支付者的10倍以上 [1] - 2023年3月公司将季度股息提高7.7%至每股0.70美元 尽管高收益率通常被认为不可持续 [2] - 公司属于房地产投资信托基金(REIT) 但与传统REIT不同 不直接投资房地产 而是投资抵押贷款支持证券(MBS) 抵押服务权(MSR)和住宅信贷 [4] 业务模式与投资组合 - 公司通过杠杆操作 用80亿美元资本管理价值750亿美元的MBS投资组合 [6] - 投资组合分为三大类：机构MBS(占比最大) MSR和住宅信贷 2023年3月31日资产价值分别为776亿 18亿和52亿美元 [5] - 抵押服务业务收取未偿还贷款余额0.25%的服务费 处理账单和收款等行政事务 [6] - 预计到2025年3月 三类资产价值将调整为750亿 33亿和66亿美元 杠杆回报率均有所提升 [5] 财务表现 - 2023年第一季度可分配收益达每股0.72美元 略高于0.70美元的股息支付承诺 [5] - 机构MBS 杠杆回报率从2023年的14%-16%提升至2025年的16%-19% [5] - MSR业务杠杆回报率从9%-12%提升至12%-14% 住宅信贷从12%-15%提升至13%-16% [5] 行业风险与历史表现 - 美联储利率快速上升会导致MBS等固定收益资产价值缩水 2023年初公司因前几年利率快速上升将股息削减26% [9] - 过去十年公司多次削减股息 同行AGNC Investment和MFA Financial也有类似历史 [10] - 当前联邦基金利率维持在4.25%-4.5%区间 但美联储持续缩减MBS持仓 未来股息支付存在不确定性 [11]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损为每股摊薄后0.29美元，归属于普通股股东 [6][16] - 截至3月31日，每股账面价值为3.58美元，而12月31日为3.82美元 [7][17] - 以NAV计算，在未考虑本季度通过ATM筹集的资本前，较12月31日下降约750万美元，即3.2% [7] - 第一季度末财务杠杆保持在5.2倍 [7] - 第一季度末资产负债表上有4700万美元的无限制现金 [7] - 第一季度综合亏损为260万美元，即每股摊薄后0.08美元，归属于普通股股东 [16] - 第一季度可分配收益（EAD）为540万美元，即每股0.17美元 [16] - 4月公司NAV下降约3.7%，考虑优先股倍数后，每股账面价值下降约7%，且未考虑本季度股息 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 MSR业务线 - 季度末MSR投资组合未偿还本金余额（UPB）为170亿美元，市值约为2.27亿美元 [10] - MSR及相关净资产约占公司股权资本的44%，占可投资资产（不包括现金）的24% [10] - 第一季度MSR投资组合的净CPR平均约为4.1%，较上一季度略有下降 [11] - 该投资组合的再捕获率极小 [11] RMBS业务线 - RMBS投资组合约占公司股权资本的39%，占可投资资产（不包括现金）的76% [10] - 第一季度RMBS投资组合的加权平均三个月CPR约为5.8%，上一季度为5.7% [12] - 截至3月31日，包括TBA在内的RMBS投资组合约为7.33亿美元，上一季度末为7.23亿美元 [12] - 第一季度RMBS净息差为3.55%，高于上一季度 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月利率走低，10年期国债收益率在本季度末降至4.25%，较上一季度下降约30个基点 [5] - 4月2日，因担心经济衰退和滞胀，利率突然飙升 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将投资组合调整为对利率更中性的立场，以应对每日的波动 [6] - 公司计划在短期内将资本适当配置到机构RMBS和精选MSR，同时保持较强的流动性和谨慎的杠杆率 [8] - 公司将继续积极管理投资组合，并调整整体资本结构，为股东创造价值 [13][14] - 公司将继续密切管理运营费用，以实现负责任的增长，改善费用比率和资本结构 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场对新政府前100天的反应非常激进，不确定性、干扰和重大政策变化增加 [5] - 利率将继续对全球政治议程和国内经济数据高度敏感 [6] - 投资者处于观望状态，以确定政府能否达成贸易协议，否则市场可能出现前所未有的波动 [6] - 随着美元滚动收入减少和掉期收入因掉期到期而降低，预计下一季度RMBS投资组合的净息差将回归历史水平 [13] - 由于一笔较大的掉期到期，未来EAD预计会降低 [16][53] 其他重要信息 - 公司完成了作为内部管理的综合型抵押REIT的第一个完整季度 [7] - 由于取消了管理费，运营费用较上一季度有所下降 [8] - 公司使用多种衍生品工具来对冲利率上升对部分回购借款的影响，未选择对利率衍生品采用套期会计 [17] - 3月13日，董事会宣布第一季度普通股股息为每股0.15美元，于4月30日支付 [18] - 公司还宣布了8.2% A系列累积可赎回优先股和8.25% B系列固定至浮动利率累积可赎回优先股的股息，分别于4月15日支付 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司增加RMBS投资组合配置的条件是什么，以及如何实现投资组合增长？ - 公司将所有再投资摊销收入都重新投入到MBS中，且一段时间内未购买MSR，若要大幅改变投资组合构成，需出售部分MSR以购买MBS [24] 问题2：GSE改革是否已反映在市场价格中，以及对公司资本配置和业务运营有何影响？ - 目前判断还为时过早，GSE主要关注费用削减等方面，市场尚未对GSE改革进行定价，公司希望看到GSE改革的完整方案，特别是政府担保的处理方式 [26][27] 问题3：2023年第二季度至今的账面价值更新情况如何？ - 4月公司NAV下降约3.7%，考虑优先股倍数后，每股账面价值下降约7%，且未考虑本季度股息 [36] 问题4：第一季度掉期投资组合有多少到期，剩余不到一年期限的1500万美元何时到期？ - 第一季度约有2.5亿美元的支付方掉期到期，剩余1500万美元预计在2026年上半年到期 [39][41] 问题5：公司是否看到建筑商贴息对特殊贷款池的影响，以及是否存在相关投资机会？ - 公司在模型中注意到建筑商贴息情况，但未将其作为投资组合的重点，通常在再融资浪潮中，贷款余额相关的投资更受关注 [44][45] 问题6：Rocket Cooper交易对MSR定价、供应和服务市场有何影响？ - 目前市场仍较为平静，交易量低于去年同期，预计Rocket和Cooper合并后的购买影响与之前差别不大，市场定价动态未发生实质性变化 [50] 问题7：第一季度EAD中有多少是由于内部化相关费用的减少，以及未来EAD下降的原因是什么？ - 第一季度内部化和G&A节省约为0.2美元，未来EAD下降是因为一笔较大的掉期到期 [51][53]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净亏损适用于普通股股东，第一季度为930万美元，即每股摊薄亏损0.29美元；综合亏损为260万美元，即每股0.08美元；可分配收益为540万美元，即每股0.17美元 [15] - 截至3月31日，普通股每股账面价值为3.58美元，而去年12月为3.82美元；按NAV计算，较去年12月31日下降约750万美元，即3.2% [7][17] - 第一季度运营费用为380万美元，因管理费消除，季度环比下降 [8][17] - 4月NAV下降约3.7%，计入优先股倍数后，每股账面价值下降约7%（未计本季度股息） [36] 各条业务线数据和关键指标变化 MSR业务 - 季度末MSR投资组合未偿还本金余额为170亿美元，市值约2.27亿美元，占权益资本约44%，占可投资资产（不含现金）约24% [11] - 第一季度MSR投资组合净CPR平均约4.1%，较上一季度略有下降；再捕获率极小 [12] RMBS业务 - RMBS投资组合占权益资本约39%，占可投资资产（不含现金）76% [11] - 第一季度RMBS投资组合加权平均三个月CPR约5.8%，上一季度为5.7%；截至3月31日，含TBA的RMBS投资组合约7.33亿美元，上一季度末为7.23亿美元 [12][13] - 第一季度RMBS净息差为3.55%，高于上一季度，受美元滚动收入和回购费用改善推动，但部分被掉期收入减少抵消 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月利率走低，10年期国债收益率季度末为4.25%，较上一季度下降约30个基点；4月2日因关税公告，利率飙升 [5] - 过去几个月，抵押贷款利率在6.5% - 7%之间波动 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将密切关注宏观环境和关税情况，对投资组合进行多种情景压力测试 [9] - 短期内，计划将资本适当配置到机构RMBS和精选MSR，同时保持强流动性和审慎杠杆 [9] - 持续积极管理投资组合，调整资本结构，为股东创造价值 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第一季度市场不稳定，国内市场反应激进，未来利率将对全球政治议程和国内经济数据高度敏感 [5][6] - 短期内市场波动可能持续，利率将维持高位，直至宏观政策明确 [11] - 鉴于宏观不确定性和投资组合特点，预计短期内MSR投资组合再捕获率和净CPR较低；若抵押贷款利率在6.5% - 7%区间稳定，第二季度RMBS投资组合提前还款速度将保持适中 [12][13] - 预计未来RMBS投资组合净息差将在下一季度回归历史水平 [14] - 因一笔较大的掉期到期，未来可分配收益将下降，但董事会设定普通股股息时会综合考虑多种因素 [15][16] 其他重要信息 - 3月13日，董事会宣布第一季度普通股股息为每股0.15美元，4月30日现金支付；同时宣布了优先股股息，并于4月15日支付 [18] - 公司使用多种衍生品工具对冲利率上升对部分回购借款的影响，第一季度末持有利率互换、TBA和国债期货，名义金额约4.89亿美元；未采用套期会计，利率衍生品公允价值变动计入净损益 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 什么情况下会增加RMBS投资组合配置 - 公司过去几个季度主要将再投资摊销收入投入RMBS，若要大幅改变投资组合构成，需出售部分MSR以增持RMBS [23] 问题2: GSE改革是否已反映在市场价格中，对公司资本配置和业务运营有何影响 - 目前判断还为时过早，GSE主要关注费用削减等方面；市场尚未将GSE改革因素完全定价，因政府担保的处理方式尚不明确；公司希望看到关于GSE改革的完整方案 [26][27][29] 问题3: 2023年第二季度至今的账面价值更新情况 - 4月NAV下降约3.7%，计入优先股倍数后，每股账面价值下降约7%（未计本季度股息） [36] 问题4: 第一季度互换投资组合到期情况，以及剩余不到一年期限的1500万美元何时到期 - 第一季度约2.5亿美元支付方互换到期，期限约0.2年；目前剩余1500万美元，期限约0.9年，将于2026年上半年到期，今年无其他到期项目 [39][41] 问题5: 是否看到建筑商贴息对抵押贷款复杂性的影响，在特定贷款池或Rocket Coupe方面有无机会 - 公司在模型中注意到建筑商贴息情况，但未将其作为投资组合重点；在再融资浪潮中，贷款余额相关因素更受关注，一些特殊情况的投标热度较低 [45][46] 问题6: Rocket Cooper交易后对MSR定价、供应及服务市场的看法 - 目前市场仍较平静，交易量低于去年；预计Rocket和Cooper合并完成后，购买影响与之前差异不大，市场定价动态暂无显著变化 [51] 问题7: 第一季度可分配收益中有多少归因于内部化相关费用减少 - 内部化和G&A节省带来约0.02美元的收益 [52] 问题8: 未来可分配收益下降的原因 - 因一笔较大的掉期在3月到期，该掉期此前为可分配收益做出贡献 [54]